CUSHMAN & WAKEFIELD : LES MARCHES DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE, BILAN 2013 ET PERSPECTIVES 2014

COMMUNIQUE DE PRESSE

Nathalie Neyret

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Paris, le 9 janvier 2014

LES MARCHÉS DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE EN FRANCE

BILAN 2013 & PERSPECTIVES 2014

« Avec 15,1 milliards d'euros, les montants engagés dans l'Hexagone en 2013 sont en légère progression par rapport à 2012 et relativement proches de la moyenne des 10 dernières années. Si l'appétit pour les biens les plus emblématiques reste important - en dépit d'un manque d'offres - ce bon résultat tient aussi à l'intérêt plus marqué pour des actifs moins sécurisés, confirmant l'attrait du marché français pour des profils variés d'investisseurs » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Les performances des marchés locatifs, pénalisés par l'environnement économique, fiscal et réglementaire, sont plus contrastées. « Après la baisse enregistrée en 2012, le volume des mètres carrés de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France affiche un nouveau recul de 17 % d'une année sur l'autre. Le marché français des grands entrepôts présente un tout autre visage, avec une hausse de 21 % de la demande placée sur un an. Ce rebond doit toutefois être relativisé, s'accompagnant d'un recul important de l'activité dans les régions de Paris et de Lyon » poursuit Olivier Gérard. L'année 2013 a également soufflé le chaud et le froid sur le marché français des commerces. Tranchant avec les difficultés des sites secondaires, davantage exposés aux arbitrages des consommateurs et à la concurrence d'Internet, les emplacements n°1 des grandes métropoles concentrent l'essentiel de la demande des enseignes internationales. Ces dernières y poursuivent leur développement de façon opportuniste, tout en se défaisant de leurs points de vente les moins performants.

LE MARCHÉ DE L'INVESTISSEMENT EN FRANCE

15,1 milliards d'euros ont été investis en France en 2013, soit un volume en très légère hausse sur un an. Le marché français a profité d'une offre plus variée - alimentée par les cessions d'acteurs soucieux de recentrer leur patrimoine ou contraints de dégager des liquidités - suscitant l'intérêt d'un nombre croissant d'investisseurs. Si l'appétit d'institutionnels long terme pour les biens les plus emblématiques de l'Hexagone reste important, les opérations portant sur des actifs moins sécurisés ont aussi joué un rôle plus important, permettant notamment à quelques investisseurs opportunistes de s'illustrer.

• Léger rééquilibrage du marché : les grandes opérations ont permis de compenser la chute du nombre total de transactions (393 en 2013 après 421 en 2012 et 451 en 2011). Au nombre de 36, les transactions de plus de 100 millions d'euros ont totalisé 7,3 milliards d'euros, soit 48 % du volume total investi dans l'Hexagone en 2013. La répartition par taille montre toutefois un léger rééquilibrage du marché en faveur des opérations comprises entre 50 et 100 millions d'euros. Au nombre de 52 en 2013 (39 en 2012), celles-ci ont totalisé 3,7 milliards d'euros contre 2,7 milliards en 2012. 

• L'Île-de-France, moteur de l'activité : avec 11,1 milliards d'euros en 2013 (11 milliards en 2012), l'Île-de-France a concentré 74 % des volumes investis en 2013 et 27 des 36 transactions supérieures  à 100 millions d'euros recensées dans l'Hexagone. Les bureaux concentrent 78 % des volumes investis en Ile-de-France en 2013 (81 % en 2012). La part des volumes investis en commerces en région parisienne est également restée relativement stable sur un an (17 % en 2013 contre 15 % en 2012) grâce à la réalisation d'opérations d'envergure portant sur des immeubles mixtes emblématiques (le 65-67 Champs-Elysées, le 8 Vendôme), d'importants centres commerciaux (Passy Plaza) et de grands portefeuilles d'actifs pour partie situés en Île-de-France (portefeuille Altaprime).  

• Stabilité des volumes en province : avec 4 milliards d'euros en 2013 (3,9 en 2012), les volumes investis en province sont stables sur un an et supérieurs de 18 % à la moyenne des 10 dernières années. Les commerces restent le moteur de l'activité. Grâce aux cessions de galeries et de grands centres commerciaux, ceux-ci voient leur part légèrement augmenter sur un an (51 % contre 49 % en 2012) au détriment des bureaux (de 28 % en 2012 à 26 % en 2013). Cette évolution masque de fortes disparités selon les régions. Portée par de grandes transactions de bureaux neufs ou de vastes ensembles commerciaux et industriels, la région Rhône-Alpes arrive de loin en 1^ère position (970 millions d'euros, soit un quart des investissements réalisés hors d'Ile-de-France). 

• Performances contrastées des bureaux : 9,7 milliards d'euros ont été investis en bureaux en France en 2013, un volume inférieur de 15 % à la moyenne des 10 dernières années mais proche de celui de 2012. Liée au manque d'opportunités prime dans la capitale, la forte chute de 39 % des volumes investis en bureaux dans Paris intra-muros a été compensée par un regain d'activité en 1^ère couronne. Avec 880 millions d'euros investis en 2013, La Défense enregistre ainsi sa meilleure performance depuis le début de la crise, grâce à deux opérations de plus de 200 millions d'euros (Tour Adria, Tour Pacific). Par ailleurs, les volumes affichent une forte hausse dans le Sud 1^ère couronne - gonflés par l'acquisition par Predica d'Eco-Campus à Châtillon - et dans le Nord, où 8 transactions de plus de 50 millions d'euros ont été enregistrées en 2013 (0 en 2012). 

• Dynamisme des commerces et de l'industriel : avec 4 milliards d'euros, les montants investis en commerces en France ont progressé de 10 % après une année 2012 déjà excellente. Au plus haut depuis 2007, ces volumes représentent 26 % de l'ensemble des sommes engagées dans l'Hexagone contre une moyenne annuelle de 17 % entre 2003 et 2012. Le marché des commerces a profité d'un afflux d'offres de qualité et de la hausse du nombre de grandes transactions. 12 transactions supérieures à 100 millions d'euros ont ainsi été enregistrées, portant principalement sur des galeries et centres commerciaux. Enfin, avec 1,5 milliard d'euros, les locaux industriels affichent une hausse de 15 % sur un an et représentent 10 % de l'ensemble des montants engagés en France en 2013. 

• Rôle moteur des investisseurs en fonds propres : représentant, comme en 2012, près du quart de l'ensemble des montants investis en 2013, les caisses de retraites et les compagnies d'assurances françaises et étrangères se sont encore illustrées sur le segment des grandes transactions. Elles sont à l'origine de 11 opérations supérieures à 100 millions d'euros, portant majoritairement sur de grands ensembles de bureaux (acquisition par Predica d'Eco-Campus) mais aussi d'importants portefeuilles de commerces (acquisition par la CNP auprès d'Immochan de 7 galeries et retail parks). Totalisant 8 % des volumes investis en 2013 contre 20 % en 2012, les fonds souverains ont joué un rôle moins décisif. Principalement lié au nombre très limité d'acquisitions réalisées par les Moyen-Orientaux, ce recul n'est pas pour autant le signe d'une désaffection des fonds souverains pour le marché français. D'autres acteurs se sont par exemple illustrés, comme les Norvégiens de NBIM sur le segment industriel (joint-venture avec Prologis) ou Sofaz (acquisition du 8 Vendôme), tandis que de nouveaux entrants pourraient faire leur apparition dans les prochains mois.  

• Regain d'activité des opportunistes : l'année 2013 a confirmé le regain d'activité des investisseurs opportunistes, et notamment de fonds d'investissement anglo-saxons. Ils ont en particulier contribué à animer des secteurs géographiques ou segments de marché peu prisés depuis le début de la crise, comme l'ont illustré certaines transactions de bureaux en 1^ère couronne (siège de CACIB à Courbevoie, River Plaza à Asnières) ou de locaux industriels en Ile-de-France et en province (portefeuilles Logicad et Quartz). 

Si les incertitudes fiscales et la détérioration des marchés locatifs pourraient peser sur l'activité en 2014, les volumes investis sur l'ensemble de l'année devraient être supérieurs à ceux de 2013. Plusieurs grandes ou très grandes transactions sont déjà en cours de concrétisation, témoignant de l'ampleur des fonds à placer et du vif appétit d'investisseurs institutionnels long terme (assureurs, fonds souverains) pour les actifs core. Mais les efforts consentis par certains vendeurs et l'intérêt des acteurs opportunistes joueront aussi en faveur de biens moins sécurisés, confirmant ainsi l'attrait du marché français pour des profils plus variés d'investisseurs.

Évolution des volumes investis en immobilier d'entreprise en France (Mds EUR)

Source : Cushman & Wakefield

LE MARCHÉ LOCATIF DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE

Allongeant les prises de décision des utilisateurs, les incertitudes du climat des affaires ont incité nombre d'entreprises à préférer une renégociation de leur bail à un déménagement et fortement pesé sur l'évolution de la demande placée en 2013, en baisse de 17 % par rapport à 2012 et de 25 % par rapport à 2011. Les opérations > 4 000 m² - moteur traditionnel de l'activité locative - ont été particulièrement peu nombreuses. Ce fléchissement a contribué à la nette augmentation du stock disponible, par ailleurs alimenté par la production relativement soutenue de grands ensembles neufs-restructurés et les libérations de bureaux inadaptés aux exigences de rationalisation et de modernisation des entreprises.

• Les grandes transactions perdent leur rôle moteur : 1 743 102 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2013, soit une baisse de 20 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années (2 179 885 m²) et un niveau comparable à celui de 2009, année du dernier « trou d'air » du marché d'Ile-de-France. Si le nombre total de transactions poursuit sa chute (2 033 après 2 271 en 2012 et 2 586 en 2011), cette forte baisse est aussi liée au net fléchissement constaté sur le segment des grandes opérations. Ainsi, seules 66 transactions > 4 000 m² ont été recensées en 2013 contre 90 en moyenne chaque année entre 2003 et 2012. Le recul est également important en volume.  Avec 717 592 m² placés en 2013 sur ce créneau de surfaces contre 1 044 379 m² en 2012 (- 31 %), les grandes transactions ne constituent plus que 41 % de la demande placée totale contre 50 % en 2012.  

• Prime aux bureaux neufs-restructurés : Les immeubles neufs-restructurés ont accru leur part dans la demande placée totale > 4 000 m² (73 % contre 67 % en 2012). Liée aux opportunités représentées par certaines offres de grandes surfaces livrées depuis de longs mois (SAP dans So Ouest à Levallois-Perret, Orange dans Eastview à Bagnolet, etc.), cette augmentation souligne aussi le succès de nouveaux secteurs de développement, comme la ZAC Paris Nord-Est (Rectorat de Paris dans le Visalto) à Paris ou, à Boulogne-Billancourt, l'Ile Seguin (Boursorama dans You) et Le Trapèze (BBDO dans Ardeko, le PSG dans La Factory).  

• Baisse contenue du marché parisien : En 2013, le volume de la demande placée dans Paris intra-muros est inférieur de 11 % à celui de 2012 et très en-deçà de la moyenne des 10 dernières années   (- 22 %). Ainsi, le nombre total de transactions comme celui des mouvements > 4 000 m² enregistrés dans la capitale sont au plus bas depuis le début des années 2000, confirmant les difficultés des petites et moyennes entreprises et la propension des grands utilisateurs à renégocier leur bail plutôt qu'à déménager. Mais cette évolution traduit surtout les effets d'une raréfaction de l'offre neuve-restructurée disponible, notamment illustrée par la forte chute de la demande placée dans Paris Rive Gauche (- 40 %). 

• Performances contrastées de la 1^ère couronne : le Sud Ouest est le seul pôle de 1^ère couronne à afficher une augmentation de la demande placée sur un an (+ 23 %). Les grands utilisateurs du secteur y ont profité d'une offre neuve ou rénovée conséquente pour moderniser leurs bureaux. Les autres marchés ont été peu animés, à l'exemple de La Défense qui, avec 96 509 m² loués en 2013, signe sa plus mauvaise performance des 10 dernières années en raison du nombre très restreint de transactions > 4 000 m² (quatre, dont une seule > 20 000 m²). Enfin, les secteurs de report n'ont pas joué un rôle aussi important qu'au cours des années précédentes, en dépit d'un contexte économique pourtant favorable aux recherches d'économies des utilisateurs. La baisse de la demande placée est par exemple de 48 % sur un an dans le Nord. Ce fléchissement doit toutefois être relativisé : après ses nombreux succès locatifs de 2011 et 2012, ce secteur a continué d'enregistrer d'importantes prises à bail, à Saint-Denis (la HAS dans Green Corner), Saint-Ouen (SCA Hygiene Products dans Eurosquare 1) ou d'autres communes de Seine-Saint-Denis (DHL dans Le Mermoz au Bourget). 

• Niveau record de l'offre disponible : Totalisant 4 367 965 m² à la fin du 4^e trimestre (+ 13 % sur un an et + 17 % sur deux ans), le volume de l'offre disponible à moins de 6 mois atteint son plus haut niveau historique. Cette évolution masque cependant de forts contrastes selon le secteur géographique. Ainsi, la hausse est moins marquée dans la capitale (+ 9 % entre les 1^er et 4^e trimestres 2013), où les libérations de surfaces de seconde-main ont été en partie compensées par le nombre restreint de nouveaux projets disponibles. Quelques secteurs tertiaires de 1^ère couronne ont en revanche vu leur stock croître de façon importante. C'est notamment le cas de La Défense, dont le taux de vacance à six mois (14,1 %) est à son plus haut niveau en raison des libérations, du ralentissement des rythmes de commercialisation et de la livraison de grands ensembles tertiaires neufs-restructurés. 

• Rapport de force plus favorable aux utilisateurs : S'établissant à 753 EUR/m²/an à la fin de 2013, le loyer prime d'Ile-de-France accuse une baisse de 10 % d'une année sur l'autre pour partie liée au nombre très limité de transactions portant sur des actifs prime parisiens. La commercialisation de biens emblématiques (1 Euler, 3-5 Friedland) dans le quartier habituellement peu offreur de l'Etoile aura valeur de test en 2014 et pourrait permettre de renouer avec des niveaux de loyer plus proches des années précédentes. Mais le marché des biens d'exception est loin d'être représentatif des tendances généralement observées en Ile-de-France. Ainsi, les mesures d'accompagnement sont un élément plus déterminant des relations entre preneurs et bailleurs et masquent un écart parfois important entre valeurs faciales et économiques.  

La reprise économique de la France sera sans doute trop poussive pour relancer la consommation de mètres carrés de bureaux en 2014. Confirmant la propension des entreprises à renégocier leur bail plutôt qu'à déménager, le volume de la demande placée devrait rester inférieur à la moyenne des 10 dernières années. Le marché d'Ile-de-France demeurera par conséquent assez offreur, entretenant la concurrence entre secteurs tertiaires pour capter la demande des utilisateurs. Mais l'afflux d'offres pourrait aussi être la condition d'un redémarrage de l'activité lié, en périphérie, à l'assouplissement des conditions de bail et, dans la capitale, au lancement d'opérations de restructuration bien situées. Marquant une plus grande adéquation entre l'offre disponible sur le marché et les critères de recherche des utilisateurs, cette évolution renforcera l'attrait des bureaux offrant les meilleures prestations en matière de consommation d'énergie ou de services et affichant un prix répondant aux objectifs de rationalisation des entreprises.

Évolution de la demande placée de bureaux en France (m²)

Source : Cushman & Wakefield 

LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE

Le marché français des grands entrepôts a retrouvé des couleurs en 2013. Totalisant 2,17 millions de m², la demande placée est en effet supérieure de 21 % à celle de 2012. Cette performance doit toutefois être relativisée : les volumes ont été largement gonflés par de grands projets clés en main de chargeurs tandis que l'Ile-de-France affiche des niveaux d'activité loin de la moyenne des 10 dernières années.  

• Dynamisme des chargeurs : les chargeurs ont concentré 70 % de la demande placée totale en 2013. Les enseignes de la grande distribution alimentaire ont été particulièrement actives, confirmant l'ampleur des stratégies de rationalisation mises en place ces dernières années. S'ils répondent à un besoin accru de rentabilité, leurs projets accompagnent également la multiplication des canaux de vente, liée à l'essor du e-commerce et à la prolifération des « drive », expliquant le développement de bâtiments plus sophistiqués. Quant aux logisticiens, leur part ne cesse de diminuer depuis 2011 (30 % en 2013 contre 34 % en 2012 et 47 % en 2011) : une baisse « mécanique » liée aux quelques très grandes transactions de chargeurs, mais qui illustre également la détérioration du climat économique et la contraction des volumes à traiter.   

• Paris et Lyon à la peine : Seuls 440 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2013 en région parisienne, soit une baisse de 21 % par rapport à 2012 et un volume au plus bas depuis 2004. Contrairement aux tendances observées dans d'autres régions, peu de grandes transactions y ont été enregistrées. Les mêmes causes ont produit les mêmes effets en région lyonnaise (- 53 % sur un an), tandis que les volumes ont à l'inverse été gonflés, dans les marchés de Lille et Marseille, par la concrétisation de quelques grands projets clés en main de chargeurs (Castorama à Saint-Martin-de-Crau, Gifi à Sin-le-Noble, etc.). 

• Légère augmentation de l'offre disponible : L'augmentation des volumes placés ne s'est pas accompagnée d'une baisse de l'offre, les commercialisations portant pour l'essentiel sur des clés en main locatifs ou des projets en compte-propre et non sur le stock disponible. Avec un peu plus de 3 millions de m² dans tout l'Hexagone, le volume de l'offre est même supérieur de 5 % à celui enregistré à la fin de 2012. Alimenté par les libérations d'utilisateurs réduisant le nombre de leurs sites au profit de grandes plateformes neuves ou récentes, le stock disponible est largement concentré en Ile-de-France, dont une bonne part dans le sud de la région parisienne (Sénart) ou dans le Nord, autour du pôle de Roissy (Marly-la-Ville, Saint-Witz, etc.). 

• Grande hétérogénéité des valeurs locatives : Les valeurs locatives restent stables, avec un loyer prime légèrement supérieur à 50 EUR/m²/an en Ile-de-France. Toutefois, les exigences d'utilisateurs avant tout motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers continuent de peser sur l'évolution des conditions de négociation avec les bailleurs. Désireux de limiter les coûts associés à la vacance de leurs biens, ces derniers consentent d'importantes mesures d'accompagnement sous la forme, principalement, de franchises de loyer. En outre, les clés en main locatif de grande taille tirent les valeurs vers le bas, avec une différence pouvant atteindre les 10 % par rapport au loyer de marché du secteur concerné. 

En 2014, l'environnement du marché des grands entrepôts restera difficile du fait de la mollesse de la croissance économique, d'une forte pression fiscale et de la pénurie croissante de foncier dans certains pôles majeurs (Lyon, Lille, Marseille). En dépit d'une tendance croissante à la renégociation des baux, le regain d'activité constaté en 2013 pourrait toutefois se prolonger en 2014. Pressés de réduire leurs coûts de transport, d'anticiper l'évolution des normes réglementaires et d'accompagner la multiplication des canaux de vente, les chargeurs conserveront un rôle moteur grâce au lancement de plateformes de distribution vastes et modernes. Ces opérations gonfleront les volumes placés au profit - dans les pôles de la dorsale Nord-Sud comme dans d'autres marchés hexagonaux - des zones offrant d'importantes opportunités foncières et une localisation au plus près des grands axes de transport.

Évolution de la demande placée de grands entrepôts en France (> 5 000 m²)

Source : Cushman & Wakefield

LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DES COMMERCES EN FRANCE

En 2013, les difficultés d'un nombre croissant de commerçants et la poursuite des arbitrages d'enseignes rationalisant leur réseau au détriment des magasins les moins performants ont accentué la polarisation du marché français de l'immobilier de commerces. Tranchant avec le fléchissement des sites secondaires, les emplacements n°1 ont continué de bénéficier de la demande soutenue d'enseignes soucieuses de limiter les risques associés à une ouverture et de jouir d'une plus grande visibilité. Traditionnellement peu offreurs, ces emplacements ont en outre été animés par les mouvements opportunistes d'enseignes profitant des cessions de quelques grands groupes pour étendre leur réseau dans l'Hexagone ou tester de nouveaux formats plus qualitatifs.

• Un marché animé par les cessions : Le primat donné aux marchés prime explique l'absorption relativement rapide des bons emplacements libérés par des enseignes à la peine. Ces cessions, qui ont largement contribué à animer le marché en 2013, ont de fait représenté autant d'opportunités de développement pour de grandes enseignes françaises ou étrangères (Desigual Place du Capitole à Toulouse). Elles ont également été mises à profit par certains acteurs « historiques » soucieux de tester de nouveaux concepts plus haut-de-gamme pour répondre à l'évolution des modes de consommation et à la concurrence d'enseignes étrangères dynamiques (La Halle dans d'anciens magasins Virgin Megastore). Plusieurs enseignes présentes en France depuis peu ont en effet poursuivi leur expansion (Desigual, JD Sports), aux côtés de nouveaux groupes amorçant leur développement dans l'Hexagone (Primark).  

• Dynamisme des plus grandes artères : très appréciés des touristes et d'une clientèle parisienne aisée, le Marais et Saint-Germain-des-Prés sont deux des quartiers les plus dynamiques de la capitale. Les grandes artères du luxe restent elles aussi très prisées. De nouvelles signatures ont confirmé le bouillonnement de la rue Saint-Honoré (Viktor & Rolf), ainsi que le succès de l'avenue Montaigne et de la rue du Faubourg Saint-Honoré (Qela, Berluti, Moncler, etc.), même s'il s'est agit, à de rares exceptions, de projets initiés en 2012, de transferts ou de rénovations de boutiques existantes. Après de multiples ouvertures, l'offre s'est en effet asséchée, conduisant certains groupes à s'étendre sur des sites adjacents (Azzedine Alaïa ou Dior rue de Marignan). Plusieurs ouvertures significatives de boutiques de luxe ont de même été constatées sur la Côte d'Azur, à Cannes et Saint-Tropez (Valentino). Ailleurs en province, les principales artères commerçantes ont continué de profiter de l'arrivée de nouveaux entrants et de l'expansion d'enseignes récemment implantées dans l'Hexagone (Hema à Bordeaux, UGG Australia à Lyon, Desigual à Toulouse, etc.). 

• Forte hausse des valeurs prime à Paris : Les valeurs locative prime parisiennes ont continué d'augmenter du fait de la forte demande d'enseignes internationales pour les meilleurs emplacements d'axes très peu offreurs. Observée dans certains quartiers en plein essor (Le Marais, Saint-Germain) ou dans les grands marchés du luxe, cette tendance a été particulièrement marquée sur les Champs-Elysées. Ainsi, l'installation de Tag Heuer au n°104 a permis de confirmer les niveaux record précédemment atteints avec MAC et Tiffany & Co. Les hausses observées sur certains axes parisiens s'est accompagnée d'une stabilité quasi générale des valeurs des meilleures artères en province et des centres commerciaux ou des zones de périphérie les plus établis. Les emplacements secondaires ont à l'inverse subi une pression générale à la baisse, illustrant un durcissement des conditions de négociation entre bailleurs et enseignes.  

• Rebond des ouvertures de centres commerciaux : 356 172 m² de centres commerciaux ont été inaugurés en 2013, soit une forte hausse de 37 % sur un an liée à l'inauguration de quelques projets d'envergure. Quatre centres supérieurs à 20 000 m² comptent ainsi pour plus de la moitié de ce volume dont trois en Ile-de-France : l'Ilo à Epinay-sur-Seine, Beaugrenelle à Paris et Aéroville à Roissy. Ces deux derniers projets sont emblématiques d'une tendance à la production de très grands centres et du soin apporté par les opérateurs à la qualité de l'offre et de l'architecture, que confirmeront en 2014 l'ouverture de Qwartz à Villeneuve-la-Garenne et des Terrasses du Port à Marseille. La production de grands ensembles s'accompagne d'une consolidation de grands sites commerciaux existants au travers d'opérations d'extension et de redéveloppement (Alma à Rennes, La Toison d'Or à Dijon, etc.), et de la remise au goût du jour de plusieurs centres et galeries de proximité. 

• Baisse des ouvertures de parcs d'activités commerciales : Avec 455 119 m², le volume des parcs d'activités commerciales ouverts en 2013 est inférieur de 18 % à celui de 2012, année qui avait vu l'inauguration de plusieurs projets d'envergure dont l'Atoll, près d'Angers. D'importants projets n'en ont pas moins ouvert en 2013, comme Mondevillage près de Caen ou Costières Sud près de Nîmes, tous deux emblématiques du rythme rapide de développement de nouveaux formats de retail parks dans l'ouest et le Sud du pays. Par ailleurs, les ouvertures récentes ou à venir continuent d'illustrer le renforcement de polarités commerciales établies, avec de nouvelles opérations d'extension de parcs existants en Ile-de-France (le Clos du Chêne à Montévrain) et la création à venir de nouveaux ensembles dans les zones commerciales dominantes de grandes agglomérations (Waves Grand Sud).  

Le niveau élevé du chômage et les difficultés d'un nombre croissant d'enseignes pèseront sur le marché français de l'immobilier de commerces en 2014. Les prochains mois seront surtout défavorables aux sites secondaires qui, souffrant de la désaffection et des arbitrages des enseignes, continueront de voir leur taux de vacance augmenter. En revanche, les meilleurs emplacements des artères commerçantes et des plus grands centres commerciaux resteront le théâtre d'ouvertures emblématiques. Capitalisant sur leur notoriété et leur forte fréquentation, ces sites demeureront très prisés par de nouvelles enseignes se développant dans l'Hexagone ou les acteurs historiques testant de nouveaux concepts pour répondre à l'évolution des modes de consommation.

Contrastant avec la vigueur de la reprise dans d'autres pays avancés (Etats-Unis, Royaume-Uni, etc.), l'embellie du climat économique de la France a été très modeste en 2013 et le demeurera sans doute en 2014. « Après une année 2013 difficile, la reprise sera, au mieux, poussive et inégale en 2014 pour les marchés locatifs. Le niveau élevé du chômage, la forte pression fiscale ou la poursuite des arbitrages des consommateurs pèseront ainsi sur les projets immobiliers des utilisateurs. Nombre d'entre eux privilégieront une renégociation de bail à un déménagement. Les autres demeureront très prudents quant au choix d'un nouveau site, ciblant en priorité les bureaux, entrepôts ou locaux commerciaux de qualité bien situés et répondant aux exigences de rationalisation et de modernisation des entreprises » explique Olivier Gérard. La polarisation du marché français ne devrait donc pas se démentir, posant la question du devenir des sites obsolètes et de la faisabilité technique ou économique d'une remise aux normes. « Le marché de l'investissement devrait quant à lui réitérer ses bonnes performances de 2013, démontrant l'appétit d'investisseurs aux profils assez variés, au-delà du seul segment core » conclut Olivier Gérard.

A propos de Cushman & Wakefield

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est le premier groupe privé mondial en immobilier d'entreprise. Cushman & Wakefield occupe une position prédominante sur la plupart des marchés immobiliers dans le monde. Avec environ 250 bureaux répartis dans 60 pays et plus de 16 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ou investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrée à l'échelle mondiale, et ce pour tout type de biens (bureaux, commerces, industriels et logistiques) : transaction locative, investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d'actifs immobiliers, expertise. Des missions de conseil et études de marché peuvent également être réalisées au niveau local ou international pour des promoteurs, des enseignes, des utilisateurs ou des investisseurs. Leader incontesté de l'immobilier d'entreprise, Cushman & Wakefield publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site internet www.cushmanwakefield.fr. En France, Cushman & Wakefield est présent à Paris avec 180 professionnels.