La fiducie Primaris annonce de solides résultats pour le T1 2023

Pour plus d'informations :
Alex Avery
Chef de la direction
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aavery@primarisreit.com

Rags Davloor
Directeur financier
416-645-3716
rdavloor@primarisreit.com

Timothy Pire
Président du conseil
chair@primarisreit.com

www.primarisreit.com
www.sedar.com

La Fiducie de placement immobilier Primaris (« Primaris » ou la « Fiducie ») (TSX : PMZ.UN) annonce aujourd’hui ses résultats financiers et d'exploitation pour le premier trimestre clos le 31 mars 2023.

Faits saillants des résultats financiers et opérationnels trimestriels

• Recettes locatives totales de 96,4 millions de dollars ;
• Croissance de 9,8 % du revenu net d'exploitation en espèces des mêmes propriétés** (« RNE en espèces ») ;
• 91,3 % d’occupation engagée et 90,6 % d’occupation effective ;
• Fonds provenant des opérations** (« FPE ») de 0,369 dollar par unité diluée moyenne ;
• Total de l'actif à 3,3 milliards de dollars ;
• Ratio de distribution du FPE** de 55,5 % ;
• Ratio de l'endettement sur l'actif total** de 33,5 % ;
• Rapport dette nette moyenne** sur BAIIA ajusté** de 5,1x
• 468,3 millions de dollars en liquidités ;
• 2,7 milliards de dollars en actifs non grevés ; et
• Valeur liquidative** de 21,74 dollars par unité d’encours.

Faits commerciaux saillants

• Notation d'émetteur revue à la hausse à BBB (haute) et maintien d'une tendance stable ;
• Obtention d'une réduction de 0,25 % du taux d'intérêt sur les facilités de crédit non garanties grâce à la notation revue à la hausse ;
• Émission de débentures de premier rang non garanties pour un montant en capital total de 250,0 millions de dollars à un taux d'intérêt de 5,934 % ;
• Signature d'une hypothèque in fine de 85,0 millions de dollars avec un taux d'intérêt de 5,516 % et une échéance à huit ans ;
• Amélioration de la liquidité à 468,3 millions de dollars, extension du profil d’échéance de la dette et élimination de l’exposition à la dette à taux variable ; et
• Acheté pour annulation 1 204 400 unités en vertu de l’OPRCNA à un prix moyen par unité d’environ 14,78 $, ce qui représente une réduction d’environ 32,0 % de la valeur liquidative**. Après le 31 mars 2023, Primaris a acheté 120 000 unités supplémentaires dans le cadre du plan d’achat automatique d’actions pour un montant de 1,6 million de dollars en date du 3 mai 2023.

« Les centres commerciaux en intérieur dans notre portefeuille continuent de connaître un rebond important dans les ventes de locataires, et certains détaillants cherchent à renforcer leur présence dans les magasins », déclare Patrick Sullivan, président et chef de l’exploitation. « Il existe une importante croissance à saisir au cours des prochaines années, alors que nous ramenons l’occupation à des niveaux normaux historiques et que nous nous concentrons sur la poursuite de la conversion des concessions locatives liées à la pandémie en loyers du marché. »

Rags Davloor, directeur financier : « Notre modèle financier différencié, y compris un effet de levier très faible, un faible ratio de distribution et un important flux de trésorerie disponible, constitue un avantage stratégique majeur pour Primaris. Après avoir reçu une hausse de sa notation d'émetteur à BBB (haute), l’une des plus hautes notations DBRS actuellement attribuées dans le domaine des FPI cotées au Canada, nous avons émis 250 millions de dollars de débentures non garanties à 5,934 %. La dette non garantie représente désormais 72,8 % de notre endettement total. Avec 2,7 milliards de dollars d'actifs non grevés, une exposition nulle à la dette à taux variable et zéro dette arrivant à échéance en 2023, nous avons sensiblement réduit le risque de refinancement et amélioré la liquidité, libérant ainsi des ressources précieuses pour se concentrer sur la gestion des affaires et les opportunités de croissance. »

« Nous observons un long enchaînement d’opportunités de croissance, englobant l’amélioration de l’occupation, l’augmentation des taux de location, le réinvestissement pour améliorer certains centres commerciaux, le recyclage du capital et la croissance de notre portefeuille grâce aux acquisitions », déclare Alex Avery, chef de la direction. « Nous poursuivons nos initiatives de sensibilisation à la FPI Primaris et, en 2023, nous avons l’intention de démontrer notre capacité à effectuer des transactions sur des propriétés qui sont conformes à notre stratégie et à améliorer la valeur des unités Primaris, tout en saisissant des opportunités de croissance du RNE en interne, et en agissant d’une manière compatible avec le profil de leader de sa catégorie que nous avons créé pour Primaris. »

Perspectives financières 2023

L'attribution disciplinée de capital est un pilier clé de la stratégie de Primaris. À cette fin, Primaris réitère ses objectifs établis pour la gestion de la situation financière de la Fiducie.

En plus de ses objectifs établis ci-dessus, dans le rapport de gestion pour le trimestre et l’exercice clos le 31 décembre 2022, Primaris a publié des perspectives pour l’exercice 2023. Ces perspectives sont reprises ci-dessous :

Occupation : la direction continue de s’attendre à ce que l’occupation du portefeuille augmente de 0,8 % à 1,0 % en 2023.

Revenus locatifs : la direction continue de prévoir des loyers contractuels d’environ 2,1 millions de dollars, soit environ 1,0 % du loyer de base.

Revenus locatifs : la direction continue de s’attendre à ce que les loyers linéaires se situent entre 1,8 million et 2,2 millions de dollars.

RNE en espèces des mêmes propriétés** : la direction continue de s’attendre à ce que la croissance du RNE en espèces des mêmes propriétés** se situe entre 3,0 % et 5,0 %.

Dépenses générales et administratives : la direction continue de s’attendre à ce que les dépenses générales et administratives pour l’exercice 2023 s’élèvent à environ 30 millions de dollars.

Dépenses en capital d'exploitation : il est toujours prévu que les dépenses en capital d'exploitation en 2023 se situent entre 27,7 millions et 31,7 millions de dollars, soit de 2,55 dollars à 2,90 dollars le pied carré.

Dépenses en capital de réaménagement : la direction continue de s’attendre à ce que les dépenses se situent entre 30 et 40 millions de dollars, principalement liées au Northland Village à Calgary, en Alberta.

Impact de l'OPRCNA : Primaris continue de penser que, de temps à autre, le prix du marché pour les unités peut ne pas refléter pleinement leur valeur intrinsèque et, dans de telles circonstances, le recours à l’OPRCNA pour racheter des unités est une utilisation attrayante du capital jusqu’à ce que d’autres possibilités d’investissement soient disponibles et conformes à notre approche disciplinée d’allocation de capital.

Distributions : en vigueur pour la distribution déclarée le 30 décembre 2022, payée le 16 janvier 2023, Primaris a augmenté le taux de distribution de 0,80 dollar à 0,82 dollar par unité par an, ou 2,5 %. La direction continue d’avoir l’intention d’augmenter les distributions chaque année, à mesure que les opérations le permettent.

Principaux indicateurs financiers et d'exploitation

Résultats d'exploitation

Le RNE en espèces des mêmes propriétés** a progressé de 4,5 millions de dollars (9,8 %) par rapport à la même période de l'année précédente. Le RNE en espèces** pour les centres commerciaux a augmenté de 4,6 millions de dollars (10,0 %) et a diminué de 0,1 million de dollars (0,2 %) pour les autres propriétés. L’augmentation est attribuable à l’augmentation des revenus tirés du loyer de base, du loyer en pourcentage au lieu du loyer de base, du loyer en pourcentage, des revenus de location spécialisée et du recouvrement des mauvaises créances. Les projets de réaménagement achevés en 2022 ont contribué à hauteur de 0,5 million de dollars au loyer de base des centres commerciaux.

Si l’on exclut l’incidence du recouvrement des mauvaises créances, le RNE en espèces des mêmes propriétés** a progressé de 3,8 millions de dollars (8,2 %) par rapport à la même période de l'année précédente, comprenant une croissance de 8,3 % des centres commerciaux, contrebalancée en partie par un léger recul (0,1 %) dans d'autres propriétés.

Le tableau ci-dessous compare la composition du FPE** et du FPEA** et calcule les facteurs de variations pour le trimestre clos le 31 mars 2023 par rapport à la même période en 2022.

La diminution de 0,012 $ du FPE** par unité est principalement attribuable à une diminution de 0,057 $ par unité en raison de l’augmentation des intérêts nets et des autres frais de financement et à une diminution de 0,011 $ par unité en raison de l’augmentation des frais généraux et administratifs. Ces diminutions unitaires ont été partiellement compensées par la croissance de 0,039 $ par unité par rapport du RNE** des mêmes propriétés et d’une augmentation de 0,016 $ par unité en raison de la variation des unités en circulation à la suite de l’activité de l’OPRCNA. L’augmentation de 0,016 $ du FPEA** par unité est principalement attribuable à la variabilité des dépenses en capital pour les indemnités locatives et frais de location.

Le tableau ci-dessous compare la composition du FPE** et du FPEA** pour le trimestre clos le 31 mars 2023 au trimestre précédent clos le 31 décembre 2022 et calcule les facteurs de variation d’un trimestre à l’autre.

La diminution de 0,018 $ du FPE** par unité en glissement trimestriel était principalement attribuable à une diminution de 0,028 $ par unité en raison de la baisse du RNE** des mêmes propriétés, causée par la saisonnalité de la location spécialisée et du loyer en pourcentage au lieu du loyer de base, et à une diminution de 0,013 $ par unité en raison de l’augmentation des intérêts nets et des autres frais de financement. Ces diminutions unitaires ont été partiellement compensées par une augmentation de 0,015 $ par unité provenant de la baisse des coûts généraux et administratifs, en partie attribuable aux majorations accumulées au cours du trimestre précédent, et une augmentation de 0,004 $ par unité en raison de la variation des unités en circulation à la suite de l’activité de l’OPRCNA. L’augmentation de 0,048 $ en glissement trimestriel du FPEA** est attribuable à la saisonnalité des projets d’immobilisations récupérables et à la variabilité des dépenses en capital pour les indemnités locatives et frais de location.

Résultats d'occupation et locatifs

Les activités locatives de Primaris visent à générer de la valeur en gérant activement le mix locataires et offre commerciale dans ses propriétés d’investissement. En raison de la saisonnalité, l’occupation au quatrième trimestre est généralement plus élevée car les détaillants bénéficient des achats de vacances. L’occupation effective du portefeuille au 31 mars 2023 avait augmenté de 4,7 % par rapport au 31 mars 2022.

Au cours du trimestre, Primaris a conclu 137 contrats de location totalisant 0,5 million de pieds carrés. Les loyers globaux de renouvellement ont augmenté de 4,9 %, dont 6,9 % de renouvellements d’unités commerciales de détail (« UCD ») et 1,7 % de renouvellements de grandes superficies.

L’activité locative pour le trimestre comprend 36 nouvelles locations pour une durée de location inférieure à un an, ou pour un pourcentage de loyer en remplacement du loyer de base. Bien que ces structures de location aient toujours été un outil pour gérer les réinstallations de locataires et le calendrier des plans d’aménagement, pendant la pandémie, les locations structurées en pourcentage du loyer au lieu du loyer de base étaient plus répandues pour aider les locataires et maintenir les taux d’occupation. À mesure que ces locations arrivent à échéance, la direction s’attend à ce que les locataires retournent aux structures de location traditionnelles.

Liquidité robuste et modèle financier différencié

Le modèle financier différencié de Primaris est au cœur de sa stratégie globale, fournissant une structure de capital de premier plan sur laquelle développer l’activité, offrant une stabilité et une solidité financières permanentes. Le tableau suivant résume les actifs non grevés et les dettes non garanties de Primaris.

En mars 2023, la direction a pris des mesures pour réduire le risque de la Fiducie en rapport avec la disponibilité de liquidités et à la hausse des taux d’intérêt, sans augmentation significative des charges d’intérêts prévues. Comme annoncé précédemment, Primaris a émis 250,0 millions de dollars de débentures non garanties de premier rang pour une période de cinq ans avec un taux d’intérêt de 5,934 % et a conclu une hypothèque in fine de 8 ans garantie par Stone Road Mall à Guelph, en Ontario, pour 85,0 millions de dollars à un taux d’intérêt annuel de 5,516 %. Primaris a également augmenté sa couverture économique en ce qui concerne les prélèvements sur les facilités de crédit, de 150,0 millions de dollars à 200,0 millions de dollars, échangeant le taux variable sous-jacent contre un taux fixe de 3,685 % jusqu’au 18 octobre 2027.

À la suite de ces mesures, Primaris a effacé son exposition à la dette à taux variable.

Aucune dette n'arrivera à échéance en 2023.

La liquidité à la fin du trimestre s’élevait à 468,3 millions de dollars, soit 42,6 % de la dette totale**, couvrant tous les titres de créance jusqu'en 2026.

Primaris a une valeur liquidative** par unité en circulation de 21,74 dollars.

Téléconférence et webdiffusion

Un enregistrement de la téléconférence sera disponible jusqu'au 18 mai 2023, en composant le 1-866-813-9403 avec le code d'accès 459275, ou sur la section Investor Relations du site Web.

Assemblée générale annuelle des porteurs de parts

Date : jeudi 4 mai 2023, à 11h00 (ET)

Lien : consultez la section Investor Relations sur le site Web de Primaris ou cliquez ici.

Reportez-vous à la section « Informations générales sur les procurations » de la circulaire d’information de la direction consultable en ligne sur www.primarisreit.com ou sur le profil SEDAR de Primaris à l'adresse www.sedar.com, pour obtenir des instructions sur la façon d’assister à l'assemblée et de voter.

À propos de la Fiducie de placement immobilier Primaris

Primaris est la seule fiducie en placement immobilier pour les centres commerciaux intérieurs du Canada, avec des participations avant tout dans des centres commerciaux intérieurs majeurs dans des marchés en pleine expansion. Son portefeuille compte au total 10,9 millions de pieds carrés, pour une capitalisation d'environ 3,1 milliards de dollars au cours de l'action Primaris. Des économies d'échelle sont atteintes via sa plateforme de gestion nationale entièrement internalisée, intégrée verticalement et à service complet. Primaris présente une très bonne capitalisation et se positionne extrêmement favorablement pour saisir des opportunités de marché à un moment charnière de l'évolution du secteur de l'immobilier de détail au Canada.

Avis de non-responsabilité concernant les déclarations prospectives et les informations financières prévisionnelles

Certaines déclarations incluses dans le présent communiqué de presse constituent des « informations prospectives » ou des « déclarations prospectives » au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables. Les termes « s'attend à », « planifie », « estime », « a l'intention de », les conjugaisons au futur et expressions similaires sont souvent destinés à identifier les déclarations prospectives, bien que les déclarations prospectives ne contiennent pas toutes ces mots d’identification. Les déclarations prospectives spécifiques formulées ou sous-entendues dans le présent communiqué comprennent, sans s'y limiter, les déclarations concernant : les opportunités de croissance, la croissance estimée du RNE en espèces des mêmes propriétés**, les distributions futures attendues, les activités de développement de la Fiducie, les avantages attendus de l’offre publique de rachat dans le cours normal des activités de la Fiducie, l'amélioration de l’occupation, l'augmentation des taux de location, les acquisitions futures, le réinvestissement dans certains centres commerciaux, l'opportunité de croissance interne du RNE, le risque de refinancement, les objectifs de la Fiducie en matière de gestion de sa situation financière, la reprise des ventes des locataires et le retour des locataires vers structures locatives traditionnelles. Les déclarations prospectives sont fournies dans le but de présenter des informations sur les attentes et les plans actuels de la direction concernant l’avenir et les lecteurs sont avertis que ces déclarations pourraient ne pas être adaptées à d’autres fins. Ces déclarations ne sont pas des garanties de rendement futur et sont fondées sur des estimations et des hypothèses qui sont intrinsèquement sujettes à des risques et à des incertitudes. Primaris avertit que même si les hypothèses sont estimées raisonnables dans les circonstances, les résultats, la performance ou les accomplissements réels de Primaris peuvent différer sensiblement des attentes énoncées dans les déclarations prospectives. Les facteurs de risques importants et les hypothèses sont notamment ceux énoncés dans le rapport de gestion qui sera disponible sur SEDAR, et dans les autres documents déposés périodiquement par Primaris auprès des autorités canadiennes de réglementation des valeurs mobilières. En raison de ces risques, le lecteur est invité à ne pas se fier indûment aux déclarations prospectives, qui ne s'appliquent qu'au moment où elles sont formulées. À l'exception de ce qui est spécifiquement requis par la loi, Primaris décline toute obligation de mettre à jour les déclarations prospectives en vue de refléter de nouvelles informations, ultérieures ou autres.

Les lecteurs sont avertis qu’il existe un risque important que les résultats réels pour l’exercice se terminant le 31 décembre 2023 varient par rapport aux prévisions financières fournies dans le présent communiqué de presse et dans le rapport de gestion et que de tels écarts pourraient être significatifs.

Certaines informations prospectives contenues dans le présent communiqué de presse peuvent également être considérées comme des « informations financières prévisionnelles » ou des « perspectives financières » aux fins des lois sur les valeurs mobilières applicables. Les informations financières prévisionnelles relatives aux résultats d’exploitation prospectifs de la Fiducie, y compris, sans s’y limiter, la croissance prévue du RNE**, l’incidence sur les revenus locatifs des échelons de loyer contractuels, les niveaux de dépenses générales et administratives prévus et les dépenses en immobilisations prévues, sont assujetties aux mêmes hypothèses, facteurs de risque, limitations et qualifications énoncés dans le rapport de gestion, qui sera disponible sur SEDAR, et dans d’autres documents déposés périodiquement par Primaris auprès des autorités réglementaires canadiennes en valeurs mobilières. La Fiducie et la direction estiment que ces informations financières prévisionnelles ont été préparées sur une base raisonnable, reflétant les meilleures estimations et jugements de la direction. Toutefois, étant donné que ces informations sont subjectives et sujettes à de nombreux risques, elles ne doivent pas nécessairement être considérées comme indicatives des résultats futurs. Les informations financières prévisionnelles contenues dans le présent communiqué de presse ont été publiées à la date du présent communiqué et ont été fournies dans le but d'apporter de plus amples renseignements sur les résultats d’exploitation potentiels de la Fiducie. Le lecteur est averti que les informations financières prévisionnelles contenues dans le présent document ne doivent pas être utilisées à d’autres fins que pour lesquelles elles sont divulguées dans le présent document.

Le lecteur est également invité à examiner périodiquement les documents de la Fiducie déposés auprès des autorités canadiennes de réglementation des valeurs mobilières, car ils peuvent contenir des discussions sur les risques et les incertitudes susceptibles de provoquer un écart sensible entre les résultats et la performance réels de Primaris et les déclarations prospectives contenues dans le présent communiqué de presse. Toutes les déclarations prospectives du présent communiqué de presse sont qualifiées par ces mises en garde. Ces déclarations prospectives sont valables au 3 mai 2023 et Primaris n’assume aucune obligation de les mettre à jour ou de les réviser pour refléter de nouveaux renseignements ou la survenance d’événements ou de circonstances futurs, sauf si les lois applicables sur les valeurs mobilières l’exigent.

Mesures non conformes aux PCGR

Les informations contenues dans ce communiqué de presse sont un résumé des résultats. Le présent communiqué de presse doit être lu conjointement avec les états financiers consolidés condensés intermédiaires non vérifiés de la Fiducie et les notes d’accompagnement (ensemble les « États financiers ») pour les trimestres clos les 31 mars 2023 et 2022.

Les États financiers sont établis conformément aux normes internationales d’information financière (« IFRS »). Cependant, Primaris utilise également un certain nombre de mesures qui n’ont pas de signification normalisée prescrite par les principes comptables généralement reconnus (« PCGR ») conformément aux IFRS. Ces mesures non conformes aux PCGR, qui sont indiquées dans le présent communiqué de presse par le suffixe « ** », comprennent les mesures financières non conformes aux PCGR et les ratios non conformes aux PCGR, chacun au sens du Règlement 52-112, Information concernant les mesures financières non conformes aux PCGR et les autres mesures financières (« Règlement 52-112 »). Aucune de ces mesures non conformes aux PCGR ne doit être interprétée comme une alternative aux mesures financières calculées conformément aux PCGR. En outre, ces mesures non conformes aux PCGR peuvent ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d’autres entités immobilières et ne doivent pas être interprétées comme une alternative aux mesures financières déterminées conformément aux IFRS. Une définition de chaque mesure non conforme aux PCGR utilisée dans le présent document et une explication des raisons pour lesquelles elle estime que la mesure est utile aux investisseurs sont consultables dans la section intitulée « Mesures non conformes aux PCGR » du rapport de gestion, qui est incorporée par renvoi dans le présent communiqué de presse, et un rapprochement avec la mesure financière la plus directement comparable dans les États financiers, dans chaque cas, est disponible ci-dessous. Le rapport de gestion est disponible sur le profil de la Fiducie sur SEDAR à l’adresse www.sedar.com.

Utilisation d'indicateurs d’exploitation

Primaris utilise des indicateurs d'exploitation pour surveiller et mesurer la performance opérationnelle de son portefeuille. Les indicateurs d'exploitation figurant dans ce communiqué de presse comprennent, entre autres, le décompte des biens d’investissement, la superficie locative brute, l’occupation effective, l’occupation engagée, la moyenne pondérée du loyer net par pied carré occupé et le coût moyen normalisé du capital d’exploitation par pied carré. Certains de ces indicateurs d’exploitation, y compris le loyer net moyen pondéré par pied carré occupé et le coût moyen normalisé en capital d’exploitation par pied carré, peuvent constituer des mesures financières supplémentaires au sens du Règlement 52-112. Ces mesures supplémentaires ne sont pas dérivées de mesures directement comparables contenues dans les États financiers, mais peuvent être utilisées par la direction et communiquées périodiquement pour décrire la performance financière, la situation financière ou les flux de trésorerie attendus historiques ou futurs de la Fiducie. Pour une explication de la composition du loyer net moyen pondéré par pied carré occupé et du coût moyen normalisé en capital d’exploitation par pied carré, voir la Section 8, « Performance opérationnelle » — « Loyer net moyen pondéré » et « Dépenses d’immobilisations opérationnelles » dans le rapport de gestion. Ces sections sont incorporées par renvoi dans le présent communiqué de presse.

Rapprochement des mesures non conformes aux PCGR

Les tableaux suivants rapprochent le RNE** avec les revenus locatifs et les coûts d’exploitation des biens, tels qu’ils sont présentés dans les États financiers consolidés intermédiaires condensés non vérifiés.

Le tableau ci-dessous présente une analyse plus détaillée du RNE** en espèces.

Les tableaux suivants rapprochent le bénéfice net, tel que déterminé conformément aux PCGR, avec le FPE**.

Les tableaux suivants rapprochent le FPE** et le FPEA**.

Les tableaux suivants calculent la valeur liquidative** par unité en circulation.

Les tableaux suivants calculent les ratios financiers pour la dette nette moyenne** sur le BAIIA ajusté**, la couverture des intérêts et le remboursement de la dette.

Les tableaux ci-dessous calculent le BAIIA ajusté** pour les quatre derniers trimestres clos le 31 mars 2023 et l’exercice clos le 31 décembre 2022.

Le tableau ci-dessous calcule la dette nette moyenne** pour les périodes terminées les 31 mars 2023, 31 mars 2022 et 31 décembre 2022.

Le texte du communiqué issu d’une traduction ne doit d’aucune manière être considéré comme officiel. La seule version du communiqué qui fasse foi est celle du communiqué dans sa langue d’origine. La traduction devra toujours être confrontée au texte source, qui fera jurisprudence.

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