DEPOT PAR LA SMABTP D’UN PROJET D’OFFRE PUBLIQUE D’ACHAT EN SURENCHERE VISANT LES ACTIONS DE LA SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL (AcT)

DEPOT D'UN PROJET D'OFFRE PUBLIQUE D'ACHAT EN SURENCHERE
VISANT LES ACTIONS DE LA SOCIETE

SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL

INITIEE PAR

SMABTP

PRESENTEE PAR

ODDO CORPORATE FINANCE

Le présent communiqué relatif à l'offre publique d'achat en surenchère, dont le projet a fait l'objet d'un dépôt le 16 avril 2014 auprès de l'AMF, est établi et diffusé en application de l'article 231-16 de son règlement général.

CETTE SURENCHERE ET LE PROJET DE DOCUMENT COMPLEMENTAIRE A LA NOTE D'INFORMATION RESTENT SOUMIS A L'EXAMEN DE L'AMF.

Le projet de document complémentaire à la note d'information relative à l'offre initiale (le « Document Complémentaire »), ladite note d'information initiale (la « Note d'Information ») ainsi que les informations relatives aux caractéristiques, notamment juridiques, financières et comptables de la SMABTP sont disponibles sur les sites Internet de l'AMF (www.amf-france.org) et de la SMABTP (www.smabtp.fr) et peuvent être obtenus sans frais auprès de :

1. PRESENTATION DE L'OFFRE

La surenchère (ci-après la « Surenchère ») fait suite à l'offre publique d'achat (ci-après l'« Offre ») déposée le 29 janvier 2014 par la Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics - SMABTP (la « SMABTP » ou l'« Initiateur »), société d'assurances mutuelles dont le siège social est sis 114 avenue Emile Zola, 75015 Paris immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 775 684 764 visant à acquérir la totalité des actions admises aux négociations sur le compartiment B du marché Euronext Paris de Euronext (ci-après « Euronext Paris ») sous le numéro ISIN FR0000036816 (mnémonique EIFF) (ci-après une « Action » ou les « Actions »), émises ou à émettre à raison de l'exercice des options de souscription d'actions (les « Options »), de la Société de la Tour Eiffel, société anonyme au capital de 31.269.580 euros dont le siège social est sis 20-22 rue de la Ville l'Evêque, 75008 Paris immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 572 182 269 (la « Société de la Tour Eiffel » ou la « Société »).

En effet, compte tenu des réserves sur le prix initial de l'Offre émises par le conseil d'administration de la Société, des observations formulées par certains actionnaires institutionnels et de la parution des résultats 2013 de la Société le 19 mars 2014, reflétant une évolution des cash-flows et de la valeur de l'actif moins dégradée qu'anticipée, l'Initiateur a décidé le dépôt de la Surenchère.

Les principaux points d'amélioration significative de la présente Surenchère, par rapport aux termes de l'Offre sont :

- Relèvement du prix offert de 48 à 53 euros ;
- Abaissement du seuil de réussite de 51% à 40% ;
- Prise en charge par la SMABTP d'une partie des frais de courtage dans les conditions fixées à la section 2.14 du projet de Document Complémentaire.

Ainsi, conformément à l'article 231-6 du règlement général de l'AMF, et sous réserve des termes et conditions de la Surenchère, l'Initiateur propose irrévocablement aux actionnaires de la Société d'acquérir la totalité des Actions :

(i) qui sont d'ores et déjà émises soit, à la connaissance de l'Initiateur, un nombre maximum de 6.253.916 Actions et

(ii) qui seraient susceptibles d'être émises avant la clôture de la Surenchère ou de la Surenchère Réouverte (tel que ce terme est défini à la section 2.13 du projet de Document Complémentaire, à raison de l'exercice des Options octroyées par la Société pour autant qu'elles soient exerçables avant la clôture de la Surenchère ou de la Surenchère Réouverte, soit à la connaissance de l'Initiateur à la date de dépôt de la Surenchère, un maximum de 28.427 Actions,

soit, à la connaissance de l'Initiateur, un nombre maximal d'Actions visées par la Surenchère égal à 6.282.343.

Il est précisé que la Surenchère ne porte pas :

• sur les actions sous-jacentes aux 103.578¹ Options attribuées en 2012 et 2013 par la Société (Plans 9,10 et 11) dans la mesure où ces dernières ne seront pas exerçables d'ici la clôture de la Surenchère ou de la Surenchère Réouverte², et

• sous réserve des cas de levée des indisponibilités prévues par les dispositions légales ou réglementaires applicables (décès ou invalidité du bénéficiaire) :
  • sur les 20.000³ actions gratuites définitivement attribuées à la date du projet de Document Complémentaire dont la période de conservation n'aura pas expiré avant la clôture de la Surenchère et, le cas échéant, de la Surenchère Réouverte ;

  • sur les 34.475¹ actions gratuites non encore émises qui sont en période d'acquisition et n'ont donc pas été livrées à leurs bénéficiaires par la Société.

La situation des titulaires d'Options est plus précisément décrite à la section 2.4 du projet de Document Complémentaire.

A la connaissance de l'Initiateur, il n'existe aucun autre titre de capital, ni aucun autre instrument financier ou droit pouvant donner accès immédiatement ou à terme au capital social ou aux droits de vote de la Société de la Tour Eiffel autres que les Actions et les Options ainsi que les bons autonomes de souscription d'actions émis par cette dernière le 21 février 2013 dont les principales caractéristiques sont décrites à la section 1.1⁴ de la note d'information en réponse établie par la Société.

Conformément aux dispositions de l'article 231-13 du règlement général de l'AMF, l'Offre et la Surenchère sont présentées par Oddo Corporate Finance qui garantit la teneur et le caractère irrévocable des engagements pris par l'Initiateur dans le cadre de l'Offre et de la Surenchère.

Ni l'Initiateur, ni aucune entité contrôlée par l'Initiateur, n'a acquis d'Actions au cours des 12 mois précédant le dépôt de l'Offre ou de sa Surenchère, ni n'a conclu de contrat ou acquis d'instruments lui permettant d'acquérir des Actions à sa seule initiative. A la date de dépôt du projet de Document Complémentaire, ni l'Initiateur, ni aucune entité contrôlée par l'Initiateur ne détient, directement ou indirectement, des Actions.

L'Offre ayant fait l'objet d'une notification au titre du contrôle des concentrations auprès de l'Autorité de la concurrence, les éléments d'amélioration de l'Offre par la Surenchère vont être communiqués à cette dernière, étant rappelé que la notification à cette autorité ne constitue pas une condition à laquelle l'Offre et sa Surenchère sont subordonnées.

2. MOTIFS DE LA SURENCHERE

Les motifs de l'Offre et de sa Surenchère sont précisés au paragraphe 1.1.2 de la Note d'Information.

3. RISQUES LIES A L'EXISTENCE D'UN RECOURS CONTRE L'OFFRE

Le 13 mars 2014, M. Chuc Hoang et les sociétés de son groupe actionnaires de la Société de la Tour Eiffel, qui détiennent de concert environ 29,5%⁵ du capital et des droits de vote de cette dernière à la date de dépôt du projet de Document Complémentaire, ont déposé devant la Cour d'appel de Paris un recours en annulation contre la décision de conformité relative à l'Offre et ont, dans ce cadre saisi, le même jour, le Premier Président de la Cour d'appel d'une requête aux fins de sursis à exécution de cette décision de conformité jusqu'au prononcé de l'arrêt de la Cour d'appel à intervenir au fond (le « Recours »).

Dans le cadre dudit Recours, il est prétendu que :

• l'Offre n'entrerait pas dans l'objet social de la SMABTP de sorte que cette dernière n'aurait pas la capacité juridique de la lancer ; et

• l'Offre manquerait aux principes de transparence, d'égalité et de loyauté à raison de l'insuffisance du prix proposé et de l'incertitude qu'elle entretiendrait tant sur le véritable prix qu'elle entend proposer que sur le maintien du statut SIIC de la Société de la Tour Eiffel, ce qui aggraverait l'incertitude sur le prix de l'offre.

Par communiqué en date du 2 avril 2014, la SMABTP a d'ores et déjà indiqué que :

- Sur le premier moyen la SMABTP considère avoir toute capacité pour lancer cette offre. Il convient d'ajouter que l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (« ACPR ») saisie par le Ministère Public dans le cadre du recours susvisé, a considéré dans une note établie en date du 27 mars 2014 que « la réglementation ne s'oppose pas à l'achat par la SMABTP de la totalité des parts de la société foncière Tour Eiffel » ;

- Sur le second moyen, il convient de rappeler que l'Offre, en ce compris la Surenchère, est une offre publique volontaire dont le prix est librement fixé et qui ne rentre pas dans le champ du contrôle de l'AMF prévu à l'article 231-20 de son règlement général, ce qui a été confirmé par cette dernière dans ses observations écrites en date du 8 avril 2014 présentées devant le Premier Président de la Cour d'appel de Paris lors de l'audience du 9 avril 2014. En outre, en ce qui concerne le maintien du statut SIIC, la position de la SMABTP est précisée à la section 1.2.1 du projet de Document Complémentaire.

Par ordonnance en date du 10 avril 2014, le Premier Président de la Cour d'appel de Paris a rejeté la demande de sursis à exécution de l'Offre. Par conséquent, l'attention des actionnaires est attirée sur le fait qu'ils devront prendre leur décision d'apporter ou non leurs titres à la Surenchère préalablement à la décision de la Cour d'appel sur le recours au fond qui devrait intervenir dans plusieurs mois.

L'attention des actionnaires de la Société de la Tour Eiffel est également attirée sur le fait qu'une décision d'annulation de la Décision de Conformité, si elle venait à être rendue par la Cour d'appel, entrainerait la nullité de l'Offre et de sa Surenchère et, en conséquence, des opérations d'apport d'Actions effectuées dans ce cadre.

Dans ce cas, l'ordonnance susvisée du 10 avril 2014 a pris acte que le risque financier, et en particulier le risque d'immobilisation des Actions apportées à l'Offre pendant la procédure devant la Cour d'appel de Paris, sera supporté par la SMABTP.

Par ailleurs, comme l'a relevé l'ordonnance susvisée, « la restitution d'actions et de prix qu'entraineraient l'annulation sollicitée seraient facilitées par la centralisation des ordres prévue par l'article 232-1 et suivant du règlement général de l'Autorité des marchés financiers » résultant notamment de « l'enregistrement des offres d'apport qui en résulte, lequel permet de garder une trace nominative des actionnaires ayant apporté à l'offre ».

En conséquence, en cas de nullité, la SMABTP restituera les Actions aux anciens actionnaires de la Société de la Tour Eiffel qui le souhaiteraient contre le remboursement du prix perçu dans un délai et selon des modalités qui seront déterminés sous l'égide de l'AMF à la suite de la décision de la Cour d'appel de Paris.

4. INTENTIONS DE L'INITIATEUR POUR LES DOUZE MOIS A VENIR

Les intentions de l'Initiateur sont identiques à celles spécifiées au paragraphe 1.2 « Intentions de l'Initiateur pour les douze prochains mois » de la Note d'Information, à l'exception des paragraphes 1.2.2 et 1.2.9 pour lesquels une mise à jour est effectuée ci-après :

4.1. Statut de SIIC de la Société

Il est rappelé que la Société a opté le 15 avril 2004 pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées (« SIIC ») et, à ce titre, est, en principe, exonérée d'impôts sur les sociétés sous condition de distribution.

Depuis la Loi de Finances Rectificative pour 2006, le maintien du statut SIIC est notamment conditionné au fait qu'un ou plusieurs actionnaires (exception faite des SIIC elles-mêmes) agissant de concert au sens de l'article L.233-10 du code de commerce ne détiennent pas directement ou indirectement 60 % ou plus du capital de la SIIC (art.208C du code général des impôts (« CGI »)).

Toutefois, si, au cours d'un exercice, à la suite d'une offre publique d'achat ou d'échange au sens de l'article L. 433-1 du code monétaire et financier, le capital ou les droits de vote d'une SIIC viennent à être détenus à 60 % ou plus, les conditions de détention sont réputées avoir été respectées si ce taux de détention est ramené au-dessous de 60 % avant expiration du délai prévu pour le dépôt de la déclaration de résultat de l'exercice au cours duquel le dépassement a eu lieu.

Dans ce cas, la condition de détention est réputée avoir toujours été respectée.

Dans la Note d'Information, la SMABTP a indiqué que dans l'hypothèse où elle obtiendrait plus de 60% du capital de la Société, elle prendrait « toute mesure nécessaire pour procéder au reclassement de la partie de sa participation excédant ce seuil afin de permettre à la Société de conserver son statut de SIIC ». Elle s'est toutefois réservé « la possibilité de renoncer au reclassement de sa participation excédentaire au vu des conséquences effectives d'une perte du statut SIIC et de la stratégie qui sera adoptée en synergie avec le Groupe SMABTP ».

Dans sa note en réponse⁶, la Société de la Tour Eiffel a estimé le coût de la perte du régime en l'absence de reclassement à environ 5 millions d'euros.

Toutefois, compte tenu de l'existence du Recours, la SMABTP doit immobiliser la totalité des Actions qu'elle recevra dans le cadre de l'Offre ou de sa Surenchère afin d'être en mesure de les restituer en cas d'annulation de la Décision de Conformité par la Cour d'appel de Paris. En conséquence, l'intention initiale de la SMABTP de bénéficier de la tolérance fiscale susvisée en matière d'offre publique n'est plus juridiquement envisageable.

En conséquence, dans le cas où la SMABTP obtiendrait dans le cadre de la Surenchère, ou de la Surenchère Réouverte, une participation excédant le seuil de 60% susvisé, la Société de la Tour Eiffel perdra le bénéfice du statut SIIC rétroactivement à compter du 1er janvier 2014 en application du régime légal applicable. La Société de la Tour Eiffel devra en tirer toutes les conséquences notamment en ce qui concerne la politique de distribution de dividendes.

4.2. Avantages de l'opération pour la Société et les actionnaires

Il est rappelé que l'approche de la SMABTP est celle d'un investisseur à long terme soucieux d'assurer le développement de la Société.

Les actionnaires de la Société qui ne souhaiteraient pas apporter leurs Actions à la Surenchère bénéficieront donc de l'entrée au capital de la Société d'un investisseur institutionnel ayant une expertise reconnue du marché de l'immobilier et dont l'objectif d'investissement à long terme donnera à la Société les moyens de faire croitre son portefeuille immobilier.

Ainsi, la SMABTP prendra toutes les dispositions nécessaires pour assurer le maintien de financements appropriés pour la Société de la Tour Eiffel notamment en participant au renforcement de ses fonds propres pour permettre la réduction de son ratio d'endettement Loan to Value (« LTV ») à un niveau d'environ 30/35% et le financement d'une stratégie de réinvestissement.

A cet égard, la SMABTP indique qu'elle est disposée à souscrire pour un montant compris entre 80 et 100 millions d'euros à toute augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription qui serait proposée par le conseil d'administration de la Société de la Tour Eiffel à la suite de la clôture de la Surenchère.

Par ailleurs, il est rappelé que la Société de la Tour Eiffel dispose avec les bons autonomes de souscription d'actions émis par la Société le 21 février 2013 et exerçables de manière discrétionnaire par cette dernière d'un instrument de renforcement de ses fonds propres.

En revanche, pour les actionnaires de la Société qui souhaiteraient une liquidité immédiate sur tout ou partie de leur participation, l'Offre et la Surenchère de l'Initiateur permettent une telle liquidité après un parcours boursier honorable au cours des douze derniers mois.

En outre, les termes de la Surenchère, tels que proposés par la SMABTP, représentent une amélioration significative des conditions financières par rapport à l'Offre initiale pour les actionnaires de la Société de la Tour Eiffel.

Ainsi, le prix de la Surenchère, soit 53 euros, représente une progression significative de plus de 10% par rapport au prix de l'Offre. Il comporte désormais une prime de 7,3% par rapport au cours de bourse au 28 janvier 2014, dernier jour de cotation avant l'annonce de l'Offre et des primes de 6,1%, 6,7% et 9,7% par rapport respectivement aux cours moyens pondérés par les volumes à 3, 6 et 12 mois avant cette date.

5. Accords susceptibles d'avoir une incidence significative sur l'appréciation de la Surenchère ou son issue

L'Initiateur n'est partie à aucun accord susceptible d'avoir une incidence sur l'appréciation de la Surenchère ou son issue et n'a pas connaissance d'accord de cette nature.

6. Principales caractéristiques de la Surenchère

6.1. Termes de la Surenchère

En application des dispositions des articles 231-13 et suivants du règlement général de l'AMF, Oddo Corporate Finance agissant en qualité d'établissement présentateur pour le compte de l'Initiateur, a déposé le 16 avril 2014 auprès de l'AMF le projet de Surenchère sous la forme d'une offre publique d'achat en surenchère, étant précisé que Oddo Corporate Finance garantit la teneur et le caractère irrévocable des engagements pris par l'Initiateur dans le cadre de la Surenchère conformément aux dispositions de l'article 231-13 du règlement général de l'AMF.

Conformément à la règlementation, l'Initiateur s'engage irrévocablement à acquérir, auprès des actionnaires, toutes les actions de la Société visées par la Surenchère qui seront apportées à la Surenchère, au prix de 53 euros par Action jusqu'à la clôture de la Surenchère.

6.2.Ajustement des termes de la Surenchère

Les dispositions de la Note d'Information relatives à l'ajustement du prix offert par Action en cas de Distribution (tel que ce terme est défini dans la Note d'Information) par la Société préalablement au règlement livraison de la Surenchère ou de la Surenchère Réouverte demeurent inchangées. 

6.3.Procédure d'apport à la Surenchère

En application de l'article 232-8 du règlement général de l'AMF, les ordres de présentation à l'Offre pourront être nuls et non avenus, sans qu'aucune indemnité ni aucun intérêt ne soit dû, sur décision de l'AMF, si la Surenchère de la SMABTP est déclarée conforme.

Dans ce cas, il appartiendra aux porteurs d'Actions de la Société de passer un nouvel ordre afin de participer à la Surenchère.

Les Actions présentées à la Surenchère (et, le cas échéant, à la Surenchère Réouverte) devront être librement négociables et libres de tout privilège, gage, nantissement, autre sûreté ou restriction de quelque nature que ce soit restreignant le libre transfert de leur propriété. L'Initiateur se réserve le droit d'écarter toutes les Actions apportées qui ne répondraient pas à cette condition.

Les actionnaires de la Société dont les Actions sont inscrites auprès d'un intermédiaire financier (établissements de crédit, entreprises d'investissement, etc.) et qui souhaitent présenter leurs Actions à la Surenchère dans les conditions exposées dans le projet de Document Complémentaire devront remettre à leur intermédiaire financier un ordre d'apport à la Surenchère conforme au modèle mis à leur disposition par cet intermédiaire, au plus tard à la date de clôture de la Surenchère. Cet intermédiaire financier transférera les Actions apportées sur le compte Euroclear France de Euronext Paris.

Les Actions inscrites au nominatif pur devront être préalablement converties au nominatif administré pour être apportées à la Surenchère, à moins que leur titulaire n'en ait demandé au préalable la conversion au porteur. En cas de suite positive de la Surenchère, Euronext Paris transfèrera à la banque chargée du service titres nominatifs de la Société, les Actions au nominatif en vue de leur conversion au porteur afin qu'elles puissent être transférées à l'Initiateur.

Conformément à l'article 232-2 du règlement général de l'AMF, les ordres d'apport à la Surenchère pourront être révoqués à tout moment jusque et y compris la date de clôture de la Surenchère, date au-delà de laquelle ils seront irrévocables.

Ces ordres d'apport à la Surenchère deviendront automatiquement nuls et non avenus, sans qu'aucune indemnité ni qu'aucun intérêt ne soit dû, en cas d'ouverture d'une offre publique concurrente portant sur les Actions. Il appartiendrait alors aux actionnaires de la Société de passer un nouvel ordre afin de participer à la Surenchère, si celle-ci est maintenue.

Il est précisé qu'à l'exception de la prise en charge des éventuels frais de courtage des actionnaires dans les conditions stipulées à la section 2.14 du projet de Document Complémentaire, aucune commission ne sera versée par l'Initiateur aux intermédiaires financiers par l'intermédiaire desquels les actionnaires apporteront leurs Actions à la Surenchère et les frais d'apport à la Surenchère et tous autres frais éventuels resteront à la charge des actionnaires souhaitant présenter leurs Actions.

Le projet de Document Complémentaire et tous les contrats y afférents sont soumis au droit français. Tout différend ou litige, quel qu'en soit l'objet ou le fondement, se rattachant au présent projet de Surenchère sera porté devant les tribunaux compétents.

6.4.Conditions de la Surenchère

Conformément aux dispositions de l'article 231-9 du règlement général de l'AMF, l'Offre était soumise à la condition de l'apport d'un nombre d'Actions représentant, à la date de clôture de la période initiale de l'Offre, au moins 51% du capital et des droits de vote sur une base totalement diluée.

Dans le cadre des améliorations apportées à l'Offre par la Surenchère, ce seuil est abaissé à 40% du capital et des droits de vote sur une base totalement diluée (« Seuil de Réussite de la Surenchère »).

Pour les besoins du calcul du Seuil de Réussite de la Surenchère, il sera tenu compte :

(i) au numérateur, (a) de toutes les Actions valablement apportées à la Surenchère, au jour de la clôture de cette Surenchère, ainsi que (b) toutes les Actions faisant l'objet du contrat de liquidité confié à Rothschild & Cie Banque ou tout autre contrat de liquidité conclu avant la clôture de la Surenchère ;

(ii) au dénominateur, toutes les Actions émises par la Société et susceptibles d'être émises à raison (a) de l'exercice de l'ensemble des Options, (b) de l'attribution définitive de l'ensemble des actions gratuites sus-décrites en période d'acquisition, soit à la connaissance de l'Initiateur, un nombre maximum de 166.480 Actions au 31 décembre 2013 et (c) du versement d'un dividende sous forme d'actions décidé après le 29 janvier 2014 qui seraient émises après le règlement-livraison de la Surenchère ou de la Surenchère Réouverte mais dont le bénéfice requiert d'être actionnaire à une date antérieure à la date de règlement-livraison de la Surenchère ou de la Surenchère Réouverte.

L'Initiateur et les actionnaires de la Société ne sauront pas si le Seuil de Réussite de la Surenchère est atteint avant la publication des résultats définitifs de la Surenchère qui interviendra après la clôture de cette dernière.

Si le Seuil de Réussite de la Surenchère n'est pas atteint, la Surenchère n'aura pas de suite et les Actions apportées à la Surenchère seront restituées à leurs propriétaires sans qu'aucun intérêt ni aucune indemnité ne soit dû.

Toutefois, l'Initiateur se réserve le droit de renoncer purement et simplement au Seuil de Réussite de la Surenchère en déposant un projet de surenchère au plus tard 5 jours de négociation avant la date de clôture de la Surenchère, conformément aux articles 232-6 et 232-7 du règlement général de l'AMF.

7. Calendrier de la Surenchère

L'AMF ayant publié le 11 avril 2014 un avis fixant au 23 mai 2014 la date de clôture de l'Offre, le calendrier indicatif de la Surenchère suivant est proposé :

L'AMF et Euronext Paris publieront un avis annonçant les caractéristiques et le calendrier de la Surenchère.

8. Eléments d'appréciation du Prix de la Surenchère

Le Prix de la Surenchère proposé de 53 euros par Action s'apprécie au regard des méthodes et références retenues dans le tableau suivant :

9. Contacts

Patricia Chapelotte - Albera Conseil - Tel : +33(0)1.48.24.04.50 - pchapelotte@alberaconseil.fr

¹ Ce nombre diffère de celui indiqué dans la Note d'Information et est issu de la note d'information en réponse de la Société de la Tour Eiffel (visa n°14-089 du 19 mars 2014) (p.6 pour les Options et p.8 pour les actions gratuites).
² La Société ayant indiqué dans sa note d'information en réponse (p.7) que les plans d'Options ne prévoient pas de clause de changement de contrôle permettant à leur porteur d'exercer de manière anticipée lesdites Options en cas de succès de l'Offre initiale.
3 Chiffre confirmé dans la note d'information en réponse de la Société de la Tour Eiffel (visa n°14-089 du 19 mars 2014) (p.7) ;
⁴ p.4
⁵ Sur la base d'un capital constitué de 6.253.916 actions et droits de vote à la date du projet de Document Complémentaire
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