Nexity : Activité commerciale et résultats S1 2012

Résistance des performances commerciales dans un marché dégradé

• Immobilier résidentiel : 5.778 réservations nettes de logements et lots de terrains à bâtir, soit une baisse limitée de 13% par rapport au S1 2011, pour une valeur de 993 millions d'euros TTC
  • Immobilier d'entreprise : 112 millions d'euros HT de prises de commandes
  • Backlog à fin juin : 3,37 milliards d'euros (+1,5% par rapport à fin 2011), soit 20 mois d'activité de promotion

Situation financière solide

• Chiffre d'affaires semestriel de 1,2 milliard d'euros, quasi-stable par rapport au S1 2011
• Résultat Opérationnel hors charges liées au projet Nexity Demain : 90,6 millions d'euros, soit un taux de marge Groupe de 7,5%.
• Renforcement de l'activité de gestion de résidences étudiantes avec l'acquisition d'Icade Résidences Services (mars 2012)
• Trésorerie Nette consolidée de 277 millions d'euros, 470 millions de lignes de crédit corporate non utilisées

Perspectives 2012 confirmées 

§         Immobilier résidentiel : maintien de la part de marché dans un marché attendu entre 70.000 et 80.000 logements neufs (soit environ -25% par rapport à 2011)

§         Immobilier d'entreprise : objectif de l'ordre de 200 millions d'euros de prises de commandes

§         Chiffre d'affaires consolidé 2012 attendu supérieur à 2,6 milliards d'euros

§         Objectif de résultat opérationnel courant 2012 supérieur à 200 millions d'euros, hors charges liées au projet Nexity Demain

Selon Alain DININ, Président-Directeur Général :

«Les derniers chiffres publiés en matière de mises en chantier de logement font état d'une nouvelle baisse. Cette baisse s'accélérera quand le mouvement de chute des réservations constaté depuis le début de l'année se traduira à son tour, après un décalage de plusieurs mois, par une baisse des mises en chantier.

Dans ce contexte, l'objectif affirmé à plusieurs reprises par le nouveau gouvernement de porter le nombre des constructions de logements neufs (promoteurs privés, maison individuelle, logement social) à 500.000 unités par an est à la fois ambitieux et porteur d'espoir. Il témoigne d'une juste compréhension de l'enjeu majeur que constitue la crise du logement pour notre société et de l'impact de la production de logement neuf sur la croissance économique nationale (emploi, recettes fiscales). Mais le retard que nous accumulons actuellement, et qui nous éloigne encore plus de cet objectif, appelle à la mise en oeuvre rapide de nouveaux schémas d'aide à l'accession ou de stimulation de l'investissement locatif.

Dans ce contexte de marché dégradé, doublé de fortes incertitudes sur le plan économique, le Groupe, unifié sous une marque unique depuis le début de l'année, fait preuve d'une bonne résistance en matière de performances commerciales. Nexity peut s'appuyer sur la complémentarité de ses différentes activités et son bilan solide pour passer ce cap et profiter à terme de la future reprise du marché. »

 * * *

Le mercredi 25 juillet 2012, le Conseil d'administration de Nexity, réuni sous la présidence d'Alain DININ, a examiné et arrêté les comptes consolidés du Groupe au 30 juin 2012. Le compte de résultat et le bilan consolidé figurant en pages 12 à 14 du présent communiqué ont fait l'objet d'un examen limité par les Commissaires aux comptes de la Société.

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Activité Commerciale S1 2012

Immobilier résidentiel

En ligne avec les attentes du Groupe, le marché du logement neuf connaît un net recul. Les raisons de ce recul sont multiples : baisse de l'avantage fiscal attaché au régime d'investissement locatif Scellier, régime d'aide à l'accession insuffisamment adapté aux ménages les plus modestes, les plus frappés par la sélectivité renforcée des banques dans la distribution de crédit immobilier, attentisme lié aux élections présidentielles et à la définition progressive des mesures gouvernementales, cette dernière tendance étant renforcée par la confusion entretenue chez les acquéreurs potentiels par l'annonce dans les médias d'une baisse imminente des prix de l'immobilier, mais qui ne concerne pour l'essentiel que les logements anciens. La baisse constatée en matière de taux de crédit immobilier, et qui s'est confirmée dans les derniers mois (3,6% en moyenne sur le 2^e trimestre 2012 contre 3,9% au quatrième trimestre 2011 selon l'Observatoire Crédit Logement), n'a pas été suffisante pour contrarier la tendance générale du marché.

Dans ce contexte dégradé, le Groupe fait preuve d'une réelle capacité de résistance en enregistrant un recul limité de ses réservations nettes de logements neufs et de lots de terrains à bâtir durant le premier semestre 2012, avec 5.778 unités (-13% par rapport au premier semestre 2011, en amélioration par rapport à la tendance du seul premier trimestre 2012), pour un chiffre d'affaires TTC réservé de 993 millions d'euros

(-17%).

La moindre décélération des ventes enregistrée au second trimestre (-12% en France par rapport au T2 2011 contre une variation de -18% au T1 2012 par rapport au T1 2011) s'explique notamment par les bonnes performances enregistrées sur les lancements commerciaux du T2 et par un moindre recul de l'investissement privé. La proportion croissante de l'Ile-de-France dans le total des réservations de logements enregistrées par le Groupe sur la période (41% contre 29% au S1 2011) illustre le dynamisme de ce marché en comparaison des marchés de province.

-                Les réservations de logements enregistrées au premier semestre par le Groupe en France sont marquées par deux tendances inverses. Les ventes au détail, en accession comme en investissement locatif privé, reculent très nettement (-33%) tandis que le Groupe consolide sa position auprès des investisseurs institutionnels, auprès desquels les ventes progressent fortement (+46%). Dans une période traditionnellement moins propice aux investissements locatifs, le poids relatif des ventes aux investisseurs particuliers recule à 31% contre 44% au premier semestre 2011, de façon cohérente avec la baisse de l'avantage fiscal du régime Scellier et l'attentisme qui caractérise bon nombre d'investisseurs.

Le prix moyen des logements vendus en France, hors ventes en bloc aux institutionnels et ventes d'Iselection, diminue de 6,1% en raison essentiellement de la réduction des surfaces moyennes (-4,6%) et pour le solde du mix de produits (typologie des opérations, localisation géographique). Hors les ventes enregistrées dans Paris intra-muros, le prix moyen TTC par logement ne baisse que de 1,3% alors que la réduction des surfaces moyennes est elle de -4,2%.

                        * hors ventes en bloc et Iselection

Le stock achevé détenu par le Groupe demeure toujours très faible, à 70 logements à fin juin 2012 (contre 83 à fin juin 2011). Le niveau moyen de pré-commercialisation des opérations constaté au lancement des travaux reste très élevé (75% en moyenne sur le premier semestre).

Le potentiel d'activité en logements neufs du pôle Immobilier résidentiel du Groupe en France progresse à 25.037 unités (contre 21.658 à fin juin 2011), principalement sous le fait de la progression de l'offre non lancée associée aux terrains sous promesse foncière, l'offre commerciale restant quasiment stable.

Les réservations de terrains à bâtir s'établissent à 965 unités, en recul de 22% par rapport au premier semestre 2011, avec un prix moyen des réservations nettes pour les particuliers stable à 76,2 kEUR. Ce recul en volume est cohérent avec la tendance du marché des maisons individuelles dont dépend essentiellement cette activité. Selon l'Union des Maisons Françaises, le marché des maisons individuelles s'inscrit ainsi en juin 2012 en baisse de -19% sur un an et de -21% sur les trois derniers mois en comparaison de la même période en 2011. Le potentiel de l'activité lotissement s'établit à 9.317 lots à fin juin 2012.

Dans un contexte de marché plus difficile, mais qui évolue conformément à ses anticipations, le Groupe renforce la sélection des nouvelles opérations à engager et reste confiant dans le rebond du marché à moyen terme compte tenu des objectifs gouvernementaux en matière de construction de logements neufs.

Immobilier d'entreprise

·         Les volumes engagés durant le premier semestre 2012 sur le marché de l'investissement tertiaire en France se sont élevés à environ 5,7 milliards d'euros. Ce dynamisme apparent (+22% par rapport à la même période de 2011) est essentiellement attribuable à trois transactions majeures, signées au deuxième trimestre et qui ont concentré près de 30% des montants investis sur la période. Les rendements des actifs « prime » se maintiennent à des niveaux proches de 2011 à 4,75% dans Paris QCA et les loyers « prime » moyens restent stables. Les incertitudes économiques et un niveau de croissance anémique pèsent sur le niveau de demande placée en Ile-de-France, avec 960.000 mètres carrés placés au premier semestre 2012 (-18% par rapport à la même période de 2011). La demande placée en Ile-de-France est attendue en retrait sur l'exercice 2012 (estimée à environ 2 millions de m² contre 2,4 millions de m² l'année dernière), tout comme le marché de l'investissement tertiaire en France (estimé entre 10 et 12 milliards d'euros  contre 16 milliards d'euros pour l'année 2011), traduisant l'anticipation d'un ralentissement marqué du marché au second semestre.

·         Le Groupe a enregistré 112 millions d'euros de commandes nouvelles au premier semestre 2012. Aux prises de commandes du premier trimestre (2 bâtiments de bureaux à Ermont-Eaubonne (Val-d'Oise) dans le cadre d'une opération d'ensemble initiée par l'activité de régénération urbaine Villes & Projets) se sont ajoutées notamment deux commandes de bureaux et d'hôtel à Lille au deuxième trimestre. Le Groupe poursuit sa stratégie de sécurisation de la commercialisation de ses produits en s'attachant à développer des opérations bénéficiant de pré-locations totales ou partielles. Sur la base des opérations actuellement en phase finale de montage, le Groupe confirme son objectif d'atteindre environ 200 millions de prises de commandes sur l'année.

Services & Réseaux

Dans les activités de Services immobiliers, le premier semestre a été marqué par l'acquisition de la société Icade Résidences Services (IRS) en mars 2012. Cette acquisition, après la cession de l'activité Citéa et le rapprochement avec les activités de services immobiliers aux entreprises de La Française AM l'année dernière, complète le recentrage des activités de services du Groupe. IRS, qui a généré plus de 40 millions d'euros de chiffre d'affaires en 2011, gère 60 résidences étudiantes (soit environ 8.000 logements), dont une grande partie en Ile-de-France, qui viennent s'ajouter aux 113 résidences étudiantes (soit environ 12.000 logements) déjà gérées par le Groupe. Nexity renforce ainsi ses positions dans une activité où il est déjà leader et consolide sa capacité à réaliser des ventes croisées avec ses activités de promotion en matière de résidences étudiantes. Cette acquisition est consolidée depuis le deuxième trimestre 2012.

Le portefeuille de lots en gestion dans les Services immobiliers aux particuliers progresse légèrement par rapport à fin 2011, avec  872.000 lots au 30 juin 2012 (tenant compte notamment de plus de 13.000 lots apportés par l'acquisition d'IRS). Hors effets significatifs de périmètre, l'attrition du portefeuille de lots sous gestion sur le premier semestre 2012 s'est limitée à 1,6% (contre 4,3% au premier semestre 2011).

L'ensemble des 210 agences composant le réseau d'agences de services immobiliers à destination des particuliers du Groupe seront passées sous enseigne Nexity d'ici la fin de l'exercice. Avec la refonte complète des conditions d'accueil dans ses agences, l'amélioration de la qualité de service prévues dans le cadre du projet d'entreprise, et le lancement de nouveaux produits (tels que l'offre limitée dans le temps de gestion locative à 1 euro par jour), le Groupe poursuit sa stratégie de reconquête commerciale dans les métiers de l'administration de biens.

Dans les Services immobiliers aux entreprises, les surfaces sous gestion s'élèvent à 9,8 millions de mètres carrés au 30 juin 2012 contre 5,7 millions au 31 décembre 2011. Cette forte progression s'explique essentiellement par l'intégration du portefeuille de 4,2 millions de mètres carrés issu du rapprochement réalisé fin 2011 avec La Française AM dans ce métier. Cette opération place le Groupe aux premiers rangs du property management en France, et conforte sa position de 4^e acteur en matière de conseil et de transaction tertiaires.

Dans les activités de Réseaux, Iselection enregistre un fort repli des ventes de produits d'investissements locatifs pour le compte de promoteurs tiers (472 réservations contre 671 au premier semestre 2011, soit -30%). Ce recul suit la baisse généralisée des réservations de produits d'investissements locatifs sur le marché au premier semestre (baisse de l'avantage fiscal attaché aux investissements locatifs Scellier et Censi-Bouvard, attentisme concernant l'évolution du cadre fiscal).

Régénération urbaine (Villes & Projets)

A fin juin 2012, le potentiel foncier de l'activité de régénération urbaine de Nexity (Villes & Projets) s'élève à 751.000 mètres carrés, répartis pour 36 % en régions et 64 % en Île-de-France. Ce potentiel est équilibré entre les projets à vocation résidentielle (51 %) et les projets d'immobilier d'entreprise (23 % en bureaux, 23 % en activité, et 3 % en commerces).

Les opérations initiées par l'activité de régénération urbaine ont généré un chiffre d'affaires pour les activités de promotion du Groupe de 137 millions d'euros au premier semestre 2012, dont 71 millions d'euros en Immobilier résidentiel et 66 millions d'euros en Immobilier d'entreprise, contre un total de 89 millions d'euros au 30 juin 2011.

Résultats Consolidés S1 2012

Chiffre d'affaires

Le chiffre d'affaires consolidé du premier semestre 2012 s'établit à 1.206 millions d'euros (-0,8% par rapport au premier semestre 2011).

* Les chiffres d'affaires de l'Immobilier résidentiel (hors International) et de l'Immobilier d'entreprise sont reconnus selon la méthode de l'avancement, c'est-à-dire calculés sur la base des ventes notariées et au prorata de l'avancement des coûts de construction engagés.

·         Le chiffre d'affaires du pôle Immobilier résidentiel s'élève à 773,4 millions d'euros, en baisse de 2,8% par rapport à la même période de 2011. Cette évolution s'explique notamment par un moindre niveau d'avancement des chantiers en France sur le premier semestre.

·         En Immobilier d'entreprise, le chiffre d'affaires du semestre (187 millions d'euros) est en hausse de 3,5%, bénéficiant des commandes élevées enregistrées en 2011 (644 millions d'euros). Il intègre notamment de fortes contributions des chantiers Solstys (Rocher-Vienne) et T8 à Paris, ainsi que Pointe Métro 2 à Gennevilliers.

·         Le chiffre d'affaires des activités de Services immobiliers s'établit à 204,6 millions d'euros, en hausse de 2,6% par rapport au premier semestre 2011. L'absence de chiffre d'affaires de l'activité d'exploitation de résidences sous enseigne Citéa (-8,8 millions d'euros), cédée au deuxième trimestre 2011, est plus que compensée par l'effet de la consolidation depuis le 1^er janvier 2012 des activités de property management et de conseil et transaction tertiaires apportées par La Française AM (+11,7 millions d'euros) et par l'effet de la consolidation d'Icade Résidences Services depuis le 1^er avril 2012 (+8,1 millions d'euros).

Le chiffre d'affaires des activités des Réseaux (38,8 millions d'euros) est stable, bénéficiant du nombre élevé de signatures d'actes notariés sur les opérations d'Iselection au premier trimestre, en raison du régime dérogatoire des réservations sous le régime Scellier ou Censi-Bouvard enregistrées en 2011 et qui pouvaient encore bénéficier de l'avantage fiscal à son niveau de 2011 pour autant que les actes de vente correspondants soient signés avant le 31 mars 2012. Le chiffre d'affaires issu des signatures d'actes du seul premier trimestre représente ainsi 71 % du chiffre d'affaires du semestre. L'activité d'Iselection, pour lequel l'intégralité du chiffre d'affaires relatif à une vente est enregistrée à la signature de l'acte notarié correspondant (honoraires pour la commercialisation pour compte de tiers ou montant de la vente de logement neuf dans le cadre de son activité d'opérateur), est donc amenée à subir sur l'exercice le contrecoup de la baisse des réservations enregistrée depuis le début d'année.

Résultat opérationnel

Le résultat opérationnel s'élève à 81,5 millions d'euros (90,6 millions hors charges du projet Nexity Demain), soit une marge opérationnelle de 6,8% (7,5% hors charges Nexity Demain).

* retraité de l'impact de la cession de Citéa au S1 2011

Le taux de marge opérationnelle du pôle Immobilier résidentiel ressort à 9,3%, contre 9,5% au premier semestre 2011. La baisse des volumes commercialisés impacte légèrement le niveau de couverture des frais généraux de l'activité.

Le taux de marge opérationnelle du pôle Immobilier d'entreprise du premier semestre s'élève à 8,1% contre 9,9% au premier semestre 2011, niveau de marge élevé qui tenait compte du résultat de cession du troisième immeuble de l'opération Viale Edison Center en Italie.     

Le résultat opérationnel des activités de Services et Réseaux atteint 7,1 millions d'euros, contre 17,1 millions d'euros au premier semestre 2011. Ce dernier résultat bénéficiait de l'impact ponctuel de la cession de l'activité d'exploitation de résidences gérées sous l'enseigne Citéa. Retraité de cet élément non récurrent, le résultat opérationnel des activités de Services et Réseaux est stable entre S1 2011 et S1 2012.

Le résultat opérationnel des Autres activités est stable par rapport au premier semestre 2011 et s'établit à -12,6 millions d'euros. Il comprend notamment les charges non réparties de la holding, de Villes & Projets, les charges liées aux paiements en actions, l'activité de co-investissement et d'asset management et une part significative des dépenses associées au projet d'entreprise Nexity Demain.

Les charges associées au projet Nexity Demain s'élèvent globalement à 9,0 millions d'euros sur le premier semestre (contre 2,2 millions d'euros au premier semestre 2011).

Le résultat financier ressort à -1,2 million d'euros, contre -2,5 millions au premier semestre 2011, du fait principalement d'une réduction de l'encours moyen de dettes utilisées.

La contribution des participations consolidées par mise en équivalence s'élève à 0,5 million d'euros contre 22,8 millions d'euros au premier semestre 2011. Les participations consolidées par mises en équivalence ne comprennent plus la participation détenue dans Eurosic, qui avait contribué à hauteur de 21,7 millions d'euros au résultat du premier semestre 2011.

Le résultat net part du Groupe s'élève à 50,5 millions d'euros.

Besoin en Fonds de Roulement par pôle

Le BFR du Groupe reste stable à 383 millions d'euros par rapport au 31 décembre 2011. Cette stabilité d'ensemble ne reflète cependant pas les variations propres à chaque pôle.

Dans le pôle Immobilier résidentiel, la reconstitution très progressive des stocks s'effectue plus lentement que le déstockage lié à l'avancement des chantiers pour les logements vendus. Le ralentissement des rythmes de commercialisation devrait entraîner une progression du BFR de l'Immobilier résidentiel sur le second semestre 2012.

Conformément aux anticipations du Groupe, le niveau du BFR du pôle Immobilier d'entreprise, encore négatif à fin juin 2012, a amorcé son retour à un niveau positif, plus conforme à la nature de cette activité.

La baisse du BFR du pôle Services et Réseaux résulte notamment de la baisse du BFR d'Iselection (déstockage lié aux actes notariés signés notamment sur le premier trimestre 2012) et de l'intégration du BFR négatif d'Icade Résidences Services.

Structure financière

Les capitaux propres consolidés (part des actionnaires de la société mère) s'établissent à 1.608,6 millions d'euros au 30 juin 2012, contre 1.659,0 millions à fin décembre 2011, après notamment paiement du dividende (105,7 millions d'euros) et prise en compte du résultat net du semestre (50,5 millions en part du groupe).

La trésorerie nette consolidée s'élève à 277,4 millions d'euros au 30 juin 2012.

Le Groupe dispose au 30 juin 2012 d'autorisations d'emprunts pour un total de 842,5 millions d'euros et en utilise 127,0 millions d'euros à cette même date. Le montant des ouvertures de crédit sur les lignes corporate du Groupe, non tirées et mobilisables, s'élève au 30 juin 2012 à 470 millions d'euros.

Le Groupe respecte au 30 juin 2012 l'ensemble des covenants financiers attachés à ses lignes de crédit.

Backlog - Carnet de commandes au 30 juin 2012

* y compris International

Le carnet de commandes du Groupe à fin juin 2012 s'établit à 3,37 milliards d'euros, en légère augmentation par rapport à fin 2011, et correspond à l'équivalent de 20 mois de l'activité de promotion de Nexity.

Perspectives 2012

• Immobilier résidentiel : maintien de la part de marché dans un marché attendu entre 70.000 et 80.000 logements neufs
• Immobilier d'entreprise : objectif de l'ordre de 200 millions d'euros de prises de commandes
• Chiffre d'affaires consolidé 2012 attendu supérieur à 2,6 milliards d'euros
• Objectif de résultat opérationnel courant 2012 supérieur à 200 millions d'euros, hors charges liées au projet Nexity Demain

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Calendrier Financier & Informations pratiques

• Chiffre d'affaires et activité commerciale du T3 2012                   Mercredi 24 octobre 2012

• Une conférence téléphonique sur le chiffre d'affaires et les résultats du S1 2012 se tiendra en anglais à 15.00 CET le jeudi 26 juillet 2012, accessible aux numéros suivants :

La présentation accompagnant cette conférence pourra être suivie à l'adresse suivante :

http://www.media-server.com/m/p/emsk3brt

Cette présentation sera disponible sur le site internet du Groupe à partir du 26 juillet 2012 à 9.00 CET.

Possibilité de réécouter cette conférence téléphonique au numéro suivant :

+44 (0) 20 79 59 67 20 (code : 4551438#)

Avertissement

Les données, hypothèses et estimations sur lesquelles la Société a pu raisonnablement se fonder pour déterminer ses objectifs sont susceptibles d'évoluer ou d'être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l'environnement économique, financier et concurrentiel. En outre, il ne peut pas être exclu que certains risques décrits au chapitre 4 du document de référence déposé auprès de l'AMF sous le numéro D.12-0365 en date du 18 avril 2012 puissent avoir un impact sur les activités du Groupe et la capacité de la Société à réaliser ses objectifs. La Société ne prend donc aucun engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation des objectifs et ne s'engage pas à publier ou communiquer d'éventuels rectificatifs ou mises à jour de ces éléments.

Bilan Consolide au 30 juin 2012

ANNEXES

Chiffre d'affaires par pôle

immobilier residentiel

immobilier d'entreprise

Services & Réseaux

Série trimestrielle du chiffre d'affaires par pole

Résultat opérationnel par pole

Immobilier residentiel

Immobilier d'entreprise

Services & Réseaux

Autres activites