LES MARCHÉS DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE

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Paris, le 5 janvier 2011

LES MARCHÉS DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE

BILAN 2010 & PERSPECTIVES 2011

En dépit des craintes persistantes liées aux incidences sur l'économie mondiale d'une crise sans équivalent depuis l'entre-deux-guerres, l'année 2010 a bien été celle de la reprise du marché français de l'immobilier d'entreprise. « Avérée par l'augmentation de 41 % des volumes investis dans l'Hexagone en 2010 par rapport à l'année précédente et le rebond de 19 % du nombre de mètres carrés de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France sur la même période, la reprise du marché français de l'immobilier d'entreprise reste néanmoins fragile » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Loin de l'effervescence des années 2006 et 2007, le marché français demeure convalescent et largement dépendant des stratégies d'acteurs ciblant une gamme encore restreinte d'actifs. Ainsi, le succès des bureaux neufs et restructurés de Paris intra-muros, des meilleurs emplacements des principales artères commerçantes du pays et des plateformes logistiques neuves de la dorsale Nord-Sud a contrasté avec la désaffection des utilisateurs et des investisseurs pour des biens inadaptés à leurs objectifs de rationalisation et de valorisation. « La prime donnée aux actifs sécurisés, bien situés et répondant aux dernières normes environnementales a rappelé quelques règles élémentaires des marchés immobiliers. Elle a également montré que le marché français disposait de fondamentaux solides, propres à nourrir l'appétit des grands acteurs internationaux » poursuit Olivier Gérard.

LE MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT EN FRANCE

Avec 11 milliards d'euros investis dans l'Hexagone, le marché de l'investissement est en hausse de 41 % par rapport à l'année précédente. Cette augmentation doit toutefois être relativisée car 2009 avait constitué la plus mauvaise performance de la décennie (7,8 milliards d'euros). Après un mauvais début d'année, le marché français s'est surtout redressé au second semestre, porté par la pression des acheteurs « long terme » qui a permis la réalisation d'opérations de plus grande envergure et par le dynamisme du marché locatif qui a contribué à alimenter le marché avec de nouvelles offres fraîchement louées et sécurisées par des baux longs. Le marché de l'investissement demeure toutefois fragile et ses performances largement bridées par les incertitudes du climat économique et des difficultés de financement.

• Boom du marché de l'investissement des commerces : les bureaux demeurent la classe d'actifs la plus prisée des investisseurs, totalisant 61 % des volumes investis en France en 2010 (6,7 milliards d'euros). Leur part dans l'ensemble des montants engagés dans l'Hexagone a toutefois diminué au profit des commerces qui, avec 3,6 milliards d'euros investis sur ce segment, affichent une augmentation de 89 % par rapport à 2009. L'appétit des investisseurs pour les commerces ne se dément donc pas, illustré par d'importantes transactions de centres commerciaux (Cap 3000 près de Nice pour 450 millions d'euros). Les actifs industriels ne constituent quant à eux que 6 % du total des montants investis en France.    

• L'Ile-de-France, prisée pour ses bureaux de qualité et sécurisés : l'Ile-de-France a concentré 70 % des montants engagés en France en 2010. La part des bureaux y demeure majoritaire (79 % des volumes investis dans la région), avec une activité largement concentrée sur les actifs de qualité et sécurisés des marchés établis de l'ouest francilien. En province en revanche, l'activité est restée principalement soutenue par l'appétit des investisseurs pour les actifs de commerces, qui ont représenté 73 % de l'ensemble des montants engagés hors d'Ile-de-France.

• Le « retour » des investisseurs étrangers : les Français représentent toujours la majeure partie de l'activité du marché français, avec une part de 56 % de l'ensemble des montants engagés dans l'Hexagone. Toutefois, l'activité des investisseurs étrangers s'est accrue, leur part de marché atteignant 44 % en 2010 contre 35 % l'année précédente. Les Allemands, qui se sont illustrés tout au long de l'année par quelques transactions significatives (les centres commerciaux Espace Saint Quentin et Saint-Martial, les immeubles de bureaux Colisée et Berges de Seine, etc.), ont été particulièrement actifs, totalisant 19 % de l'ensemble des montants engagés en France en 2010.

• Une baisse générale des taux de rendements prime : l'appétit des investisseurs pour des actifs immobiliers sécurisés a entraîné une baisse généralisée des taux de rendement prime. La moyenne des taux prime a enregistré une baisse de 82 points de base, tous secteurs confondus, passant de 6,85 % à 6,03 %. A ce jour, le taux de rendement prime des bureaux est inférieur à 5 % pour les meilleurs immeubles de Paris QCA. Pour les rues commerçantes, il avoisine 4,75 % et est estimé à 5 % pour les centres commerciaux. Les rendements en logistique se situent autour de 7 % sur le segment prime.

Après le redressement observé en 2010, le ralentissement de l'activité économique pourrait contrarier l'assouplissement des conditions d'octroi du crédit. Dans ce contexte, l'emploi de capitaux propres demeurera un atout décisif pour les acteurs désireux de saisir les meilleures opportunités du marché hexagonal. Le nombre d'actifs core disponibles restera toutefois limité, en dépit d'une augmentation possible d'opérations en détresse qui pourraient alimenter le marché et, surtout, de la volonté de certains acteurs d'arbitrer leurs actifs matures dans un marché plus liquide. Cette pénurie d'offres prime pourrait peser sur l'évolution des volumes investis en 2011. Elle pourrait aussi, associée à la recherche de rendements plus élevés, contribuer à élargir les critères d'acquisition d'investisseurs dont l' intérêt pourrait se porter davantage sur des actifs non prime, des marchés de niche ou des opérations de ventes en VEFA.

Evolution des volumes investis en immobilier d'entreprise en France (Mds EUR)

Source : Cushman & Wakefield

LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE

Le pire de la crise est passé, comme l'indique la hausse de 19 % de la demande placée sur un an avec      2 091 834 m² pris à bail en 2010. Ce net regain est notamment lié au nombre important de grandes transactions dont la part dans la demande placée totale atteint son niveau le plus haut depuis dix ans. Mais le renversement de tendance ne réside pas tant dans la nature de ces mouvements, dont neuf sur dix ont été motivés par des logiques de regroupement et de rationalisation, que dans leur multiplication au fil des mois. Rompant avec l'attentisme qui prévalait jusqu'alors et encourageait les renégociations de bail au détriment des déménagements, plusieurs entreprises ont concrétisé leur réflexion immobilière. Leurs prises de décision ont de fait été motivées par des conditions de négociation encore favorables ou par l'absorption rapide, dans certains secteurs géographiques, de l'offre neuve.

• Un marché soutenu par la demande de grandes surfaces neuves : 2 091 834 m² de bureaux ont été pris à bail en 2010, soit une hausse de 19 % par rapport à 2009 (1 752 665 m²) et de 2 % par rapport à la moyenne annuelle de la demande placée des dix dernières années (2 049 022 m²). L'activité du marché francilien a notamment été soutenue par la demande de grandes surfaces neuves, reflétant la priorité donnée par les entreprises à la rationalisation de leur outil immobilier. 93 transactions > 4 000 m² totalisent un volume de 1 073 748 m², constituant 51 % de la demande placée totale (45 % en 2009). Quant aux immeubles neufs/restructurés, ils constituent 39 % de la demande placée totale (35 % en 2009).

• Paris, moteur du marché d'Ile-de-France : sur les dix secteurs géographiques du marché d'Ile-de-France, sept ont enregistré une augmentation de la demande placée. Confirmant les tendances observées depuis le début de l'année, l'activité reste toutefois largement concentrée dans les marchés établis de l'ouest. Paris intra-muros en particulier demeure le moteur du marché francilien, totalisant 39 % de la demande placée totale contre 32 % en 2009.  

• Une distinction croissante de l'offre en fonction de la qualité des actifs : Avec 4 066 053 m² disponibles à six mois à la fin de 2010, l'offre de bureaux a cessé de progresser. Mais c'est le rebond de la demande dans la capitale surtout qui a tiré à la baisse le volume de l'offre disponible en Ile-de-France. Ainsi, le volume de l'offre a diminué de 6 % à Paris entre les 1er et 4e trimestres 2010 quand il n'a diminué que de 1 % dans le reste de la région. A ces contrastes géographiques s'ajoute une distinction croissante de l'offre en fonction de la qualité des actifs. La volonté des utilisateurs de réduire leurs coûts immobiliers a permis d'écouler une partie de l'offre neuve/restructurée, qui ne constitue plus que 25 % de l'offre totale disponible. Le volume de l'offre de seconde-main a en revanche augmenté, notamment grevé par la libération de grandes surfaces.

• Une hausse de 9 % du loyer prime : la confirmation du rebond de la demande dans Paris QCA et l'assèchement progressif de l'offre de qualité expliquent la hausse de 9 % du loyer prime d'Ile-de-France sur un an. Celui-ci s'établit désormais à 760 EUR/m²/an contre 700 EUR/m²/an un an plus tôt. Le recours aux mesures d'accompagnement consenties par les propriétaires reste un élément clé du marché et le moyen d'ajustement des valeurs faciales. Toutefois, comprises entre un mois et demi et deux mois par année d'engagement, les franchises de loyer tendent à diminuer pour les meilleurs immeubles des secteurs établis.

Contrastant avec une année 2009 marquée par une forte chute de la demande et un gonflement rapide de l'offre disponible, 2010 a permis de terminer la décennie sur une note positive. Le retour au vert de plusieurs indicateurs n'assure pas pour autant une nouvelle hausse significative de la demande placée en 2011. Ainsi, les mois écoulés ont accentué la pénurie de bureaux de qualité adaptés aux objectifs de rationalisation des utilisateurs et souligné l'inadéquation croissante entre ce que veulent ces derniers et une offre qui, de façon générale, ne cesse de se détériorer. Dans un contexte de croissance molle limitant les créations d'emplois, ce nivellement par le bas de la qualité du marché pourrait limiter la propension des entreprises à déménager, peser sur les volumes de la demande placée et, ainsi, retarder le démarrage d'un nouveau cycle immobilier.

Evolution de la demande placée en immobilier de bureaux en Ile-de-France (m²)

Source : Cushman & Wakefield

LE MARCHÉ DES GRANDS ENTREPÔTS EN FRANCE (> 5 000 M²)

L'extinction progressive des mesures de relance et la dégradation des perspectives d'exportations plombent la reprise et pèsent sur les besoins de stockage des entreprises. Avec 1 760 000 m² loués ou vendus aux utilisateurs en 2010 dans l'Hexagone, la demande placée affiche une hausse de 10 % par rapport à 2009 qu'il convient de fait de relativiser. Inférieure de 32 % au total de 2008, la demande des utilisateurs a dépendu, pour une très large part, des performances du marché parisien et des besoins de clés-en-mains des chargeurs. Ainsi, le marché français des grands entrepôts demeure d'autant plus fragile que les déséquilibres observés l'an passé se sont accentués.

• L'Ile-de-France, moteur du marché français : Avec 790 000 m² placés en 2010, la région parisienne signe la deuxième meilleure performance de la décennie après 2007 (1 000 000 m²) et enregistre une augmentation de 25 % par rapport à 2009. Si le succès du nord de la région ne se dément pas, illustré par l'attractivité du secteur de Roissy auprès des chargeurs, c'est le boom de la demande dans le sud de l'Ile-de-France qui a poussé les volumes placés à la hausse. Concentrant 40 % de la demande placée totale de la région en 2010 contre moins d'un tiers l'année précédente, le sud de l'Ile-de-France a bénéficié du nombre important d'opportunités de grands bâtiments neufs et de l'activité importante des prestataires logistiques.

• Un volume d'offre disponible toujours élevé : Après deux années de hausse générale, le volume de l'offre disponible en France tend désormais à se stabiliser. Totalisant 4,1 millions de mètres carrés, il demeure toutefois élevé. Les régions de Paris et de Lyon représentent une part conséquente de ce volume, notamment concentré dans le sud de l'Ile-de-France et le nord de l'Isère. L'offre demeurera d'autant plus lente à absorber que les libérations continuent d'alimenter le marché. De fait, l'existence d'un marché à deux vitesses distinguant l'offre neuve de l'offre de seconde-main ne se dément pas, même s'il convient de différencier les bâtiments obsolètes des actifs de seconde-main répondant aux normes et pour lesquels existe une demande.

• Une stabilisation des loyers faciaux : L'absence de reprise franche du marché locatif et les exigences accrues d'utilisateurs motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers ont continué de pesé sur l'évolution des conditions de négociation entre locataires et bailleurs. Ces derniers ont ainsi dû consentir des mesures d'accompagnement substantielles, sous la forme, principalement, de franchises de loyer atteignant en moyenne 1,5 mois par année d'engagement. Creusant l'écart avec les valeurs économiques, le recours aux mesures commerciales a été la condition d'une stabilité des valeurs faciales, qui s'établissent toujours à 51 EUR/m²/an en Ile-de-France.

L'essoufflement de la reprise mondiale et le ralentissement de la croissance française devraient peser sur l'évolution du marché de la logistique en 2011. Ce dernier pourrait aussi souffrir de la détérioration du climat social de notre pays, comme le laissent augurer les conflits liés à la réforme des ports maritimes, à Marseille en particulier. Le marché hexagonal n'en dispose pas moins d'atouts décisifs au premier rang desquels la qualité de ses infrastructures de transports. Par ailleurs, la consommation des ménages demeurera un facteur de croissance de la demande des grands utilisateurs, le boom continu du e-commerce en particulier accélérant la mise en place de schémas de distribution innovants.

Evolution de la demande placée de grands entrepôts en Ile-de-France (m²)

Source : Cushman & Wakefield

LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DE COMMERCES EN FRANCE 

Le retour au vert des résultats de plusieurs groupes français et internationaux indique que nombre d'acteurs ont tiré parti de l'amélioration du climat économique. S'il semble avoir profité de ce regain, le marché français de l'immobilier des commerces n'en reste pas moins fragile et marqué par d'importants contrastes. Prudentes, les enseignes n'étendent pas leur réseau à tout crin et conservent un mode de développement opportuniste. Les principaux mouvements de 2010 traduisent ainsi, plus qu'une accélération franche et générale de l'activité profitant à l'ensemble du marché, le vif appétit des enseignes pour des emplacements n°1 où le nombre d'opportunités ne cesse de se réduire.

• Évolution générale de la demande : Les incertitudes du contexte économique ont continué d'inciter plusieurs acteurs à réduire leurs coûts immobiliers ou à privilégier l'amélioration de l'existant. Le marché français n'est pas resté atone pour autant, marqué par les projets et ouvertures de nouveaux entrants (Jack Wolfskin, Kiko), l'expansion rapide de plusieurs enseignes établies depuis peu sur notre territoire (Apple, Desigual, Fossil) et la reprise ou l'accélération de l'expansion de quelques grands groupes français ou étrangers (New Yorker ou H&M). 

• Une distinction croissante entre emplacements n°1 et emplacements secondaires : plus qu'une accélération franche et générale de l'activité profitant à l'ensemble du marché, les principaux mouvements de 2010 ont avant tout reflété le vif appétit des enseignes pour des sites et emplacements n°1 leur permettant de limiter les risques associés à leurs ouvertures. Les centres commerciaux et parcs d'activités commerciales qui ont fait leur preuve, les projets neufs bénéficiant de vastes zones de chalandise et les artères prime de Paris et des principales métropoles régionales sont par conséquent demeurés la cible prioritaire des enseignes.

• Une diminution du nombre de projets de grande envergure : le nombre d'ouvertures de projets commerciaux majeurs s'est sensiblement réduit en 2010. Le rythme du renouvellement de l'offre est toutefois resté soutenu, avec l'inauguration de centres commerciaux et parcs d'activités commerciales de dimension régionale (Polygone Rive Gauche à Béziers, Family Village de Limoges). En 2011, de nouvelles ouvertures significatives sont attendues. Lyon Confluence et Le Millénaire, à Aubervilliers, confirmeront en particulier le primat donné par les opérateurs de centres commerciaux aux opérations mixtes. Par ailleurs, le développement de l'offre de parcs d'activités commerciales dans les régions qui en sont encore relativement peu pourvues restera important, tandis que les ouvertures de nouveaux parcs dans les pôles de périphérie établis d'Ile-de-France et de province marqueront la poursuite du renforcement des marchés stratégiques.

• Stabilité des valeurs locatives prime : L'attractivité constante des meilleurs emplacements explique la résistance générale des valeurs locatives prime des sites stratégiques d'Ile-de-France ou de province où les enseignes se doivent d'être présentes. A l'exception des centres régionaux les plus établis d'Ile-de-France, les centres commerciaux ont toutefois continué de subir une légère pression à la baisse. Les valeurs affichées pour de nouveaux centres ont notamment pu diminuer du fait du démarrage difficile de plusieurs projets récents. Un durcissement des conditions de négociation a donc été observé, reflétant la détermination d'enseignes encore fragilisées par la crise à tirer parti d'un rapport de forces plus favorable.  

S'ils se sont estompés, les effets de la crise sur la consommation resteront déterminants. La croissance molle attendue en 2011 et les mesures d'austérité promises par le gouvernement affecteront en particulier le moral des ménages, limitant le rebond des ventes au détail et entretenant l'attentisme des enseignes. Les mois à venir devraient donc constituer une période de transition pour un marché des commerces d'autant plus concurrentiel que les arbitrages des consommateurs continuent de jouer un rôle décisif. Dans ce contexte, l'adaptation de l'offre commerciale à l'évolution des modes de consommation demeurera l'une des grandes préoccupations des acteurs du commerce. Au sortir d'une crise qui a exacerbé la prudence des enseignes et renforcé le désir des consommateurs d'être rassurés sur la pertinence de leurs achats, les sites les plus établis surtout continueront de tirer leur épingle du jeu, accentuant la polarisation du marché français.

« Les prochains mois pourraient marquer une pause dans le redressement du marché français. La plupart des prévisionnistes anticipent en effet un ralentissement général de l'économie mondiale pour partie lié, dans les pays développés, aux conséquences de la crise de la dette souveraine » explique Olivier Gérard. Les nuages assombrissant l'horizon européen en particulier sont toujours menaçants, et pourraient peser, au-delà de la Grèce ou de l'Irlande, sur la compétitivité et les perspectives d'activité de l'ensemble des pays de la zone euro. En France, les investisseurs resteront d'autant plus prudents quant à une augmentation de leur exposition au risque qu'aucun marché locatif ne semble protégé des effets d'une croissance « molle ». Ainsi, les craintes d'une reprise sans emplois, l'impact des mesures d'austérité sur la consommation des ménages et la dégradation des perspectives d'exportations pourraient atténuer la reprise des marchés des bureaux, des commerces et des grands entrepôts en 2011. Mais au-delà de l'attentisme persistant des principaux acteurs, c'est la pénurie croissante et inéluctable de l'offre de qualité surtout qui devrait, dans les mois à venir, peser sur l'évolution de la demande placée et des montants investis. Dès lors « le nivellement par le bas de la qualité du stock pose avec toujours plus d'acuité la nécessité de restructurer l'obsolète, d'autant plus nécessaire que l'adoption du Grenelle II a encore relevé les standards de performance énergétique des bâtiments tertiaires » conclut Olivier Gérard.

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l'un des plus importants cabinets de conseil international, spécialisé en immobilier d'entreprise. Avec plus de 230 bureaux à travers 60 pays et plus de 13 000 personnes, Cushman &Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d'achat, de vente, d'investissement, de location et de gestion d'actifs. Cushman &Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d'espace. Pour de plus amples informations, consultez notre site internet :