FY13 - Taux d'occupation et loyers en hausse
PR Newswire/Les Echos/
Paris, le 18 février 2014, 18h00
Comptes consolidés annuels 2013
TAUX D'OCCUPATION ET LOYERS EN HAUSSE DES FONDAMENTAUX SOLIDES POUR POURSUIVRE
LES INVESTISSEMENTS
EVOLUTION DU PATRIMOINE
- Loyers en progression de 0,9 % à périmètre constant
- Sensible hausse du taux d'occupation (90,9 %)
- 25,5 MEUR d'acquisition et 7,8 MEUR de cessions
- 19,9 MEUR de travaux d'amélioration et de développement
LTV MAITRISE DE 46,8 % ET COUT DE LA DETTE ABAISSE A 3,4 %
RESULTAT EPRA EN RECUL
- (-) Baisse des revenus locatifs en conséquence des cessions de 2012
- (-) Fin des opérations de promotion résidentielle
- (+) Frais financiers en nette réduction
- (+) Diminution des frais de structure
ANR EPRA PAR ACTION DE 25,0 EUR
- (-) Réduction de 3,8 % de la juste valeur des immeubles
- (-) Résultat net de -8,8 MEUR en raison d'ajustements de valeur, notamment
chez Banimmo
DIVIDENDE DE 0,9 EUR PAR ACTION
Le Conseil d'Administration d'Affine, réuni le 17 février 2014, a arrêté les
comptes individuels et consolidés au 31 décembre 2013. Les procédures d'audit
sont en cours de finalisation.
1) RESULTAT
Le résultat EPRA, qui mesure le résultat récurrent consolidé de la société,
s'établit à 17,0 MEUR contre 20,1 MEUR en 2012.
Cette variation est la conséquence :
- de la baisse des loyers nets (-6,4 MEUR soit 15,6 %) qui a résulté du
programme important de cessions (120 MEUR) conduit en 2012,
- du recul des revenus dégagés par l'activité de développement immobilier
(0,9 MEUR vs 3,2 MEUR) principalement en raison de la fin des programmes de
promotion résidentielle (0,3 MEUR vs 1,7 MEUR),
- d'une sensible réduction des frais financiers (-5,5 MEUR soit 32,3 %)
résultant de la baisse de l'endettement moyen liée aux cessions, et renforcée
par une nouvelle amélioration du coût de financement,
- de la poursuite de la réduction des frais de fonctionnement (-8,6 %),
- d'un recul de la contribution des sociétés mises en équivalence (en
particulier Banimmo) de 2,5 MEUR à 1,9 MEUR.
Par ailleurs, un certain nombre d'ajustements de valeur sont intervenus dans le
groupe :
- d'une part, Affine a enregistré une baisse de 18,3 MEUR de la juste valeur
des immeubles (vs -5,2 MEUR en 2012) et une hausse de 4,0 MEUR de la juste
valeur des instruments financiers (vs -1,5 MEUR en 2012) ;
- d'autre part, Banimmo a procédé à un provisionnement significatif sur un
immeuble en redéveloppement et sur sa participation dans City Mall,
contribuant ainsi à hauteur de 7,2 MEUR à la perte de valeur enregistrée
dans le compte de résultat consolidé d'Affine.
En conséquence, le résultat net consolidé ressort à -8,8 MEUR, contre un
bénéfice de 4,7 MEUR en 2012.
La capacité d'autofinancement est stable à 17,9 MEUR, le recul des revenus
locatifs issus des cessions étant notamment compensé par la réduction des
frais financiers. La variation de BFR enregistrant une évolution nettement
positive (1,3 MEUR vs -16,4 MEUR), le cash-flow opérationnel passe de 16,8 MEUR
en 2012 à 31,1 MEUR en 2013.
Le Conseil d'administration a décidé de proposer à l'Assemblée générale de
fixer à 0,9 EUR le montant du dividende par action payable au titre de
l'exercice, afin de tenir compte de la baisse ponctuelle des résultats de la
société, tout en maintenant le rendement du titre à un niveau comparable à
celui du secteur.
2) ACTIVITE
A périmètre constant, les revenus locatifs faciaux annualisés à fin 2013
sont en hausse de 0,9 % par rapport à fin 2012, reflétant ainsi les efforts
accomplis en matière de gestion locative. Il en est de même pour le taux
d'occupation EPRA qui progresse sensiblement de 87,8 % à 90,9 %. Le taux de
rendement facial brut ressort ainsi à 7,3 %.
Au plan locatif, Affine a signé 35 nouveaux baux portant sur une surface totale
de 23 900 m² et un loyer annuel global de 1,3 MEUR. Par ailleurs, 19 locataires
ont résilié leur bail, représentant au total une surface de 10 600 m² et un
loyer annuel de 1,6 MEUR. Enfin, il y a eu 35 renégociations pour un montant de
loyers de 3,9 MEUR.
Fin 2013, Affine est devenue l'unique propriétaire de l'ensemble de commerces
et bureaux Les Jardins des Quais à Bordeaux en achetant la participation de
50 % détenue par Banimmo pour 25,5 MEUR. Au cours de l'année, la société a
également poursuivi ses investissements visant à rehausser la qualité de ses
immeubles (9,5 MEUR) et la cession des actifs matures ou de trop faible taille
(7 immeubles pour un total de 7,8 MEUR).
3) ACTIF NET REEVALUE
A fin décembre 2013, la juste valeur des immeubles de placement s'élève à
594 MEUR (hors droits), en baisse de 3,8 % à périmètre constant par rapport
à fin 2012.
L'Actif Net Réévalué EPRA (hors droits), déduction faite des quasi-fonds
propres (TSDI) et après retraitement de la juste valeur des instruments
dérivés et des impôts différés, est en recul de 11,3 % à 256,0 MEUR en
raison du résultat négatif de l'exercice et de la distribution au titre de
2012 (dividendes et rémunération des ORA et TSDI). Par action (hors
autocontrôle et après dilution des ORA), l'ANR passe de 28,2 EUR à 25,0 EUR.
Enfin, l'ANR triple net EPRA (hors droits), intégrant la juste valeur des
instruments de couverture, les impôts différés et la différence entre la
valeur comptable et actualisée de l'endettement, s'élève à 28,2 EUR par action.
4) FINANCEMENT
Au cours de la période, des nouveaux crédits ont été mis en place à hauteur
de 47,6 MEUR et a procédé à des remboursements pour un montant total de
41,9 MEUR.
Au 31 décembre 2013, la dette financière nette s'élève ainsi à 347 MEUR
(contre 334 MEUR à fin 2012). Pour l'activité de foncière stricto sensu, le
ratio LTV (dette bancaire nette / valeur de marché des immeubles droits inclus,
hors VEFA, intégrant stock immobilier et situation nette des sociétés mises
en équivalence) s'établit à 46,8 % contre 45,5 % fin 2012.
Le coût moyen de la dette en 2013 est de 1,9 % (soit 3,4 % coût de couverture
inclus, contre 3,8 % en 2012). La société a profité des taux particulièrement
bas pour optimiser la couverture de sa dette en souscrivant en juin à de
nouvelles opérations de swaps (55 MEUR) et de caps (62 MEUR) à des conditions
très attractives. La durée moyenne de l'endettement ressort à 5,7 ans et il
n'y a pas d'échéance de dette significative au cours des prochaines années.
5) PERSPECTIVES
La stratégie d'amélioration du patrimoine sera poursuivie en 2014 et ses
effets structurels devraient commencer à se faire sentir, en particulier en
matière d'ajustements de valeur. Après le rachat de la totalité des Jardins
des Quais à Bordeaux en décembre 2013, la reprise des investissements reste un
objectif majeur, appuyé sur une structure financière solide, et en conformité
avec les orientations stratégiques d'Affine reposant sur un équilibre entre la
région parisienne et les grandes métropoles régionales.
6) CALENDRIER
* 23 avril 2014 : Chiffre d'affaires du premier trimestre
* 30 avril 2014 : Assemblée générale
* 12 mai 2014 : Paiement du dividende (0,90 EUR)
* 31 juillet 2014 : Chiffre d'affaires et résultats semestriels 2014
* 22 octobre 2014 : Chiffre d'affaires du troisième trimestre
RESULTAT CONSOLIDE
(MEUR)(1) 2011 2012 2013
Revenus locatifs 48,3 46,4 40,2
Loyers nets 43,1 41,3 34,8
Revenus des autres activités 3,6 4,3 1,9
Frais de fonctionnement (12,0) (10,9) (10,0)
EBITDA courant (2) 34,7 34,6 26,7
Résultat opérationnel courant 34,6 34,5 26,5
Autres produits et charges (2,6) (1,6) (2,7)
Résultat des cessions d'actifs 2,9 (8,5) (0,1)
Résultat opérationnel avt ajust.
de valeur 34,9 24,5 23,7
Solde net des ajustements de valeurs 1,7 (5,2) (18,4)
Résultat opérationnel net 36,6 19,2 5,4
Coût de l'endettement financier net (18,2) (16,9) (11,5)
Ajustement de valeurs des instr.
financiers (2,3) (1,5) 4,0
Impôts (0,4) 0,1 (1,4)
Sociétés mises en équivalence 1,3 3,4 (5,3)
Divers (3) (0,4) 0,3 (0,1)
Résultat net 16,6 4,6 (8,8)
Résultat net - part du groupe 15,3 4,7 (8,8)
(1) Sur la base des comptes IFRS et des recommandations de l'EPRA.
(2) l'EBITDA courant correspond au résultat opérationnel courant hors coûts
de dépréciations et d'amortissements courants. Ce montant n'intègre pas en
2011, 2012 et 2013 les dépréciations sur l'activité de développement, pour
respectivement 3,0 MEUR, 1,4 MEUR et 1,2 MEUR, repris dans les autres produits
et charges.
(3) Résultat net d'activités arrêtées ou en cours de cession, autres
produits et charges financiers.
RESULTAT EPRA
(MEUR) 2011 2012 2013
Résultat net - part du groupe 15,3 4,7 (8,8)
Ajust. des valeurs des immeubles de
placement et de développement (1) 1,3 6,6 21,7
Résultat des cessions d'actif (2,9) 8,5 0,1
Ajustement des Goodwill - - -
Ajustement de valeur des instruments
financiers 2,3 1,5 (4,0)
Impôts non-courants, différés et
exit tax 0,5 (0,2) 0,9
Ajustements des sociétés MEE 1,3 (0,9) 7,2
Intérêts minoritaires des éléments
ci-dessus 0,8 (0,2) -
Résultat EPRA (4) 18,4 20,1 17,0
(4) L'EPRA, association des foncières européennes cotées en bourse, a mis à
jour en septembre 2011 un guide sur les mesures de performances complété en
janvier 2014 par des recommandations additionnelles. Le Résultat EPRA exclut
essentiellement, comme précisé dans la note sur les retraitements de l'EPRA,
les variations de justes valeurs et les plus ou moins-values de cessions. 2011
et 2012 ont été corrigés des autres produits et charges opérationnels et
financiers qui sont dorénavant réintégrés dans le résultat EPRA.
RESULTAT EPRA (PRESENTATION COURANT/NON-COURANT - METHODE DIRECTE)
(KEUR) 2011 2012 2013
Revenus locatifs 48 269 46 427 40 230
Loyers nets 43 084 41 261 34 830
Revenus des autres activités 3 629 4 294 1 911
Frais de fonctionnement (12 008) (10 937) (9 993)
EBITDA courant (2) 34 705 34 618 26 748
Résultat opérationnel courant 34 583 34 503 26 480
Autres produits et charges 357 (128) 676
Coût de l'endettement financier net (18 200) (16 935) (11 462)
Impôts (courant) 23 (51) (497)
Sociétés mises en équivalence
(courant) 2 569 2 495 1 914
Divers (courant)(3) (434) 293 (98)
Résultat net courant 18 899 20 176 17 013
Résultat EPRA (Résultat net
courant - pdg (5) 18 423 20 094 17 009
Autres produits et charges
(non-courant) (2 969) (1 422) (3 332)
Résultat des cessions d'actifs 2 931 (8 501) (91)
Solde net des ajustements de valeurs 1 679 (5 217) (18 371)
Ajustement de valeurs des instr.
financiers (2 262) (1 506) 4 032
Impôts (non-courant) (463) 197 (854)
Sociétés mises en équivalence (n-c) (1 258) 906 (7 224)
Divers (non-courant) (3) 0 0 (0)
Résultat net non-courant (2 341) (15 544) (25 840)
Résultat net non-courant - pdg (5) (3 160) (15 382) (25 840)
Résultat net 16 558 4 632 (8 828)
Résultat net - part du groupe 15 262 4 712 (8 831)
(5) Pdg signifiant part du groupe.
A PROPOS DU GROUPE AFFINE
Foncière spécialiste dans l'immobilier d'entreprise, Affine détient à fin
2013 60 immeubles d'une valeur de 627 MEUR droits inclus, répartis sur une
surface globale de 549 000 m². La société est présente dans les bureaux
(54 %), l'immobilier commercial (21 %) et les entrepôts et locaux d'activité
(25 %). Ses actifs sont localisés à parts sensiblement égales entre l'Ile de
France et les autres régions.
Affine est aussi l'actionnaire de référence de Banimmo, foncière de
repositionnement belge active en Belgique et en France, dont elle détient
49,5 % ; son patrimoine est composé à fin 2013 de 19 immeubles de bureaux et
de commerce, d'une valeur de 367 MEUR. Enfin sa filiale à 99,9 % Concerto
European Developer est spécialisée dans les opérations de développement
logistique.
Le patrimoine global dépendant du groupe s'élève à 993 MEUR.
Dès 2003, Affine a opté pour le régime des Sociétés d'Investissements
Immobiliers Cotées (SIIC). L'action Affine est cotée sur NYSE Euronext Paris