Le pronostic de Blumberg Capital Partners montre que n'importe quel renflouement de l'immobilier commercial doit passer par un pénible désendettement

Blumberg Capital Partners, un des plus importants gestionnaires de fonds d'investissement des États-Unis, a déclaré aujourd'hui qu'une analyse des tendances de la valeur des biens immobiliers commerciaux, du crédit-bail et du taux d'inoccupation faite par son personnel montrait que n'importe quel renflouement fédéral du secteur impliquait un pénible désendettement significatif pour réussir.

La société a déclaré que tout plan de renflouement allait à l'encontre de l'héritage de bombes à retardement créées par des acquéreurs imprudents et irréalistes qui ont emprunté au-dessus de leurs moyens lorsque le marché était à son plus haut niveau en pensant que les prix allaient poursuivre leur ascension sans diminuer.

L'analyse de Blumberg montre que les obligations des dettes en cours seront encore plus contraignantes en 2009 compte tenu de la nouvelle chute inévitable de 20 % des taux de crédit-bail à un niveau jamais vu depuis 2002 et avec des taux de d'inoccupation des bureaux s'élevant potentiellement à 25 % d'ici à la fin de l'année. En effet, le marché de l'immobilier commercial des États-Unis pourrait ne pas se stabiliser avant 2011, indique l'analyse de la société.

« Susciter un stimulus de refinancement peut permettre de dégeler le crédit, mais ces bombes à retardement de la dette qui font tic-tac vont donner du fil à retordre à nos fonctionnaires pour prendre le problème à bras le corps », a déclaré Philip Blumberg, président-directeur général, ainsi que principal responsable de la stratégie d'investissement de l'entreprise. « Désormais, étant donné que la récession économique mondiale s'est aggravée au cours des quelques dernières semaines et qu'elle s'associe à des licenciements à l'entrée du cycle, la demande de locaux commerciaux chute sur le plan national. Tant que les entreprises ne parviendront pas à surmonter cette tempête pour reprendre leur expansion, les prix resteront bas pour les propriétaires et le taux d'inoccupation va s'élever. »

Les marchés de New York et de Los Angeles vont être parmi les plus durement touchés, ceux de Washington et du nord de la Virginie s'en tireront mieux, d'après l'analyse de Blumberg.

« Certaines villes se maintiennent en termes de taux d'occupation, notamment des villes comme Houston, laquelle est relativement résistante compte tenu des marchés de l'énergie », a déclaré Philip Blumberg. « Toutefois, la plupart des grands n?uds commerciaux nationaux déclarent une augmentation alarmante des espaces commerciaux disponibles, ce qui devrait avoir pour conséquence une chute sévère des taux locatifs dans des villes comme New York, Chicago, Los Angeles et Phoenix. »

La nouvelle évaluation du marché des bureaux faite par Blumberg Capital Partners qui tient compte des récentes données économiques des deux derniers mois, arrive juste après ses prédictions d'octobre dont on a beaucoup parlé, annonçant que les prix de l'immobilier commercial pourraient chuter encore d'environ 20 % en 2009, en plus de la chute prévue de 15 % pour cette année.

Les facteurs qui font chuter les prix de l'immobilier commercial sont constitués par le manque de financement disponible pour des acquisitions et des prévisions de performances beaucoup plus faibles qui tiennent compte de la chute des revenus locatifs et de la hausse du nombre de locaux vacants. Ces tendances à la baisse vont s'amplifier en 2009, selon Blumberg, compte tenu des obligations des dettes arrivant à échéance, de la chute de la valeur des biens et du déclin massif de la disponibilité du crédit, qui a largement éliminé les possibilités de refinancement des propriétaires qui ont construit et rajoute des biens sur le marché des ventes.

« Compte tenu du surendettement du marché de l'immobilier commercial et de la chute incessante du crédit, bon nombre de propriétaires seront forcés de vendre à des prix inférieurs à leur taux d'endettement », a déclaré le président-directeur général Philip Blumberg. « En prévision de la chute des prix, Blumberg a liquidé la majeure partie des biens immobiliers de l'entreprise au cours des deux dernières années, ce qui a généré un rapport de 30 % cette année. Au 1^er décembre, la société n'a aucune dette et se positionne pour les opportunités stratégiques qui verront le jour l'an prochain, d'acquisition des dettes décotées et des fonds d'investissement actualisés », a-t-il dit, en ajoutant que la société préparait d'ores et déjà une nouvelle série d'investissements et de levée de capital.

Blumberg Capital Partners conseille à ses investisseurs partenaires d'être patients début 2009 et d'explorer les opportunités d'investissement sans précédent dans l'immobilier commercial, les dettes décotées et les REIT, entre autres secteurs, stratégie que la société elle-même compte adopter.

M. Blumberg a fondé sa société en 1979, en générant des retours sur investissement supérieurs à une moyenne annuelle de 17 % de 1992 à 2008, pour les investisseurs individuels comme pour les investisseurs institutionnels. En dépit des solides bénéfices de l'entreprise, la philosophie d'investissement que prône M. Blumberg met l'accent sur la stabilité et la sécurité, pour éviter de viser un rendement trop élevé aux dépens de la sécurité et du capital investi. Outre sa contribution, son fonds d'investissement se fonde sur une trésorerie générée en interne et les contributions des investisseurs, en utilisant un endettement modéré uniquement pour financer les achats de biens immobiliers commerciaux.

« Le marché de l'immobilier commercial n'est pas linéaire, il est cyclique. Il faut évaluer le moment où les prix sont dans la phase d'évolution du cycle. C'est tout le principe de l'investissement. Quand vous perdez le risque et le caractère cyclique de vue, vous commettez de grosses erreurs », a déclaré M. Blumberg.

L'activité de Blumberg Capital Partners en matière d'immobilier commercial est intégrée de façon verticale et consiste à effectuer des acquisitions, des aliénations, des études de marché, des missions d'audit (due diligence), ainsi que des opérations de gestion et de location de biens commerciaux.

Pour en savoir davantage, consultez le site www.blumbergcapitalpartners.com ou contactez Ludovic Roche au +1 305-569-9500.

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