GECINA Résultats semestriels 2008

Regulatory News:

Gecina (Paris:GFC):

Sommaire
1. CHIFFRES CLES		P. 3
2. ACTIVITE		P. 3
- Revenus locatifs		p. 3
- Evolution par segment		p. 4
- Cessions		p. 5
- Investissements		p. 5
- Projets de développement		p. 6
3. RESULTATS		P. 6
4. VALORISATION DU PATRIMOINE		P. 7
5. STRUCTURE FINANCIERE		P. 8
6. PERSPECTIVES ET STRATEGIE		P. 9
ANNEXES		P. 11

1 - Chiffres clés

En millions d'euros		au 30 juin 2008		au 30 juin 2007		Var. (%)
Loyers bruts		314,4		289,5		+8,6%
Excédent Brut d'Exploitation avant cessions		246,7		226,0		+9,1%
Résultat récurrent (*)		150,0		146,2		+2,6%
Résultat net part du Groupe		163,1		1 178,3		-87,1%
Valeur patrimoine		13 469		13 266		+1,5%
Actif Net Réévalué/action		141,47		141,56		0,0%
Cash flow après impôts & avant cessions/action (*)		2,55		2,38		+6,9%

^(*) Voir détail en annexe page 12

2 - Activité

• Revenus locatifs

En M€		S1 2008		S1 2007		Variation %
						courant		comparable
Total groupe		314,4		289,5		+8,6%		+8,0%
Bureaux		181,6		164,3		+10,5%		+10,9%
Résidentiel		103,4		103,3		+0,1%		+3,9%
Autres		29,3		21,9		+33,8%		+6,5%

Les revenus locatifs consolidés du groupe GECINA ont progressé de 8,6% au premier semestre à 314,4 millions d’euros contre 289,5 millions au premier semestre 2007.

Les nouveaux actifs entrés récemment dans le portefeuille, notamment ceux du pôle bureaux, contribuent à cette évolution à hauteur de 16,7 millions d’euros et compensent l’impact des cessions et des immeubles en restructuration.

A structure égale et hors surfaces en vente, la progression des loyers ressort à +8,0% au premier semestre : +10,9% pour les bureaux, +3,9% pour le résidentiel, +6,5% pour les autres segments.

La marge locative du Groupe s’établit à 90,2% au premier semestre 2008 contre 89,6% au premier semestre 2007. Cette progression reflète l’évolution favorable des loyers à périmètre comparable ainsi que la part croissante des bureaux dans le portefeuille par rapport au résidentiel, dont la marge est structurellement inférieure.

Par activité, la marge locative se situe à 93,1% pour les bureaux, 83,1% pour le résidentiel et 96,7% pour les autres produits.

Le taux d’occupation physique est de 96%. Par segment, il se situe à 94,8% pour les bureaux, 98,7% pour le résidentiel, et 94,5% pour les autres actifs.

• Evolution par segment

Bureaux

Les loyers s’élèvent à 181,6 millions d’euros, en progression de 10,5% par rapport au premier semestre 2007. Les acquisitions récentes contribuent à hauteur de 9,6 millions d’euros à cette évolution. L’excellente performance à périmètre comparable (+10,9%) s’explique par la réduction du taux de vacance, l’effet de l’indexation et la hausse des loyers de relocation.

Au cours du semestre, près de 23 000 m² de surfaces de bureaux ont été reloués, notamment 2 immeubles de 4 850 m² dans le 8^ème arrondissement à Paris et 4 364 m² à Levallois-Perret (Hauts de Seine) après d’importants travaux de restructuration qui ont permis une revalorisation considérable des loyers. Hors ces 2 immeubles, les nouveaux loyers présentent un écart de plus de 5% avec le niveau des loyers précédents.

Par ailleurs, de nouveaux contrats ont été signés pour un total de 40 000 m² dans les immeubles Défense Ouest (15 000 m² loués au groupe AON), Pyramidion (9 400 m² à Schering Plough), Crystalys (4 500 m² à Bouygues Telecom) et L’Angle (11 000 m² à l’Equipe).

Résidentiel

Les loyers sont stables par rapport au premier semestre 2007 à 103,4 millions d’euros.

L’évolution à périmètre comparable est très satisfaisante à +3,9%. Elle traduit l’impact positif de l’indice de révision des loyers ainsi que le bon niveau de relocation enregistré par le Groupe : les loyers des 934 appartements reloués au premier semestre sont supérieurs de 7,6% aux loyers précédemment appliqués.

GECINA a par ailleurs poursuivi son développement sur le marché porteur des résidences étudiants qui présente des taux de rendement attractifs et génère une marge locative supérieure à celle des logements traditionnels. Au cours du premier semestre, le Groupe a ainsi réalisé la mise en exploitation de 4 résidences à Bordeaux et commercialisé l’intégralité de la résidence du Bourget (région parisienne) qui sera livrée en septembre prochain. Les taux de rendement sont de 7% à 8% sur le montant investi.

Autres segments

Les loyers des autres segments (hors Santé, mis en équivalence) s’élèvent à 29,3 millions d’euros et se répartissent entre la logistique pour 20,3 millions d’euros et les hôtels pour 9 millions d’euros. Ils progressent de près de 34% par rapport au premier semestre 2007, principalement du fait de l’entrée en exploitation de nouveaux actifs logistiques.

Au total, les loyers des autres segments représentent 9% des loyers consolidés à fin juin 2008 contre 7,6% l’année précédente.

• Cessions

Le montant des cessions effectuées au 30 juin 2008 s’élève à 138,6 millions d’euros dont 99 millions au titre du résidentiel. Sur ce segment, les prix de cession font ressortir une plus-value supérieure à 7% sur la valeur d’expertise lots au 31 décembre 2007.

Sur le marché des bureaux, marqué par un net recul des transactions, le Groupe a cédé 3 actifs au cours du premier semestre pour un montant total de 37 millions d’euros, supérieur de 2% à la valeur d’expertise de ces 3 immeubles.

Globalement, les cessions ont été réalisées à un prix supérieur de 14% à la valeur d’expertise bloc au 31 décembre 2007.

• Investissements

Les investissements réalisés au cours du premier semestre 2008 se sont élevés à 313,5 millions d’euros dont 228 millions d’euros ont porté sur de nouveaux actifs et 38 millions d’euros sur des projets en cours.

Les acquisitions les plus significatives ont concerné :

• le pôle bureaux avec les immeubles L’Angle (11 000 m² à Boulogne-Billancourt) et BMW (12 000 m² à Madrid) pour un montant total de 144 millions d’euros.
• L’Angle, livré en avril, fait partie d’un programme de 4 immeubles développés en partenariat avec Hines à Boulogne-Billancourt. L’acquisition de l’immeuble Khapa, loué aux laboratoires Ipsen, n’est pas prise en compte dans les investissements du 1^er semestre, la livraison ayant eu lieu en juillet.
• le pôle logistique : 2 opérations de sale & lease-back avec l’acquisition du portefeuille Rexel (7 plateformes) et celle d’un entrepôt à Saint Martin de Crau (région de Marseille) pour un montant total de 84 millions d’euros.

• Projets de développement

Au 30 juin 2008, la réserve de projets du Groupe porte sur un total de 846 000 m² dont les livraisons s’échelonnent de 2008 à 2013. L’investissement cumulé s’élèvera à 1 897 millions d’euros dont 68% concernent les bureaux et centres commerciaux, 19% la logistique et 13% le résidentiel avec notamment le développement des résidences étudiants. Les loyers futurs estimés de ces actifs devraient représenter environ 20% des loyers annualisés à fin juin 2008.

Au 30 juin 2008, les projets de bureaux les plus significatifs sont les suivants :

• la restructuration d’un immeuble de 10 800 m² à Neuilly sur Seine (92)
• les immeuble Anthos (9 470 m²), Khapa (19 612 m²) et Horizons (36 670 m²) à Boulogne (92), développés en partenariat avec Hines

A noter que le Khapa a été livré en juillet et intégralement loué aux laboratoires Ipsen.

En logistique, les projets portent sur une surface totale de 622 000 m² et concernent 4 grands programmes sur l’ensemble du territoire à Lauwin (Pas de Calais), Sablé (Sarthe), Saint Martin de Crau (Bouches du Rhône, près de Marseille) et Moussy (Seine et Marne). Ces programmes sont divisés en plusieurs tranches qui seront lancées au fur et à mesure de la location des actifs.

3 - Résultats

Le compte de résultat consolidé du Groupe (cf. annexe) fait apparaître les évolutions suivantes :

• une progression de 9,2% des revenus nets des immeubles & services qui s’établissent à 286,3 millions d’euros au 30 juin 2008 contre 262 millions au 30 juin 2007
• une amélioration sensible de l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE) avant cessions qui progresse de 9,1% à 246,7 millions d’euros contre 226 millions au 30 juin 2007
• un impact négatif de 16,7 millions d’euros au titre de la variation de valeur des immeubles ; cet impact était positif de 938 millions d’euros au 30 juin 2007
• un accroissement des frais financiers nets essentiellement lié à un niveau d’endettement supérieur, le coût moyen de la dette étant resté quasiment stable.

Compte tenu de ces éléments, le résultat net part du Groupe s’établit à 163,1 millions d’euros au 30 juin 2008 contre 1 178,3 millions d’euros au 30 juin 2007, en raison de l’impact négatif de la variation de valeur et d’un niveau inférieur de plus-values de cessions.

Le résultat récurrent^(*) ressort à 150 millions d’euros contre 146,2 millions au 30 juin 2007 soit une progression de 2,6%. Le cash flow avant cessions et impôts s’élève à 154,1 millions d’euros, en progression de 3.3% par rapport au 30 juin 2007.

^(*)Excédent Brut d’Exploitation avant cessions diminué des frais financiers nets

4 - Valorisation du patrimoine

Le patrimoine du Groupe est valorisé deux fois par an par des experts indépendants.

A fin juin 2008 le portefeuille est ainsi évalué à 13 469 millions d’euros (valeur bloc sauf pour le résidentiel en valeur lots) contre 13 249 millions d’euros au 31 décembre 2007, soit une progression de 1,7%.

A structure comparable la valeur du patrimoine de GECINA est stable. Cette évolution combine deux tendances opposées :

• d’une part la progression des revenus locatifs sur l’ensemble des segments,
• d’autre part une hausse des rendements qui a débuté au second semestre 2007 et s’est poursuivie au 1^er semestre 2008 ; elle a été particulièrement importante dans les segments bureaux et logistique (environ 70 points de base sur 12 mois respectivement).

En M€		Valeur Juin 2008		Valeur Dec 2007		Delta vs Dec 2007 courant		Delta vs Dec 2007 comparable
Total Groupe		13 469		13 249		1,7%		0,0%
Bureaux		7 224		7 156		0,9%		-1,9%
Residentiel		5 124		5 058		1,3%		2,8%
Autres		1 121		1 035		8,3%		-1,4%

• Actif net réévalué

L’actif net réévalué (ANR) dilué s’élève à 8,6 milliards d’euros (valeur lots).

En M€		30-juin-08		31-déc-07		30-juin-07
Capitaux propres		7 509,7		7 718,6		7 590,6
Plus-values latentes		901,4		899,7		969,2
Plus-values lots		727,6		714,3		758,6
Plus-values Projets & autres		173,8		185,4		210,6
Ajustement Impôts		(1,0)		(1,3)		(1,9)
Intérêts minoritaires		(1,8)		(1,8)		(1,7)
+/- Valeur marché dette		76,2		53,7		22,7
ANR non dilué		8 484,5		8 668,8		8 578,9
Nombre d'actions		59 566 884		60 373 721		60 227 470
ANR non dilué/action (en €)		142,44		143,61		142,44
ANR non dilué		8 484,5		8 668,8		8 578,9
Impact exercice stock options		82,4		84,9		63,9
ANR dilué		8 566,9		8 753,7		8 642,8
Nombre d'actions dilué		60 554 242		61 406 474		61 054 344
ANR dilué/action (en €)		141,47		142,55		141,56

L’ANR/action ressort à 141,47 euros, stable par rapport à fin juin 2007. Comparé à l’ANR/action publié au 31 décembre 2007, il enregistre un recul de 0,8%. En revanche, la variation est de +2,9% si l’on considère l’ANR/action hors dividende à fin 2007.

5 - Structure financière

Bilan consolidé (cf. annexe)

Au 30 juin 2008, le total de bilan du Groupe s’élève à 13 197 millions d’euros dont 7 510 millions de capitaux propres et 5 243 millions de dette financière brute.

A noter que la société Gecimed, dédiée à l’immobilier de santé, est détenue à hauteur de 39,36% par GECINA au 30 juin 2008. Elle est consolidée par mise en équivalence dans les comptes du Groupe.

• Evolution de la dette financière

• La dette financière nette s’élève à 5 071 millions d’euros au 30 juin 2008 contre 4 610 millions au 31 décembre 2007, soit un accroissement de 461 millions qui résulte principalement du versement des dividendes (299 millions d’euros) et des investissements nets des cessions (174 millions d’euros).

Le coût moyen de la dette est de 4,54% au 30 juin 2008 contre 4,46% à fin 2007, pratiquement stable malgré le renchérissement des conditions de financement consécutif à la crise des marchés financiers.

La dette du Groupe, dont la duration moyenne est de 4,1 années, est couverte à taux fixe à hauteur de 64% à fin juin ; cette couverture sera de l’ordre de 90% dès octobre 2008 grâce à des contrats de swaps d’ores et déjà signés.

Le ratio Dette nette/Valeur d’actifs ressort à 37,7% au 30 juin contre 34,8% au 31 décembre 2007 sur la base des valeurs d’expertise, en bloc pour les immeubles de bureaux et en lots pour le résidentiel.

6 – Perspectives & Stratégie

• Perspectives

Dans un contexte de ralentissement économique mondial et de crise des marchés financiers, le secteur immobilier français est marqué par une baisse significative des transactions et un accroissement des taux de rendement. La plupart des segments, à l’exception du résidentiel par nature plus défensif, voient ainsi les valeurs d’actifs diminuer depuis plusieurs mois.

En revanche le marché locatif reste solide : la demande est comparable à la moyenne de ces dernières années et le niveau des loyers se maintient, voire augmente pour les actifs les mieux situés.

Compte tenu de cet environnement, les perspectives de GECINA au second semestre 2008 s’inscrivent dans une tendance similaire à celle du premier semestre :

• des performances opérationnelles satisfaisantes grâce à un portefeuille d’actifs de qualité, situés à 98% en Ile-de-France, et une base de clientèle diversifiée ;
• la poursuite de la hausse des taux de rendement compte tenu de la probabilité d’une baisse supplémentaire des valeurs d’actifs sur les segments bureaux et logistique.

Le Groupe confirme pour l’exercice 2008 son estimation d’une hausse des loyers de l’ordre de 7% et d’une croissance similaire de l’Excédent Brut d’Exploitation avant cessions (7% à 8%).

GECINA adapte sa politique de rotation des actifs à l’environnement actuel en limitant le volume des investissements et en accélérant le rythme des cessions sur 2008. Cette décision, qui permet d’anticiper sur les tendances de marché, donne la priorité à la liquidité et la flexibilité financière du Groupe.

• Stratégie

La stratégie de GECINA est fondée sur :

• la création de valeur, grâce à une politique dynamique de rotation des actifs et de projets en développement,
• le rééquilibrage du portefeuille d’actifs vers l’immobilier tertiaire, en particulier les bureaux,
• la cession d’une partie du portefeuille résidentiel afin de réduire la part de ce segment dans le patrimoine,
• une diversification progressive vers d’autres marchés européens.

ANNEXES

Compte de résultat consolidé

Bilan consolidé

Résultat récurrent & Cash flow

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