Gecina: Activit du 1er trimestre 2010
Regulatory News:
Le Conseil d'administration de Gecina (Paris:GFC), runi sous la prsidence de Bernard Michel le 10 mai 2010, a examin les comptes au 31 mars 2010.
Quasi stabilit des loyers primtre homogne: -0,2% vs T1 2009
En 2009, Gecina a rengoci des contrats sur environ 20% de son portefeuille de bureaux et consenti cette occasion une baisse des loyers de 13% en moyenne, en change d'un allongement de la dure des baux. A primtre homogne, ces rengociations ont entran une baisse des loyers de 3% au 1er trimestre, compense par les effets positifs des indexations du dbut 2009 (impact d'environ +1%), auxquels s'ajoutent l'amlioration du taux d'occupation d'un certain nombre d'actifs (impact d'environ +1%). Au total, le segment de bureaux enregistre un recul de 1% des loyers primtre homogne. La baisse des revenus locatifs du segment logistique rsulte du taux de vacance lev; dans l'htellerie, elle reflte l'application d'une indexation -5%. Les loyers rsidentiels continuent en revanche de progresser (+3,3%) primtre homogne.
| En millions d'euros | 31-Mar-10 | 31-Mar-09 | Variation (%) | |||||
| courant | homogne | |||||||
| Total Groupe | 157,8 | 160,1 | -1,4% | -0,2% | ||||
| Bureaux | 86,9 | 96,5 | -10,0% | -1,0% | ||||
| Rsidentiel | 46,9 | 49,2 | -4,7% | +3,3% | ||||
| Sant (*) | 10,8 | na | ns | +0,6% | ||||
| Logistique | 8,3 | 9,4 | -10,9% | -7,7% | ||||
| Htellerie | 4,8 | 5,0 | -3,5% | -3,1% | ||||
(1)L'activit Sant est consolide par intgration globale depuis le 1er juillet 2009, auparavant elle tait consolide par mise en quivalence. Aux fins de comparaison la variation de loyers primtre homogne est calcule en prenant les loyers de Gecimed 100% au 31 mars 2009.
Le taux d'occupation financier du Groupe s'tabli 94,1% contre 96% fin mars 2009, le segment logistique prsentant un taux de vacance toujours lev 26,2%avec plus de 260000 m inoccups fin mars 2010. La livraison dbut avril de la plateforme de Rcy, loue au groupe LVMH, aura un effet favorable sur le taux d'occupation futur.
| Total | Bureaux | Rsidentiel | Sant | Logistique | Htellerie | |||||||
| T1 2010 | 94,1% | 94,3% | 97,3% | 100,0% | 73,8% | 100,0% | ||||||
| T1 2009 | 96,0% | 95,6% | 98,7% | 100,0% | 85,4% | 100,0% | ||||||
Arbitrage d'actifs pour 97 M? et poursuite des investissements pour 165 M?
Le rsidentiel concentre 86% des cessions du 1er trimestre, en lots (65 M?) et en bloc (18 M?), avec un prix de cession suprieur de 14,6% la valeur bloc au 31/12/2009. La cession d'un actif de bureaux et d'un htel, situs Paris, ont complt ce programme d'arbitrage qui gnre au total une plus-value de cession consolide de 9,5 M?. L'acquisition livraison de l'immeuble Anthos Boulogne constitue le principal investissement du trimestre, pour 80 M?. Le solde porte notamment sur la poursuite de deux projets rsidentiels Prvessin et Marseille (livraison fin 2010) et l'acquisition d'une plateforme logistique Rcy, livre le 2 avril et loue au groupe LVMH.
Outre l'immeuble Anthos, les projets achevs et livrs au 1er trimestre sont constitus de deux actifs logistiques (1er btiment Sabl et 2me tranche sur Lauwin Planque) et d'un immeuble rsidentiel Marseille.
Impact des cessions 2009: cash flow net en repli de 3,2% 90,1 M?
En 2009, le Groupe a cd des actifs pour un montant total de 756 M? dont 396 M? de bureaux et 333 millions d'actifs rsidentiels. Ce programme d'arbitrage important entrane, sur le 1er trimestre 2010, une perte de loyers de 13,4 M? que la prise en compte des loyers de Gecimed, dsormais consolide par intgration globale, ne compense que partiellement hauteur de 10,8 M?. Par ailleurs, l'impact des loyers provenant des investissements et livraisons 2009 reste modr. Au total, les revenus locatifs du Groupe sont en baisse de 1,4% par rapport au 1er trimestre 2009.
La baisse des loyers et le lger recul de la marge locative 91,3% (contre 91,9% au 31 mars 2009) expliquent l'volution du cash flow net, en recul de 3,2%. Par action, il s'tablit 1,48 euros au 31 mars 2010 contre 1,56 euros au 31 mars 2009.
| En millions d'euros | 31-Mar-10 | 31-Mar-09 | Var. (%) | |||
| Loyers bruts | 157,8 | 160,1 | -1,4% | |||
| Excdent Brut d'Exploitation | 126,9 | 129,1 | -1,7% | |||
| Rsultat rcurrent | 90,6 | 90,8 | -0,2% | |||
| Cash flow net | 90,1 | 93,1 | -3,2% | |||
| voir dtail en annexe | ||||||
Renforcement de la flexibilit financire
La majeure partie des chances 2011 a fait l'objet de rengociation avec les banques partenaires. Ainsi au 31 mars 2010 un montant de 815 M? a t renouvel hauteur de 950 M? chance 2014-2015. En outre Gecina a mis le 9 avril dernier pour 320 M? d'Obligations Remboursables en Numraire et/ou en Actions Nouvelles et/ou Existantes (ORNANE) chance du 1er janvier 2016, au taux de 2,125% avec un prix de conversion de 111,05 ? soit une prime de 35% sur le cours de rfrence (82,26 ?).
Le relvement du rating long terme par S&P's (pass de BB- perspective ngative BB+ perspective positive) et l'attribution par Moody's d'un rating investment grade Baa3 en mars dernier, puis le succs de cette mission tmoignent de ce que le Groupe est aujourd'hui en mesure de diversifier ses sources de financement en recourant aux marchs de capitaux.
Perspectives
L'impact des cessions 2009 sur les loyers va se poursuivre au cours des prochains trimestres tandis que les revenus primtre homogne vont tre en lgre dcroissance, essentiellement sous l'effet des rengociations de contrats et d'indexations ngatives. Au total, le Groupe anticipe une baisse limite des revenus locatifs sur l'anne 2010.
Gecina, un acteur de rfrence de l'immobilier
Acteur de l'immobilier premium, Socit d'Investissement Immobilier Cote (SIIC) sur Euronext Paris, Gecina possde, gre et dveloppe un patrimoine de 11.3 milliards d'euros au 31 dcembre 2009, essentiellement compos d'immeubles de bureaux et rsidentiels situs Paris et en rgion parisienne, mais galement de rsidences tudiants, de plateformes logistiques, d'tablissements de sant et d'htels. Bnficiant d'une expertise solide et intgre, Gecina accompagne ses clients dans leurs parcours immobiliers, en se souciant des impacts de ses mtiers.
Gecina a inscrit l'innovation durable dans sa stratgie et a cr, pour concrtiser ses engagements citoyens, une fondation d'entreprise ddie la protection de l'environnement et au soutien de toutes les formes de handicap.
www.gecina.fr
Activit du 1er trimestre 2010
Annexes
1- Activit par segment
Rpartition des loyers du 1er trimestre 2010:
Bureaux Loyers = 86,9 M?
Les loyers du 1er trimestre sont en recul de 10% primtre courant par rapport au 1er trimestre 2009, en raison des cessions de l'exercice et de la rengociation de certains baux. A primtre homogne, la baisse des loyers reste contenue (-1%).
Le taux d'occupation financier s'tablit 94,3% au 31 mars 2010 contre 95,6% au 31 mars 2009. Les surfaces vacantes au 31 mars 2010 reprsentent prs de 64 500 m dont 17% est dj commercialis, tandis que les librations venir concernent 19 500 m.
L'activit locative au 1er trimestre a port sur plus de 74 000 mdont :
- 63 337 m qui ont fait l'objet de rengociations ou renouvellements de baux l'issue desquelles 15 clients ont bnfici d'une baisse moyenne de 17% du loyer, qui reste toutefois suprieur au loyer de march;
- 5 274 m lous de nouveaux locataires, avec un cart de loyer entrants/sortants de -15%;
- 5851 m, soit 2 nouvelles locations, qui concernent la fin de commercialisation des immeubles Crystalys Vlizy-Villacoublay et Dfense Ouest Colombes.
Rsidentiel Loyers = 46,9 M?
Les loyers du 1er trimestre enregistrent un recul de 4,7% primtre courant qui traduit l'impact des cessions ralises en 2009.
Les revenus locatifs progressent toutefois de 3,3% primtre homogne sous l'effet conjugu des indexations et relocations. Au total, 22 300 m (367 lots) ont t relous ou ont fait l'objet de nouvelle location, se traduisant par des loyers suprieurs de +7% aux loyers prcdents.
Le taux d'occupation reste trs lev 97,8% et le taux rotation modr (14,3%), particulirement sur Paris (12,8%). Les dlais de relocation restent dans la tendance 2009 sur Paris et rgion parisienne (30 jours) et s'allongent lgrement sur quelques actifs lyonnais.
Le portefeuille de rsidences tudiants, commercialises par Gecina sous la marque Campusa, est constitu de 6 rsidences tudiants en exploitation (900 logements) prsentant une trs bonne occupation (>97%) et 3 rsidences sont actuellement en cours de dveloppement (470 logements).
Sant Loyers = 10,8 M?
Gecimed, dtenue par Gecina hauteur de 98,5%, est consolide par intgration globale depuis le 1er juillet 2009. Les loyers du 1er trimestre 2010 enregistrent une progression de 3% par rapport au 1er trimestre de l'exercice prcdent. Les travaux de l'Hpital Priv de l'Estuaire au Havre et de la clinique de Gien se sont poursuivis, pour des livraisons prvues respectivement fin avril et fin juillet.
Logistique Loyers = 8,3 M?
Le march de la logistique est rest difficile en dbut d'anne. Le taux de vacance, qui s'tablit 26% au 31 mars 2010, correspond 266600 m rpartis principalement entre 14 actifs. L'activit commerciale du 1er trimestre se traduit par la relocation d'un entrept de plus de 10300 m situ Saint-Germain les Arpajons. Des rengociations de baux ont t effectues sur 90000 m, avec une baisse moyenne de loyers de 13% permettant en contrepartie le maintien des locataires.
A noter que le premier btiment de Sabl sur Sarthe a t livr en fvrier et celui de Lauwin Planque en mars, soit un total de 72700 m de nouvelles surfaces.
Htellerie Loyers = 4,8 M?
Au 31 mars 2010, les loyers de l'activit Htellerie enregistrent un recul de 3,5%. Ce segment n'intgre pas d'effet de rengociation de baux. En revanche, il est impact par une indexation ngative, partiellement compense par des loyers complmentaires lis des travaux d'extension sur le Club Med de Val d'Isre. L'htellerie bnfice galement d'un taux d'occupation financier de 100%. Conformment sa stratgie d'arbitrage, Gecina a ralis en fvrier la cession d'un htel parisien. Un autre actif situ dans Paris est ce jour sous promesse de vente.
La marge locative du Groupe s'tablit 91,3% contre 91,9% au 31 mars 2009. La seule volution notable concerne le segment logistique dont la marge est affecte par un taux de vacance important:
| Total | Bureaux | Rsidentiel | Sant | Logistique | Htellerie | |||||||
| T1 2010 | 91,3% | 95,3% | 83,1% | 97,2% | 84,5% | 99,5% | ||||||
| T1 2009 | 91,9% | 95,4% | 84,4% | 97,3% | 92,1% | 99,3% | ||||||
2- Rotation des actifs
Les cessions ralises au 1er trimestre portent sur 26 343 m et s'lvent 97,4 M?, pour l'essentiel des actifs rsidentiels: 209 logements cds par lots pour 65 M? (67% du total des cessions) et 81 logements en bloc pour 18,3 M? (19% du total). Par ailleurs, un immeuble de bureaux a t cd pour 9,2 M? ainsi qu'un htel pour 4,8 M?.
Le montant total des cessions prsente un cart positif de 12,4% avec la valeur bloc au 31 dcembre 2009, qui traduit la part importante des cessions par lots dont le montant est suprieur de 19,3% aux valeurs blocs fin 2009.
Au total, les cessions du 1er trimestre dgagent un rsultat de cession positif de 9,5 M? soit une plus-value de 9,7%.
| Bureaux | Rsidentiel | Htellerie | Total | |||||
| Surfaces (m) | 2 329 | 22 876 | 1 138 | 26 343 | ||||
| Nombre de logements | 0 | 290 | 0 | 290 | ||||
| Montant (M?) | 9,3 | 83,3 | 4,8 | 0,0 | ||||
| D Valeur bloc au 31/12/09 | +1,2% | +14,6% | +0,0% | +12,4% | ||||
Les investissements du 1er trimestre s'lvent 165 M?, soit 40% des investissements prvus pour l'anne 2010, l'acquisition de l'immeuble de bureaux Anthos (9 500 m) situ Boulogne constituant elle seule prs de 50% du total avec un cot de 80 M?.
Les autres investissements significatifs ont port sur:
- la poursuite des dveloppements sur un immeuble rsidentiel de plus de 10000 m situ Prvessin (rgion de Genve) ainsi qu'une rsidence de 8000 m Marseille, dont la livraison est prvue pour le 4me trimestre 2010;
- une plateforme logistique de 43000 m situe Rcy, commercialise auprs du groupe LVMH, dont la livraison est prvue au 2me trimestre 2010
Hors investissements de maintenance qui s'lvent 11 M?, la rpartition des investissements par segment est la suivante:
| 1er trimestre 2010 | Bureaux | Rsidentiel | Logistique | Sant | Total | |||||
| Investissements (M?) | 93 | 34 | 19 | 8 | 154 | |||||
3 - Compte de rsultat simplifi et cash flow net
| En millions d'euros (non audit) | 31-Mar-10 | 31-Mar-09 | Var. (%) | |||
| Revenus locatifs bruts | 157,8 | 160,1 | -1,4% | |||
| Bureaux | 86,9 | 96,5 | -9,9% | |||
| Rsidentiel | 46,9 | 49,2 | -4,7% | |||
| Sant | 10,8 | 0,0 | ||||
| Logistique | 8,3 | 9,4 | -11,2% | |||
| Htellerie | 4,8 | 5,0 | -3,8% | |||
| Charges sur immeubles | (38,7) | (40,2) | -3,7% | |||
| Charges refactures | 24,8 | 27,3 | -9,0% | |||
| Revenus locatifs nets | 143,9 | 147,2 | -2,2% | |||
| Services & autres produits | 1,1 | 1,5 | -23,9% | |||
| Services & autres charges | (0,2) | (0,3) | -35,1% | |||
| Revenus net des immeubles & services | 144,8 | 148,3 | -2,4% | |||
| Frais de structure | (17,9) | (19,2) | -6,7% | |||
| Excdent Brut d'Exploitation | 126,9 | 129,1 | -1,7% | |||
| Frais financiers nets | (36,3) | (38,3) | -5,2% | |||
| Rsultat rcurrent | 90,6 | 90,8 | -0,2% | |||
| Crances irrcouvrables | (0,3) | 0,1 | ||||
| Charges et produits calculs | ||||||
| sur rmunrations en actions | 0,6 | 1,9 | ||||
| Cash flow avant cessions et avant impts | 90,9 | 92,8 | -2,0% | |||
| Impts courants | (0,8) | 0,3 | ||||
| Cash flow net | 90,1 | 93,1 | -3,2% | |||
4- Donnes par action
| En millions d'euros (non audit) | 31-Mar-10 | 31-Mar-09 | Var. (%) | |||
| Nombre moyen d'actions hors autocontrle | 60 864 445 | 59 500 295 | +2,3% | |||
| Rsultat rcurrent par action (en euros) | 1,49 | 1,53 | -2,4% | |||
| Cash flow par action (en euros) | 1,48 | 1,56 | -5,4% |
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