THESAURUS : Focus sur le LMNP Loueur Meublé non professionnel, une niche fiscale accessible à tous en 2009

Le principe du LMNP

Le LMNP concerne l'investissement pour le compte de particuliers dans un appartement situé dans une résidence médicalisée pour les personnes âgées, d'affaires, de tourisme ou pour étudiants.

En endossant le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : l'investisseur particulier bénéficie d'une réduction d'impôt à hauteur de 25% du montant de l'investissement. En contrepartie, le bien doit être loué pendant 9 ans. La réduction d'impôt est étalée sur 9 ans pour un montant maximum de 75.000 ?.

Un avantage fiscal supplémentaire grâce à La Loi de Finance rectificative d'avril 2009

La loi de finance rectificative pour 2009 instaure une nouvelle réduction d'impôt de 25 % pour certains investissements réalisés sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Ce nouveau dispositif vient compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle classique qui n'a en rien été modifié.

Dorénavant les investisseurs souhaitant acquérir des biens sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel auront deux alternatives : investir dans un LMNP Classique ou investir dans un LMNP à 25 %.

Le conseil de THESAURUS :

INVESTIR DANS UN LMNP CLASSIQUE ET DANS UN LMNP A 25 %

afin d'optimiser encore davantage sa fiscalité

1) Dans le cadre du LMNP Classique, l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs de nature B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), de réaliser un amortissement permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs, de récupérer la TVA.

Avantages : possibilité d'amortir les biens, de réduire la fiscalité des revenus locatifs et de récupérer la TVA sur les programmes neufs.

Inconvénients : absence d'avantage fiscal au moment de l'acquisition du bien donc pas de défiscalisation directe sur le montant de l'investissement.

2)Dans le cadre du LMNP Réduction d'impôt de 25 %, l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs de nature B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 25 % du montant de l'investissement HT dans la limite de 300 000 euros d'acquisitions annuelles réalisées éventuellement sur plusieurs logements et de récupérer la T.V.A. Cette réduction d'impôt s'élève à 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20% pour ceux réalisés en 2011 et 2012 et est étalée linéairement sur 9 ans.

Avantages : réduction d'impôt maximale en 2009-2010 représentant 25 % de l'investissement et récupération de la TVA sur les programmes neufs.

Inconvénients : si l'investissement bénéficie de la réduction d'impôt, l'investissement ne pourra pas supprimer la fiscalité liée aux revenus locatifs de la LMNP.

Les résidences avec services cumulent depuis avril 2009 deux atouts majeurs : la constitution efficace de revenus complémentaires pour la retraite et une économie d'impôt pouvant atteindre 8.333 euros par an.

Dans le cas d'une acquisition d'un logement neuf ou rénové, l'investisseur se voit remboursé du montant de la TVA, soit une somme d'argent à placer et à optimiser dans le cadre du montage financier global.

Christine Vassal-Largy, Directrice Générale de Thésaurus en charge du pôle Immobilier a déclaré à cette occasion :

« Les conseils d'un professionnel me semblent indispensables pour sécuriser un achat en LMNP pour vous aider à sécuriser le choix du gestionnaire, récupérer le montant de la TVA et le faire fructifier et établir la déclaration fiscale des bénéfices industriels et commerciaux générés en plus de la déclaration fiscale des revenus fonciers. La souscription d'un contrat d'accompagnement nous paraît particulièrement adaptée dans le cadre de ce type d'investissement. »

Cas concret : l'investissement dans une résidence de tourisme dans le Var, en bord de mer

Un investisseur particulier réalise l'acquisition d'un appartement T2 d'environ 30m² pour 140.000 euros environ, frais de notaire et de prêt inclus. Le Trésor Public lui rembourse 13.000 ? environ au titre de la T.V.A sur marge. L'investisseur économise près de 35.000 euros d'impôt sur le revenu et perçoit 6.000 euros environ de loyer annuel, soit une rentabilité de 5,3 % en moyenne, garanti par un bail gestionnaire institutionnel.

A propos de THESAURUS : www.thesaurus.fr

Acteur référent dans le conseil en gestion patrimoniale indépendant composé d'une cinquantaine de personnes, Thesaurus compte parmi les plus importantes structures indépendantes en France et possède 7 bureaux à Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Toulon, Blois et Aix en Provence.

Sa mission consiste à proposer un accompagnement global de ses clients pour organiser, développer et optimiser leurs patrimoines personnel et professionnel.

La stratégie patrimoniale de THESAURUS repose sur une méthode d'analyse originale, fruit de 10 années d'expérience. Il s'agit d'une analyse transversale couvrant les trois métiers constitutifs du patrimoine : le droit, la finance et l'immobilier.