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société :

CEGEREAL

secteur : Sociétés Civiles de placement Immobilier
jeudi 18 février 2016 à 8h01

Cegereal - Résultats annuels 2015 : une année décisive avec un ANR en hausse de + 12,6% et l'arrivée de Northwood Investors


 


Paris, le 18 février 2016 - 8h

Information réglementée

 

 

Cegereal - Résultats annuels

2015 : une année décisive avec un ANR en hausse de + 12,6% et l'arrivée de Northwood Investors


 

 

 

 « 2015 a été une année décisive pour Cegereal. Notre performance opérationnelle, conjuguée avec la poursuite de nos engagements responsables, nous positionne comme un des acteurs les plus attractifs et à l'avant-garde  sur le marché de l'immobilier de bureaux en France. Par ailleurs, nous avons le plaisir d'accueillir un nouvel actionnaire avec Northwood Investors qui souhaite accompagner notre société dans ses projets de développement afin de créer une SIIC de bureaux de référence en France, » déclare Raphaël Tréguier, Directeur Général de Cegereal 

 

Le quatrième trimestre 2015 a été marqué par l'acquisition par Northwood Investors de la participation de 59,78% de Cegereal détenue par Commerz Real. Cette opération a été suivie de la nomination de Jérôme Anselme comme Directeur Général Délégué et de la cooptation de cinq nouveaux administrateurs (dont les nominations seront soumises à l'Assemblée Générale du 18 février 2016). Marie-Flore Bachelier, précédemment Directrice Financière de Mercialys, a également rejoint le Conseil d'Administration en tant qu'administrateur indépendant, aux côtés de Richard Wrigley et Alec Emmott, et a été nommée Présidente du Comité d'Audit.

Conformément à la réglementation applicable, Northwood a déposé une offre publique sur les actions de Cegereal, qui s'est clôturée le 25 janvier 2016, et détient désormais 98,44% du capital de Cegereal. S'inscrivant dans une logique de croissance, Northwood a déclaré son intention d'allouer d'importantes ressources à Cegereal, tout en maintenant la cotation de ses actions ainsi que son statut SIIC.

 

Le retour des investisseurs institutionnels semble se confirmer sur le segment des bureaux de qualité au sein du Grand Paris et entraîne une baisse de taux de capitalisation sur les actifs de première couronne.

La valeur d'expertise du patrimoine immobilier de Cegereal profite également de cette tendance et affiche nette hausse de +8,15% sur un an, avec une valorisation à 942 millions d'euros hors droits (soit plus d'1 milliard d'euros de droits inclus, dite « valeur de remplacement ») au 31 décembre 2015, par rapport à 871 millions d'euros sur l'exercice précédent (902 millions d'euros hors droits au 30 juin 2015).

L'ANR Triple Net EPRA ressort à 39,2 euros par action, en progression de 12,6% par rapport à l'exercice précédent. Cette augmentation résulte essentiellement de la variation de la juste valeur des immeubles (+5,3EUR / action), et par la distribution de dividendes (-1,65EUR / action), la progression du résultat consolidé (+0,7EUR / action), les franchises accordées (+0,1EUR / action) et la variation de juste valeur de la dette bancaire (-0,2EUR / action).

Les valeurs d'expertise hors droits au 31 décembre 2015 des trois immeubles se répartissent ainsi :

 

En millions d'euros

2015

2014

Variation

Loyers (IFRS)

44,3

44,7

- 1,0%

Résultat net (IFRS)

81,0

42,4

+90,9%

Résultat net (EPRA)

18,2

23,7

-23,1%

Cash-flow opérationnel

22,5

18,3

+22,5%

ANR Triple Net (EPRA) par action hors droits (en euros)

39,2

34,8

+ 12,6%

ANR de remplacement par action droits inclus (en euros)

44.0

39.3

+ 12,1%

Patrimoine (hors droit)

942

871

+ 8,2%

Distribution par action (en euro)

2,0

1,65

+ 21,2%

Le cash-flow opérationnel retraite les ajustements IFRS du résultat net EPRA, tel que l'étalement des avantages accordés aux locataires au cours des dernières années.

 

Le résultat net EPRA s'élève à 18,2 millions d'euros au 31 décembre 2015 (versus 23,7 millions d'euros en 2014) avec un cash-flow opérationnel en hausse de 22,5% pour atteindre 22,5 millions d'euros, principalement du fait de la résorption des avantages accordés aux locataires au cours des dernières années.

Le résultat net IFRS a presque doublé, conséquence de la compression des taux de rendement utilisés dans les valeurs d'expertises conduisant à une augmentation de 62,7 millions d'euros (versus 18,7 millions d'euros en 2014).

Cegereal n'a pas d'échéance de remboursement de dette bancaire avant août 2017, la dette refinancée en 2012, bénéficie du taux réduit de 3,15%. Son taux d'endettement s'élève 43,0% au 31 décembre 2015.

 

Malgré une année 2015 plutôt maussade pour le marché locatif des grandes surfaces, Cegereal a su offrir des solutions flexibles à ses locataires et conserve un niveau de commercialisation très dynamique sur Arcs de Seine et Europlaza. Au cours de l'année, huit nouveaux baux ont été signés pour un total de 10 400 m².  

 

Arcs de Seine : taux d'occupation de 100%

Cet immeuble phare de la Telecom Valley, en bordure de seine, est entièrement loué depuis avril 2015 (il était occupé à 97% au 31 décembre 2014). Arcs de Seine est le quatrième ensemble de bureaux en France détenant la double certification HQE Exploitation et Bream In-Use International « Very Good ». Il avait fait l'objet d'une rénovation complète en 2012.

En janvier 2015, Cegereal a signé deux nouveaux baux pour une durée de 6 ans avec Amgen (2 800 m2) et Exclusive Networks (1 400 m2). En avril, Boursorama, déjà locataire de l'immeuble depuis 2012, a pris un plateau supplémentaire de 1 400 m², terminant la commercialisation du site.

 

Europlaza : succès de la « Tour Jardin »

Les jardins privatifs du pied de la tour ont été inaugurés dès le printemps 2015. Les nouveaux « étages Jardin » rénovés ont été livrés en septembre. Ils font depuis lors l'objet d'une commercialisation très active.

En 2015, cinq baux, dont deux renouvellements (Gartner et Software pour 1 300 m² chacun) et une extension (Gas Natural de 700 m²), ont été signés pour un total de 4 800 m². Les deux nouveaux locataires de la tour de La Défense sont KPMG (900 m²) et Robert Half (600 m²). Ils portent le taux d'occupation à 82%, contre 77% à fin 2014.

 

Rives de Bercy : dernier immeuble du patrimoine à recevoir la double certification au niveau « Very Good »

Inscrit dans le projet « Go Green », le nouveau bail de 9 ans fermes signé en janvier 2013 avec le Crédit Foncier, locataire unique historique du site, inclut une dimension environnementale forte qui repose sur des engagements responsables et réciproques. 

En janvier 2015, Rives de Bercy (32 000 m²) a reçu officiellement le certificat la certification BREEAM In-Use International « Very Good », qui s'ajoute au certificat de Haute Qualité Environnementale « HQE Exploitation » délivré par l'organisme indépendant Certivéa en décembre 2014.

 

En invitant l'ensemble de ses parties prenantes à se joindre au projet collaboratif « UpGreen your business » début 2015, Cegereal a marqué sa volonté de s'engager activement en matière de RSE. Le succès de l'initiative « Go Green » lui avait permis de devenir la première foncière 100% verte en France dès 2014.

En 2015, Cegereal a été classée 3e foncière cotée de bureaux en Europe par l'indice international GRESB en matière de gestion responsable et de développement durable, grâce à l'amélioration de sa performance globale de +28%.

 

Cegereal proposera à la prochaine assemblée générale des actionnaires, en mai 2016, une distribution de 2,0 euros par action en 2016. Le paiement interviendra le 20 juillet 2016.

 

Le Conseil d'administration de Cegereal s'est réuni le 17 février 2016 pour arrêter les comptes consolidés audités de l'année close au 31 décembre 2015.

                                                                                                        

Retrouvez la documentation et la vidéo relatives à la présentation des résultats de la société sur : www.cegereal.com

 

Agenda

 

 

 

 

Contact Presse                                                                          

Aliénor Miens / 01 53 32 84 77                                       

alienor.miens@citigate.fr            

 


Relation Investisseurs

Raphaël Tréguier / 01 42 25 76 36

raphael.treguier@cegereal.com

 

 

A propos de Cegereal Créé en 2006, Cegereal est un groupe d'immobilier commercial spécialisé dans les bureaux au sein du Grand Paris. La valeur globale du portefeuille établie par l'expert indépendant DTZ Eurexi a été estimée au 31 décembre 2015 à 1 milliard d'euros (valeur de remplacement).

A ce jour, la société est la première foncière française ayant un patrimoine entièrement certifié d'un point de vue environnemental (HQE et BREEAM niveau « Très bon ») et bénéficie de la notation Green Star dans le benchmark international GRESB.

Cegereal est une SIIC cotée sur le Compartiment B d'Euronext Paris (ISIN : FR0010309096) depuis 2006. Sa capitalisation boursière est de 476 millions d'euros au 31 décembre 2015.

www.cegereal.com

 


 

 

ANNEXES

 

Compte de Résultat IFRS (consolidé)

 

En milliers d'euros, sauf données par action

 

 

 

31/12/15

31/12/14

 

12 mois

12 mois

 

  

Revenus locatifs

44 310 

44 746 

Autres prestations

11 349 

13 173 

Charges liées aux immeubles

(17 156) 

(16 341) 

Loyers nets

38 504 

41 579 

 

  

Vente d'immeuble

  

Frais de fonctionnement

(4 976) 

(3 057) 

Autres charges opérationnelles

(5) 

Autres produits opérationnels

65 

 

 

  

Augmentation de la juste valeur des immeubles de placement

62 736 

42 637 

Diminution de la juste valeur des immeubles de placement

 

(23 933) 

Total des variations de juste valeur sur les immeubles de placement

62 736 

18 704 

 

  

Résultat opérationnel

  96 323

  57 226

 

  

Produits financiers

15 

17 

Charges financières

(14 719) 

(14 533) 

Résultat financier

(14 705) 

(14 515) 

 

  

Charge d'impôts

(662) 

(312) 

 

  

RESULTAT NET DE L'ENSEMBLE CONSOLIDE

  80 957

  42 398

dont part revenant au groupe

80 957 

42 398 

dont part revenant aux minoritaires

 

 

 

Autres éléments du résultat global

 

 

 

 

 

RESULTAT GLOBAL

  80 957

  42 398

dont part revenant au groupe

  80 957

  42 398

dont part revenant aux minoritaires

 

 

 

Résultat net de base et dilué par action

  6,06

  3,18

 

 

 


 

Bilan IFRS (consolidé)

 

En milliers d'euros

 

 

 

31/12/15

31/12/14

 

  

Actifs non courants

  

 

  

Immobilisations corporelles

61 

 

Immeubles de placement

942 000 

871 000 

Prêts et créances (part  non courante)

28 928 

30 941 

Total actifs non courants

970 989 

901 941 

 

  

Actifs courants

  

 

  

Créances clients

13 132 

6 469 

Autres créances d'exploitation

6 899 

6 276 

Charges constatées d'avance

96 

107 

Total des créances

20 127 

12 852 

 

  

Trésorerie et équivalents de trésorerie

8 723 

23 499 

Total trésorerie et équivalents de trésorerie

8 723 

23 499 

 

  

Total actifs courants

28 850 

36 351 

  TOTAL ACTIF

  999 839 

  938 292 

 

  

Capitaux propres

  

 

  

Capital

160 470 

160 470 

Réserve légale et primes

21 436 

21 436 

Réserves consolidées

305 447 

284 831 

Résultat net part du groupe

80 957 

42 398 

Total capitaux propres

568 309 

509 135 

 

  

Passifs non courants

  

 

  

Emprunts (part non courante)

402 664 

401 889 

Autres dettes financières (part non courante)

3 951 

4 166 

Dettes d'impôts sur les bénéfices (part non courante)

  

Total passifs non courants

406 615 

406 055 

 

  

Passifs courants

  

 

  

Emprunts part à moins d'un an

1 626 

1 716 

Dettes fournisseurs

3 150 

2 148 

Dettes d'impôts sur les bénéfices

 

295 

Autres dettes d'exploitation

4 573 

5 045 

Produits constatés d'avance

15 566 

13 898 

Total passifs courants

24 915 

23 102 

 

  

Total passifs

431 530 

429 157 

TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS

  999 839 

  938 292 

 

 


 

Cash Flow - IFRS (consolidé)

 

En milliers d'euros

 

 

 

31/12/15

31/12/14

 

 

 

FLUX D'EXPLOITATION

 

 

Résultat net de l'ensemble consolidé

80 957 

42 398 

 

 

 

Elimination des éléments liés à la valorisation des immeubles :

 

 

Réévaluation à la juste valeur des immeubles de placement

(62 736) 

(18 704) 

Indemnité perçue des locataires pour le remplacement des composants

 

 

 

 

 

Autres éliminations des charges et produits d'exploitation sans incidence sur la trésorerie :

 

 

Amortissement d'immobilisations corporelles (hors immeubles de placement)

 

Traitement des emprunts au coût amorti

775 

1 091 

 

  

  Marge brute d'autofinancement 

  19 001

  24 785

 

 

 

Variation des autres éléments de BFR

(2 975) 

(629) 

 

 

 

 Variation du besoin en fonds de roulement

  (2 975)

  (629)

 

 

 

 Flux de trésorerie nets provenant des activités opérationnelles

  16 026

  24 156

 

 

 

FLUX D'INVESTISSEMENT

 

 

Acquisition d'immobilisations

(8 331) 

(3 296) 

Diminution nette des dettes sur immobilisations

(384) 

874 

 

 

 

 Flux de trésorerie nets utilisés par les activités d'investissement

  (8 715)

  (2 422)

 

 

 

FLUX DE FINANCEMENT

 

 

Augmentation de capital

 

 

Variation de la dette bancaire

 

5 000 

Frais de transaction sur refinancement

 

 

Augmentation nette des emprunts (part à moins d'un an)

(90) 

(60) 

Augmentation nette des autres dettes financières (part non courante)

(215) 

697 

Diminution nette des autres dettes financières (part non courante)

 

 

Flux nets sur acquisitions et cessions d'actions propres

252 

134 

Distribution de dividendes

(22 034) 

(20 025) 

 

 

 

 Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement

  (22 087)

  (14 254)

 

 

 

 Variation de la trésorerie et  équivalents de trésorerie

  (14 776)

  7 480

 

 

 

  Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de la période

23 499 

16 018 

 

 

 

 TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE A LA CLOTURE DE LA PERIODE

  8 723

  23 499

 


 

Compte de Résultat - Normes françaises  

En euros

 

   

 

France

Exportation

31/12/15

31/12/14

 

12 mois

12 mois

 

Total

Total

 

 

 

 

 

  Ventes marchandises

 

 

  

  Production vendue de biens

 

 

  

  Production  vendue de services

  

46 667

 

CHIFFRE D'AFFAIRES NET

0

0

  46 667

  - 

     

  Production stockée

    

  Production immobilisée

    

  Subventions d'exploitation

    

  Reprise sur amorts, dépréciations, provisions, transferts de charges

27 155

21 208

  Autres produits

 

1

Total  des produits d'exploitation 

 

 

  73 822

  21 209

   

  Achats marchandises

  

  Variation de stock marchandises

  

  Achats matières premières et autres approvisionnements

  

  Variation de stock (matières premières et autres approvis.)

  

  Autres achats et charges externes

1 745 487

1 488 996

  Impôt, taxes et versements assimilés

129 284

50 810

  Salaires et traitements

649 380

258 734

  Charges sociales

266 126

121 105

  Dotations aux amortissements sur immobilisations

  

  Dotations aux dépréciations sur immobilisations

  

  Dotations aux dépréciations sur actif circulant

  

  Dotations d'exploitation aux provisions pour risques et charges

  

  Autres charges

122 762

127 967

Total charges d'exploitation

 

 

  2 913 039

  2 047 612

   

RESULTAT D'EXPLOITATION

 

 

  (2 839 218)

  (2 026 403)

   

  Bénéfice attribué ou  perte transférée

  

  Perte supportée ou bénéfice transféré

  

  Produits financiers de participations

 

68 300 000

  Produits des autres valeurs mobilières et créances...

  

  Autres intérêts et produits assimilés

144

4 797

  Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges

5 956

 

  Différences positives de change

  

  Produits nets sur cessions de V.M.P.

  

Total des produits financiers

 

 

  6 100

  68 304 797

   

  Dotations aux amortissements dépréciations et provisions

   

5 956

  Intérêts et charges assimilés

16 302

499 078

  Différences négatives de change

    

  Charges nettes sur cessions de V.M.P.

  

Total des charges financières

 

 

  16 302

  505 034

   

RESULTAT FINANCIER 

 

 

  (10 202)

  67 799 763

   

RESULTAT COURANT AVANT IMPOTS

 

 

  (2 849 420)

  65 773 360

 

En euros

 

   

 

 

 

31/12/15

31/12/14

 

 

12 mois

12 mois

     

  Produits exceptionnels sur opérations de gestion

  

  Produits exceptionnels sur opérations en capital

53 309

78 336

  Reprises sur dépréciations, provisions et transferts de charges

  

Total produits exceptionnels

 

 

  53 309

  78 336

     

  Charges exceptionnelles sur opérations de gestion

  

  Charges exceptionnelles sur opérations en capital

5 111

 

  Dotations aux amortissements, dépréciations et provisions

  

Total charges exceptionnelles

 

 

  5 111

  - 

     

RESULTAT EXCEPTIONNEL

 

 

  48 198

  78 336

     

  Participation des salariés aux résultats de l'entreprise

  

  Impôts sur les bénéfices

661 939

312 460

     

TOTAL DES PRODUITS 

 

 

  133 230

  68 404 342

TOTAL DES CHARGES 

 

 

  3 596 391

  2 865 106

     

BENEFICE OU PERTE

 

 

  (3 463 161)

  65 539 236

 

 


 

Bilan - Normes françaises

  

En euros

    

 ACTIF

Brut

Amort./ Dépr.

31/12/15

31/12/14

     

Capital souscrit non appelé

  

  - 

 

Immobilisations incorporelles

    

  Frais d'établissement

  

  - 

 

  Frais de recherche et de développement

  

 

 

  Concessions, brevets, droits similaires

  

  - 

 

  Fonds commercial

  

  - 

 

  Autres immobilisations incorporelles

  

  - 

 

  Avances et acomptes/immo. Incorp.

  

 

 
     

Immobilisations corporelles

    

  Terrains

  

  - 

 

  Constructions

  

  - 

 

  Inst. Techn. mat. et out. industriels

  

 

 

  Autres immobilisations corporelles

  

  - 

 

  Immobilisations en cours

  

  - 

 

  Avances et acomptes

  

  - 

 
     

Immobilisations financières

    

  Participations & créances rattachées

  361 229 772 

 

  361 229 772 

  387 709 685 

  Autres titres immobilisés

  

  - 

 

  Prêts

  

  - 

 

  Autres

  643 078 

 

  643 078 

788 846

 

 

 

 

 

ACTIF IMMOBILISÉ

  361 872 850

  - 

  61 872 850

  88 498 531

 

 

 

 

 

Stocks et en cours

    

  Matières premières et autres approv.

  

 

 

  En cours de production de biens

  

 

 

  En cours de production de services

  

 

 

  Produits intermédiaires et finis

  

  - 

 

  Marchandises

  

  - 

 
     

Avances et acomptes sur commandes

  

 

 
     

Créances

    

  Clients comptes rattachés

  

  - 

 

  Autres créances

  266 196 

 

266 196

21 067

  Capital souscrit et appelé, non versé

  

-

 
     

Valeurs mobilières de placement

 

 

-

 

Disponibilités

  109 145 

 

109 145

460 028

  

 

 

 

ACTIF CIRCULANT

  375 341

  - 

  375 341

  481 095

 

 

 

 

 

Charges constatées d'avance

  58 718 

 

  58 718 

87 792

Comptes de régularisation

  - 

 

  - 

 
 

 

 

 

 

 TOTAL ACTIF

  362 306 909

  - 

  362 306 909

  389 067 418

En euros

 

 

 

 

 PASSIF

 

31/12/15

31/12/14

 

 

 

 

 

 

Capital

 

  

 

  Capital social (dont versé : 160 470 000)

160 470 000

160 470 000

 

  Primes d'émission, de fusion, d'apport...

 

5 388 776

5 388 776

 

  Écarts de réévaluation

 

152 341 864

152 341 864

 

 

 

  

 

Réserves

 

  

 

  Réserve légale

 

16 047 000

16 047 000

 

  Réserves statutaires ou contractuelles

 

 

  -

 

  Réserves réglementées

 

 

  -

 

  Autres réserves

 

30 188 422

  -

 

Résultat

 

  

 

  Report à nouveau

 

30 409

  (3 256 815)

 

  Résultat de l'exercice  (Bénéfice ou Perte)

 

  (3 463 161)

  65 539 236

 

  Acompte sur dividendes

 

0

  (10 029 375)

 

 

 

  

 

Subventions d'investissement

 

 

  -

 

Provisions réglementées

 

 

  -

 

 

 

 

 

 

CAPITAUX PROPRES

 

361 003 310

386 500 686

 

 

 

 

 

 

Produit des émissions de titres participatifs

 

  -

 

 

Avances conditionnées

 

  -

 

 

AUTRES FONDS PROPRES

 

  - 

  - 

 

 

 

 

 

 

Provisions pour risques

 

  -

 

 

Provisions pour charges

 

  -

 

 

PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES

 

 

  - 

 

 

 

 

 

 

Emprunts

 

  

 

  Emprunts obligataires convertibles

 

  -

 

  Autres emprunts obligataires

 

  -

 

  Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit

 

  -

 

  Emprunts et dettes financières divers

  -

  1 806 957

 

Fournisseurs et autres dettes

 

  

 

  Avances et acomptes reçus sur commandes en cours

  -

  -

 

  Dettes fournisseurs et comptes rattachés

823 374

  357 837

 

  Dettes fiscales et sociales

480 224

  401 938

 

  Dettes sur immobilisations et comptes rattachés

 

  -

 

  Autres dettes

 

  -

 

  Produits constatés d'avance

 

  -

 

 

 

 

 

 

DETTES

 

  1 303 598

  2 566 732

 

 

 

 

 

 

Comptes de régularisation

 

  -

 

 

 TOTAL PASSIF

 

  362 306 909

  389 067 418

 

 

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Les annexes de ce communiqué sont disponibles à partir de ce lien :
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