Klépierre : RÉSULTATS DU PREMIER SEMESTRE 2017

COMMUNIQUÉ DE PRESSE

RÉSULTATS DU PREMIER SEMESTRE 2017

Paris, le 25 juillet 2017

Klépierre, leader pure play de l'immobilier de centres commerciaux en Europe, publie aujourd'hui ses résultats semestriels pour la période clôturée au 30 juin 2017 et met en avant plusieurs faits saillants pour ce premier semestre :

• • Un cash-flow net courant par action en hausse de +4,9 %, à 1,22 EUR 
  • Des revenus locatifs nets en hausse de 2,7 % à périmètre constant, affichant une surperformance de 200 points de base par rapport à l'indexation
  • Une tendance à la hausse du chiffre d'affaires des commerçants : +1,8 % à périmètre constant au deuxième trimestre, et de +0,8 % sur l'ensemble du semestre

• Un coût de la dette en baisse, à 1,9 %

• Un portefeuille valorisé à 23,3 MdEUR, en hausse de +4,3 % à périmètre constant ; un ANR EPRA simple net à 37,00 EUR, en hausse de 6,1 % sur douze mois

• L'acquisition du centre commercial Nueva Condomina, en Espagne, pour un montant de 233 MEUR et des cessions totalisant 242 MEUR

• Le succès de l'ouverture des extensions de Val d'Europe et de la première phase de redéveloppement de Hoog Catharijne en avril 2017

• L'objectif initial de cash-flow par action à 2,35-2,40 EUR pour l'exercice 2017 relevé à au moins 2,45 EUR.

Jean-Marc Jestin, Président du Directoire de Klépierre, a déclaré : « Au cours du premier semestre 2017, nous continuons à afficher une forte croissance de notre cash-flow, dépassant même significativement nos prévisions initiales, en tirant profit de l'amélioration de la situation économique en Europe qui bénéficie d'une confiance des consommateurs à son plus haut niveau depuis dix ans. Notre activité locative a été marquée par un nombre élevé de baux signés avec des enseignes internationales de premier rang, ce qui confirme l'attractivité de notre portefeuille paneuropéen. Cela s'est traduit par l'amélioration de nos indicateurs clés de performance, avec un taux de réversion élevé et une augmentation de notre taux d'occupation. Nous sommes également heureux d'avoir ouvert au public, avec un très grand succès, deux projets exceptionnels à Utrecht (Hoog Catharijne) et en région parisienne (Val d'Europe). L'ensemble de ces réalisations nous a amené à relever notre objectif de cash-flow pour l'année 2017. En mars 2018, nous livrerons le Prado à Marseille. Son architecture magistrale et son offre commerciale premium sont une nouvelle illustration de notre ambition : faire en sorte que l'avenir du commerce s'écrive dans nos centres. »

DONNÉES FINANCIÈRES CLÉS

PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE

Revenus locatifs nets des centres commerciaux en hausse de 2,7 % à périmètre constant

Les revenus locatifs nets générés par l'activité des centres commerciaux se sont établis à 527,1 MEUR au cours du premier semestre 2017, soit une hausse de 6,4 MEUR en part totale et à périmètre courant, par rapport à la même période en 2016. Cette augmentation s'explique par la conjugaison de plusieurs facteurs :

• Des revenus locatifs nets en hausse de 13,5 MEUR à périmètre constant (+2,7 %) ;
• 2,9 MEUR de revenus locatifs nets additionnels issus de l'acquisition de Nueva Condomina à Murcie, en Espagne, et de l'ouverture de deux extensions, Hoog Catharijne aux Pays-Bas et Val d'Europe en France ;
• Une baisse de 10,2 MEUR de revenus locatifs nets du fait de cessions d'actifs, notamment en Scandinavie et en Espagne ; 
• Un impact limité des effets de change.

À périmètre constant³, les revenus locatifs nets de l'activité des centres commerciaux ont progressé de 2,7 %, soit une surperformance de 200 points de base par rapport à l'impact de l'indexation de +0,7 %.

En France (représentant 36,1 % du total des revenus locatifs nets), les revenus locatifs nets ont augmenté de 2,0 % à périmètre constant au cours des six premiers mois, soit une surperformance de 190 points de base par rapport à l'indexation. Cette performance a été soutenue par les effets positifs des initiatives de relocations mises en oeuvre en 2016 et au premier semestre 2017. La renégociation récente du contrat Clear Channel portant sur la publicité dans les centres, ainsi que la réduction des coûts d'exploitation grâce aux initiatives de centralisation des achats ont également renforcé la croissance des revenus locatifs nets.

Le portefeuille Italien (17,3 %) a réalisé une performance de +2,2 % à périmètre constant au cours du semestre, soit une surperformance de 190 points de base par rapport à l'indexation. Le principal facteur de croissance a été le dynamisme de l'activité locative en 2016 et au premier semestre 2017. Des recettes supplémentaires dégagées par l'activité de specialty leasing, les loyers variables ainsi qu'un taux d'encaissement des loyers plus élevé ont également favorisé la croissance des revenus locatifs à périmètre constant.

La Scandinavie (16,0 %) a réalisé une forte croissance de 4,2 % à périmètre constant, avec un impact de l'indexation à 2,4 %. Le niveau élevé du taux de réversion et l'amélioration du taux d'occupation (+110 points de base) à la fin de la période devraient contribuer à l'augmentation des revenus locatifs nets au cours du deuxième semestre.

Les revenus locatifs nets de l'activité en Ibérie (9,5 %) ont progressé de 4,8 % à périmètre constant. La surperformance par rapport à l'indexation s'est établie à 310 points de base au Portugal et 380 en Espagne. Au-delà de l'impact des campagnes de re-commercialisation menées avec un taux de réversion élevé, ce résultat s'explique par un taux d'occupation en progression de 100 points de base, et l'encaissement des loyers s'est amélioré de 40 points de base en Espagne.

En Europe Centrale & Turquie (10,3 %), les revenus locatifs nets ont augmenté de 2,2 % à périmètre constant au premier semestre. La Hongrie et la République Tchèque ont progressé respectivement de 12,6 % et 13,0 % à périmètre constant, grâce à des opérations de re-commercialisation. Les revenus locatifs nets de l'activité des centres commerciaux en Pologne ont reculé de 1,3 % principalement du fait d'une réversion légèrement négative. Dans un environnement difficile, les revenus locatifs nets en Turquie ont baissé de 6,7 % à périmètre constant, en raison de mesures temporaires d'allègement des loyers accordées aux enseignes afin d'atténuer les effets de la dépréciation de la livre turque face à l'euro et au dollar américain.

Aux Pays-Bas (4,2 %), les revenus locatifs nets ont augmenté de 2,1 % à périmètre constant au cours du premier semestre (indexation à 1,0 %), montrant une nette amélioration par rapport à l'an dernier. L'encaissement des loyers s'est amélioré de 210 points de base au cours du premier semestre 2017, du fait de l'amélioration du contexte économique après une année 2016 marquée par la plusieurs faillites d'enseignes.

En Allemagne (3,9 %), les revenus locatifs nets à périmètre constant sont restés pratiquement stables au premier semestre 2017, sans aucune contribution de l'indexation. L'évolution des revenus locatifs nets a été à nouveau impactée par une réversion négative qui a néanmoins été compensée par la diminution des coûts d'exploitation grâce à une amélioration des taux d'occupation (+50 points de base) et de l'encaissement des loyers (+120 points de base).

Chiffre d'affaires des commerçants en hausse : +1,8 % au 2^e trimestre

À périmètre constant³, le chiffre d'affaires des commerçants dans les centres Klépierre a progressé de 1,8 % au deuxième trimestre 2017 grâce à de meilleures conditions macroéconomiques et des conditions météorologiques favorables (sauf en Scandinavie). En tenant compte des chiffres du 1^er trimestre affectés par un calendrier défavorable (-0,6 %), le chiffre d'affaires a progressé de 0,8 % sur l'ensemble du semestre (+0,5 % hors extensions).

Au niveau des régions, l'Europe Centrale & la Turquie ont réalisé de très solides performances (+6,9 %), la Hongrie se hissant au premier rang (+11,6 %). Grâce à l'accélération de la croissance du PIB, l'Ibérie a également reporté de solides performances : le chiffre d'affaires des commerçants en Espagne et au Portugal est en augmentation de +4,8 % et +4,4 % respectivement. Le chiffre d'affaires des commerçants en Scandinavie (-0,3 %) et en Allemagne (+0,6 %) est stable, tandis qu'il affiche une légère baisse en Italie (-1,2 %, du fait de la concurrence dans le nord du pays) et en France (-0,3 %, en raison d'un effet calendaire défavorable qui n'a pas été entièrement compensé par la croissance des ventes au deuxième trimestre).

Nouveau record de l'activité locative

Klépierre annonce un nouveau record de son activité locative au premier semestre 2017, marqué par la signature de 972 baux, dont 815 renouvellements et recommercialisations signés à un taux moyen de réversion de 12,2 %.

Cette performance correspond à une hausse de 9 % du nombre de baux signés et représente un montant de 18,9 MEUR de loyers minima garantis supplémentaires en année pleine, hors extensions de Val d'Europe et de Hoog Catharijne. L'augmentation de 6,4 MEUR par rapport au premier semestre 2016 a été particulièrement forte en France, ce qui confirme son attractivité aux yeux des enseignes de distribution, illustrée par la signature de 190 baux (+16 %, soit 5,6 MEUR de loyers annuels minima garantis supplémentaires), l'Espagne (+40 %, soit 2,7 MEUR de loyers annuels minima garantis supplémentaires) et l'Italie (+19 %, soir 2,2 MEUR de loyers annuels minima garantis supplémentaires).

Le volume de baux signés avec les enseignes internationales de premier rang est resté très élevé, 15 baux ayant été signés avec le Groupe Inditex (dont notamment six magasins Zara) et six baux signés avec Sephora. Les baux de Sephora comprennent un nouveau concept store de 600 m² à Val d'Europe (ouvert en avril 2017) et un autre situé à Saint-Lazare (sur une surface de plus de 1 000 m², dont l'ouverture est prévue en avril 2018).

Klépierre a également accéléré la mise en oeuvre de sa stratégie Destination Food® avec l'arrivée de concepts innovants dans ses centres, notamment Five Guys (à Hoog Catharijne et Alexandrium), Grom (à Val d'Europe et au Prado), Johnny Rockets (à Lonato), Leon (à Hoog Catharijne) et Wagamama (au Prado). De nouveaux espaces à Hoog Catharijne (City Square et Pavillon), à Val d'Europe (Place des Étoiles) et sur le toit-terrasse du Prado viendront également renforcer l'attractivité de l'offre de restauration des centres Klépierre.

Le dynamisme de l'activité locative s'est traduit par une nouvelle progression des indicateurs clés de performance opérationnels du Groupe au cours du premier semestre. Après des améliorations importantes enregistrées en 2016, le taux de vacance des centres commerciaux (format EPRA) s'est réduit de 10 points de base par rapport à décembre 2016 pour atteindre 3,4 %, soit une amélioration de 40 points de base par rapport à juin 2016. Dans le même temps, le taux d'impayés s'est maintenu à un niveau faible (1,6 %).

CASH-FLOW ET VALEUR DU PORTEFEUILLE

Cash-flow net courant par action en hausse de +4,9 %² à 1,22 EUR au premier semestre

Le cash-flow net courant pour la période s'est établi à 442,8 MEUR en part totale (soit 377,4 MEUR en part du Groupe), contre 427,9 MEUR au premier semestre 2016 (soit 362,4 MEUR en part du Groupe). Le cash-flow net courant par action a augmenté de 4,9 %, s'établissant à 1,22 EUR contre 1,16 EUR un an auparavant. Cette excellente performance s'explique principalement du fait de la réduction du coût de la dette de Klépierre (+0,04 EUR), de la croissance des revenus locatifs nets (+0,02 EUR) et de l'effet relutif du plan de rachat d'actions (+0,01 EUR).

Valeur totale du portefeuille à 23,3 MdEUR, en hausse de +4,3 % par rapport à 2016

La valeur du portefeuille de centres commerciaux de Klépierre, hors droits, était de 22,9 MdEUR au 30 juin 2017, contre 22,2 MdEUR douze mois auparavant. Cette augmentation est le reflet d'une croissance de 891 MEUR à périmètre constant (+4,4 % sur douze mois) et de plusieurs acquisitions pour un montant de 470 MEUR (notamment le centre commercial de Nueva Condomina), ainsi que d'investissements consacrés aux projets en développement du Groupe, en partie compensés par des désinvestissements à hauteur de 525 MEUR (principalement en Scandinavie, en France et en Espagne) et d'un effet de change limité de 88 MEUR.

En part du groupe, la valeur du portefeuille de centres commerciaux de Klépierre s'est établie à 19,5 MdEUR au 30 juin 2017, soit une progression de 4,3 % à périmètre constant sur douze mois. Le taux « EPRA » de rendement moyen du portefeuille s'élevait à 4,8 %, en baisse de 20 points de base par rapport à l'année dernière, un recul attribuable principalement à la compression des rendements observée sur les marchés d'investissement des centres commerciaux sur lesquels Klépierre est présent.

En ajoutant les autres activités, la valeur totale du portefeuille (hors droits) au 30 juin 2017 s'élevait à 23,3 MdEUR en part totale (+4,3 % à périmètre constant sur douze mois) et 19,8 MdEUR en part du groupe.

ANR EPRA simple net à 37,00 EUR par action, en hausse de +6,1 % en un an

L'ANR EPRA simple net s'élevait à 37,00 EUR par action à fin juin 2017, contre 34,80 EUR un an plus tôt. Cette augmentation est principalement attribuable à la génération de cash-flow net courant (+2,4 EUR par action) et à l'augmentation de la valeur du portefeuille à périmètre constant (+2,3 EUR), partiellement compensées par le versement du dividende (-1,82 EUR).

ENDETTEMENT NET ET FINANCEMENT

Ratio Loan-to-Value (LTV) à 38,2 %

Au 30 juin 2017, l'endettement consolidé net atteignait 9 134 MEUR, contre 8 613 MEUR au 31 décembre 2016. Cette augmentation de 521 MEUR s'explique principalement par le paiement du dividende, la mise en oeuvre du plan de rachat d'actions et les investissements réalisés au premier semestre 2017 dont le montant est supérieur au produit des cessions et au cash-flow libre généré au cours de la période. L'augmentation de l'endettement net et de l'augmentation des valeurs immobilières a porté le ratio Loan-to-Value (LTV) à 38,2 % à fin juin 2017, soit une valeur située dans la fourchette de 35 à 40 % visée par le Groupe.

Au cours du premier semestre 2017, Klépierre a levé 800 MEUR de nouveaux financements sur le marché obligataire et le marché bancaire. En février, le Groupe a réalisé une nouvelle émission obligataire à long terme (10 ans) pour un montant de 600 MEUR assorti d'un coupon de 1,375 %.

Au 30 juin 2017, la durée moyenne de la dette de Klépierre était de 6,3 ans, soit une augmentation d'environ trois mois par rapport à la fin de l'année 2016. Le niveau de liquidité du Groupe est resté élevé à 1,8 MdEUR, dont 1,3 MdEUR de lignes de crédit non utilisées d'une maturité moyenne résiduelle de 5,5 ans. Cette somme couvre largement les besoins de financement pour les années 2017, 2018 et 2019

Un coût de la dette abaissé à 1,9 % 

Comme annoncé, le coût moyen de la dette du Groupe sur la période est passé sous les 2 %, à 1,9 %.  Ce chiffre s'explique par le faible niveau des taux d'intérêt à court terme, l'impact des synergies de charges financières liées à l'acquisition et à l'intégration de Corio, ainsi que des conditions de financement favorables.

En janvier 2017, Klépierre a mis fin par anticipation à une couverture à taux fixe de 200 MEUR de swaps payeurs et mis en place un nouveau portefeuille d'instruments de couverture pour 1,3 MdEUR. Composé de swaps payeurs et de caps, ce nouveau portefeuille a augmenté le ratio de couverture du Groupe de 81 % fin 2016 à 91 % au 30 juin 2017.

Plan de rachat d'actions

Au 21 juillet 2017, Klépierre avait déjà réalisé pour montant total de 344 MEUR son plan de rachat d'actions lancé le 13 mars 2017 pour un montant maximum de 500 MEUR. Cela représentait 9 577 528 actions rachetées à un prix unitaire moyen de 35,87 EUR. 

PIPELINE DE DÉVELOPPEMENT ET ROTATION D'ACTIFS

Livraison réussie de deux projets emblématiques

Après trois années de construction, Klépierre a inauguré, le 12 avril 2017, une extension de 17 000 m² à Val d'Europe, en région parisienne, portant la surface commerciale totale du centre à plus de 105 000 m². Grâce à cette extension, 30 nouvelles marques ont fait leur entrée dans le centre, plusieurs ayant installé des magasins flagship. En outre, le Groupe a mis en oeuvre son concept Clubstore® et réalisé à cette fin une rénovation complète du centre commercial. Depuis l'ouverture de son extension, Val d'Europe a accueilli 4,3 millions de visiteurs, soit une augmentation de 8 % par rapport à la même période l'an dernier, tandis que le chiffre d'affaires des commerçants a augmenté de 12 %.

Une semaine plus tôt, le 6 avril 2017, Klépierre ouvrait officiellement un nouvel espace commercial de 16 000 m² à Hoog Catharijne (Utrecht), le centre commercial leader des Pays-Bas. De nouveaux magasins sont venus compléter l'offre commerciale du site sur les segments de la mode, de la restauration et de l'alimentation, ainsi que de la santé et de la beauté. Depuis l'ouverture du nouvel espace, Hoog Catharijne a enregistré une hausse de fréquentation de 6 %, tandis que le chiffre d'affaires de ses commerçants a progressé de 7,5 MEUR. 

Le Prado en bonne voie pour devenir un centre commercial emblématique de Marseille

Les travaux de construction du Prado, un nouvel espace de 23 000 m² dont la livraison est prévue au premier trimestre 2018 dans l'un des quartiers les plus prisés de Marseille, progressent selon le calendrier prévu. Les Galeries Lafayette ont pris possession de leur magasin flagship et engagé leurs travaux d'aménagement. Ouvrage architectural audacieux, la verrière du Prado qui abrite l'ensemble du complexe a été achevée à la fin du premier semestre.

Au 30 juin 2017, 78 % des surfaces commerciales du Prado avait fait l'objet d'une signature de contrat ou était à un stade de négociations avancé. Outre les Galeries Lafayette, Le Prado accueillera Zara sur un espace de 3 300 m², le plus grand magasin de l'enseigne espagnole dans la zone de chalandise.  L'offre continuera de s'étoffer avec l'arrivée de marques différenciantes comme Repetto et Pellegrin & Fils, des concepts de restaurant innovants à l'instar de Wagamama qui ouvrira son premier restaurant dans un centre commercial en France, ou de Big Fernand et Les Petits Producteurs, l'enseigne du chef français Thierry Marx.

Pipeline de développement

Au 30 juin 2017, le pipeline de développement de Klépierre contenait des projets d'investissement d'une valeur totale de 3,3 MdEUR, dont 0,6 MdEUR de projets engagés avec taux de rendement moyen attendu de 6,5 %, 1,1 MdEUR de projets contrôlés et 1,5 MdEUR de projets identifiés.

Parmi les projets contrôlés figurent l'extension de Créteil Soleil pour 11 000 m² en région parisienne ainsi que l'extension de Gran Reno à Bologne pour 15 900 m². La livraison de ces projets est prévue respectivement pour le second semestre 2019 et le second semestre 2020.

Acquisitions

En mai 2017, Klépierre a fait l'acquisition de Nueva Condomina, le centre commercial leader de la région de Murcie, en Espagne. Couvrant une surface de 110 000 m², Nueva Condomina propose une offre commerciale exceptionnelle de 178 magasins.  En 2016, le complexe a accueilli près de 11 millions de visiteurs et le chiffre d'affaires de ses commerçants a atteint 257 MEUR. Sur la base des revenus locatifs nets annualisés qui s'élèvent actuellement à 12,5 MEUR (80 % pour le centre commercial et 20 % pour le retail park), le rendement initial net s'établit à 5,4 %. Klépierre assure la gestion de l'intégralité du site commercial depuis 2012 et a d'ores et déjà identifié plusieurs initiatives en matière d'asset management et de gestion locative qui devraient se traduire par une hausse des revenus locatifs nets annualisés de 18 % à horizon 2019.

Cessions

Depuis le 1^er janvier 2017, Klépierre a cédé des actifs pour un montant de 242 MEUR en Europe (Norvège, Suède, France et Espagne). Sur la base des loyers de 2016, le rendement implicite des centres commerciaux cédés ressort à 5,9 %, et les prix de vente sont légèrement supérieurs aux dernières valeurs d'expertises. Par ailleurs, des actifs pour un montant de 6,5 MEUR sont actuellement en vente ou font l'objet d'une promesse de vente.

PERSPECTIVES

En 2017, à condition que le contexte macroéconomique européen ne s'écarte pas des prévisions de l'OCDE, Klépierre s'attend à générer un cash-flow net courant par action d'au moins 2,45 EUR, au lieu des 2,35 EUR à 2,40 EUR initialement prévus. Cette révision à la hausse est portée par une activité soutenue au cours du premier semestre 2017, la récente acquisition de Nueva Condomina et la mise en oeuvre du plan de rachat d'actions qui devraient avoir un impact relutif plus important sur le cash-flow par action au deuxième semestre et créer les conditions d'une hausse supplémentaire du dividende.

ÉVOLUTION DU CHIFFRE D'AFFAIRES DES COMMERÇANTS AU PREMIER SEMESTRE 2017
À PÉRIMÈTRE CONSTANT

*Seuls quelques commerçants néerlandais communiquent leurs chiffres d'affaires à Klépierre.

CHIFFRE D'AFFAIRES TOTAL

* Les contributions des sociétés émettrices comptabilisées incluent les investissements dans des sociétés contrôlées conjointement et des investissements dans des sociétés sous influence notable. Les sociétés mises en équivalence représentent une valeur totale de 1 399 MEUR au 30 juin 2017.

CHIFFRE D'AFFAIRES PAR TRIMESTRE EN PART TOTALE

* Les contributions des sociétés émettrices comptabilisées incluent les investissements dans des sociétés contrôlées conjointement et des investissements dans des sociétés sous influence notable. Les sociétés mises en équivalence représentent une valeur totale de 1 399 MEUR au 30 juin 2017.

RÉSULTATS DU PREMIER SEMESTRE 2017 : WEBCAST, PRÉSENTATION ET CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE

À PROPOS DE KLÉPIERRE

Leader pure play de l'immobilier de centres commerciaux en Europe, Klépierre associe une expertise en termes de développement, de gestion locative et d'asset management. Le portefeuille de la société est estimé à 23,3 MEUR au 30 juin 2017 et compte de grands centres commerciaux dans 16 pays en Europe continentale, qui accueillent au total 1,1 milliard de visiteurs par an. Klépierre détient une participation majoritaire (56,1 %) dans Steen & Strøm, 1^re foncière scandinave de centres commerciaux. Klépierre est une Société d'investissement immobilier cotée (SIIC), dont les actions sont admises aux négociations sur Euronext Paris, et est membre des indices CAC Next 20, EPRA Euro Zone et GPR 250. Elle est aussi membre d'indices éthiques, comme le DJSI World et Europe, FTSE4Good, STOXX® Global ESG Leaders, Euronext Vigeo France 20 et World 120, et est aussi classée Green Star par le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Cette présence souligne l'engagement du Groupe dans une démarche active de développement durable.

Pour en savoir plus, rendez-vous surwww.klepierre.com

Ce communiqué de presse et ses annexes ainsi que la présentation des résultats
sont disponibles sur le site Web de Klépierre : www.klepierre.com