Les Nouveaux Constructeurs - Rapport d''activité 2008

Regulatory News:

• Performance générale reflétant la forte dégradation des marchés immobiliers en 2008

• Chiffre d'affaires en baisse de 2,8%
• Réservations nettes en recul de 4% en volume et de 14% en valeur

• Bonne résistance de l'activité LNC en France

• Réservations nettes en hausse de 19% en volume et de 10% en valeur

• Ajustement de la société au nouveau contexte de ses marchés

La société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS (Paris:LNC), promoteur européen spécialisé dans l'immobilier résidentiel, communique aujourd'hui son rapport d'activité du quatrième trimestre et de l'année 2008.

PRINCIPAUX INDICATEURS ? En millions d'euros		2008		2007		Variation
Chiffre d'affaires (HT)		520,5		535,6		- 2,8%
Réservations (TTC)		424		490		- 14%
Carnet de commandes (HT)		544		668		- 18%
Portefeuille foncier (HT)		918		1 733		- 47%

Olivier Mitterrand, Président du Directoire, déclare :

"L'année 2008 a été marquée par une dégradation continue des marchés résidentiels européens et nous avons réagi en prenant un ensemble de mesures pour nous adapter à ce contexte difficile. Ainsi, tout en réduisant significativement nos charges opérationnelles, nous avons fortement développé les ventes aux investisseurs institutionnels pour favoriser l'écoulement de nos programmes en France. Nous avons également nettement ralenti nos maîtrises foncières et mis en suspens ou arrêté certaines implantations : Pologne, Portugal, Valence en Espagne.

Nous abordons 2009 avec la conviction que l'ensemble de ces mesures ainsi que la qualité des équipes LNC nous permettront de faire face à une année encore difficile et d'être prêts pour le redémarrage de nos marchés".

CHIFFRE D'AFFAIRES

Au 31 décembre 2008, le chiffre d'affaires LNC atteint 520,5 millions d'euros, globalement en retrait de 2,8% par rapport au 31 décembre 2007. Au 4^ème trimestre 2008, le chiffre d'affaires s'est élevé à 160,3 millions d'euros, en recul de 74,0 millions d'euros du fait principalement de la baisse de l'activité en Espagne.

CHIFFRE D'AFFAIRES PAR IMPLANTATION

En millions d'euros HT		2008		2007		Variation
France		314,2		258,1		+21,7%
Espagne		64,0		78,8		-18,8%
Allemagne		134,9		185,7		-27,4%
Autres implantations		7,5		12,9		-41,9%
Total		520,5		535,6		-2,8%

En France, le chiffre d'affaires de l'exercice 2008 progresse d'environ 22% par rapport à 2007, en parallèle avec la progression, entre les deux exercices, du nombre moyen de programmes en cours de construction. CFH, acquis en octobre 2007, a contribué pour 52,8 millions d'euros au chiffre d'affaires de la période contre 12,8 millions d'euros en 2007. L'immobilier d'entreprise représente 23,2 millions d'euros en 2008 contre 32,3 millions d'euros en 2007.

En Espagne, 279 logements ont été livrés au cours de l'exercice 2008 contre 300 en 2007. Par mesure de prudence, LNC a décidé d'enregistrer au cours du 4^ème trimestre un certain nombre de désistements potentiels sur des livraisons à venir. Pour l'ensemble de l'année 2008, le taux de désistement sur les livraisons atteint 31%.

En Allemagne, 389 livraisons ont été effectuées durant l'année 2008 contre 582 en 2007. Zapf a achevé la livraison de la 3^ème et dernière tranche du programme Netzaberg. Cette dernière tranche a contribué pour 32 millions d'euros au chiffre d'affaires contre 64 millions d'euros pour le chiffre d'affaires 2007.

Les livraisons correspondant à l'activité LNC à Munich et à Berlin s'élèvent à 113 logements en 2008, contre 153 logements en 2007. Cette baisse s'explique notamment par le retard technique d'une tranche de 40 logements d'un programme à Munich dont les livraisons sont décalées au début 2009.

Pour les autres implantations, la baisse de 42% s'explique entièrement par l'arrêt de l'activité au Portugal, qui avait contribué pour 5,3 millions d'euros au chiffre d'affaires en 2007. Par ailleurs, l'activité en Indonésie est restée stable à 7,5 millions d'euros.

ACTIVITÉ COMMERCIALE

En 2008, les réservations nettes reculent globalement de 14 % par rapport à 2007.

MONTANT DES RÉSERVATIONS - RÉSIDENTIEL

En millions d'euros TTC		2008		2007		Variation
France		322		293		+ 10%
Espagne		- 4		76		- 105%
Allemagne		87		98		- 11%
Autres implantations		19		23		- 17%
Total		424		490		- 14%

En France, les réservations progressent de 10% entre 2007 et 2008 grâce à une forte croissance des ventes en bloc aux investisseurs sociaux et institutionnels. Au 31 décembre 2008, ces ventes en bloc représentent 677 logements, soit 45% des ventes en volume, contre 179 logements en 2007. Elles ont été principalement réalisées auprès de bailleurs sociaux, dont la SNI pour 223 logements. Le marché des particuliers s'est considérablement durci tout au long de l'année 2008 : les rythmes de vente ont été divisés par deux par rapport à 2007 et le taux moyen de désistement a atteint le niveau historiquement élevé de 37%. Malgré ce contexte, le taux de pré-commercialisation moyen des 19 chantiers démarrés en 2008 est demeuré au niveau élevé de 47%.

En Espagne, la baisse des réservations s'est poursuivie dans un marché quasi à l'arrêt. Les réservations nettes sont devenues négatives du fait des désistements importants survenus au 4^ème trimestre, essentiellement pour des réservations datant des exercices 2006 et 2007. A ce jour, LNC compte en Espagne 14 programmes en commercialisation (7 dont les travaux sont terminés, 4 en chantier et 3 dont le chantier n'a pas démarré) et 10 terrains volontairement gelés compte tenu de la dégradation du marché local. La vente des 249 logements terminés et invendus à fin 2008 constitue la priorité commerciale de la filiale.

En Allemagne, le montant total des réservations est en retrait de 11% en 2008. Cette évolution s'explique par la baisse de 33% des réservations de Zapf dans un marché atone. L'activité de LNC à Munich et Berlin (Concept Bau - Premier) progresse, quant à elle, de 7% grâce en particulier à un positionnement vers une clientèle plus haut de gamme, segment de marché actuellement porteur.

CARNET DE COMMANDES

Au 31 décembre 2008, le carnet de commandes de LNC s'établit à 544 millions d'euros (HT), en baisse de 18% en un an. Il représente 13 mois d'activité sur la base du chiffre d'affaires des douze derniers mois contre 15 mois au 31 décembre 2007.

CARNET DE COMMANDES AU 31 DECEMBRE

En millions d'euros HT		31-12-2008		31-12-2007		Variation
France		402		433		- 7%
Espagne		49		121		- 59%
Allemagne		81		101		- 19%
Autres implantations		12		13		- 10%
Total		544		668		- 18%

En France, le carnet de commande diminue de 31 millions d'euros, en lien avec la baisse de l'activité résidentielle. Le carnet de commandes de l'immobilier d'entreprise progresse, pour sa part, de 29 millions d'euros au 31 décembre 2008. Le carnet de commande France correspond à ce niveau à 74% du carnet de commande global de LNC contre 65% l'année précédente.

En Espagne, le carnet de commandes s'établit à 49 millions d'euros au 31 décembre 2008, soit une baisse de 59% par rapport à la fin 2007. La baisse continue du carnet de commande s'explique à la fois par la poursuite des livraisons et par l'augmentation des désistements sur des réservations anciennes.

En Allemagne, le carnet de commandes atteint 81 millions d'euros au 31 décembre 2008, après livraison, entre autres, de la 3^ème tranche du programme Netzaberg. L'activité de LNC à Berlin et à Munich représente désormais les deux tiers de ce carnet de commandes contre seulement 30% fin 2007.

PORTEFEUILLE FONCIER

PORTEFEUILLE FONCIER MAÎTRISÉ AU 31 DECEMBRE

En millions d'euros HT		31-12-2008		31-12-2007		Variation
France		451		825		- 45%
Espagne		184		377		- 51%
Allemagne		261		259		+ 1%
Autres implantations		22		272		- 92%
Total		918		1 733		- 47%

Au 31 décembre 2008, le portefeuille foncier de LNC s'élève à 918 millions d'euros, soit 1,8 année d'activité, sur la base du chiffre d'affaires des douze derniers mois. Au 31 décembre 2007, il représentait 3,3 années d'activité.

En France, la baisse de 45% du portefeuille foncier en 2008 s'explique par la décision de renoncer à un certain nombre de projets et de limiter fortement les nouvelles maîtrises foncières suite au ralentissement commercial qui s'est accentué tout au long de l'année passée. Par ailleurs, plusieurs terrains sous option ont été renégociés en cours d'année afin d'ajuster leur prix aux nouvelles conditions du marché.

En Espagne, la forte baisse de 51% entre la fin 2007 et la fin 2008 s'explique par l'arrêt de toute nouvelle maîtrise foncière depuis juin 2007 et par le gel des dix terrains non commercialisés, ceux-ci sortant de fait du portefeuille foncier.

Dans les autres implantations, la baisse s'explique par la mise en suspens de l'activité en Pologne, dont le portefeuille foncier représentait 168 millions d'euros à fin 2007, et par l'arrêt de l'activité au Portugal, dont le portefeuille foncier s'élevait à 49 millions à fin 2007.

PERSPECTIVES

Afin de faire face à la dégradation sévère de ses marchés, LNC a pris, en 2008, un ensemble de mesures pour réduire sensiblement ses charges opérationnelles. Il a également procédé au recentrage géographique de ses activités avec la fermeture de l'implantation de Valence en Espagne, l'arrêt du Portugal, la mise en suspens de l'activité en Pologne et l'ajournement du démarrage en Roumanie.

Dans le contexte actuel, le pilotage permanent des financements de la société constitue un enjeu prioritaire. Ainsi, en Espagne, la filiale Premier España a engagé des négociations avec ses banquiers pour assurer le refinancement des programmes en cours et des terrains gelés. Par ailleurs, en Allemagne, des discussions sont en voie de conclusion concernant le renouvellement du pool bancaire de Zapf. En France, la société ne rencontre pas à ce jour de difficulté majeure dans le financement de ses programmes.

La paralysie du marché en Espagne, les difficultés commerciales rencontrées par Zapf en Allemagne, ainsi que l'arrêt au Portugal et la suspension de l'activité en Pologne pèseront significativement sur les résultats de l'exercice 2008. En 2009 toutefois, LNC est déterminé à poursuivre son développement en l'orientant vers de nouveaux programmes présentant un risque maîtrisé (ventes en bloc institutionnelles, logements sociaux, programmes réalisables par tranche?) ainsi qu'un bon niveau de rentabilité.

CALENDRIER DE COMMUNICATION FINANCIÈRE

• Résultats annuels 2008 : Jeudi 2 avril 2009 (avant l'ouverture de NYSE-Euronext Paris).

LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS

La société, fondée par Olivier Mitterrand, est un acteur important de la promotion de logements neufs et de bureaux, en France et dans plusieurs pays européens.

Depuis 1972, Les Nouveaux Constructeurs a livré près de 55 000 appartements et maisons individuelles dans environ 200 municipalités, en France et à l'étranger. Sa présence dans les quatre principales agglomérations françaises et la qualité de ses programmes ont permis à Les Nouveaux Constructeurs de devenir l'un des noms reconnus de la profession.

Solidement implanté en France, Les Nouveaux Constructeurs met en ?uvre une stratégie originale de présence européenne, intervenant dans 2 autres pays de l'Union Européenne.

Les Nouveaux Constructeurs est coté sur NYSE-Euronext Paris, depuis le 16 novembre 2006 (compartiment C, code "LNC" - code ISIN : FR0004023208)

Retrouvez tous les communiqués de presse Les Nouveaux Constructeurs à l'adresse Internet suivante : http://www.les-nouveaux-constructeurs.fr/finances/communiques

ANNEXES

CHIFFRE D'AFFAIRES TRIMESTRIEL - PAR PÔLE

En millions d'euros HT		2008								2007
		T1		T2		T3		T4		T1		T2		T3		T4
France		71,3		71,4		73,3		98,2		52,2		59,5		56,1		90,3
Espagne		8,5		30,5		9,7		15,2		7,7		1,0		0,5		69,7
Allemagne		9,6		36,9		43,8		44,6		21,7		42,3		54,9		66,9
Autres implantations		3,2		0,5		1,5		2,3		1,5		1,7		2,3		7,4
Total		92,6		139,3		128,3		160,3		83,0		104,5		113,8		234,3

PRIX UNITAIRES MOYENS DES RÉSERVATIONS - RÉSIDENTIEL

En milliers d'euros TTC		2008		2007		Variation
France - Y compris ventes en bloc (1)		217		235		- 8%
France - Hors ventes en bloc (1)		245		245		+ 0%
Espagne (2)		NA		308
Allemagne (3)		262		291		- 10%
Autres implantations (4)		99		92		+ 8%
LNC		215		241		- 11%

^{(1) y compris TVA de 5,5% ou 19,6% (2) y compris TVA Accession de 7% (3) pas de TVA (4) y compris TVA de 10% en Indonésie}

NOMBRE DE RÉSERVATIONS NETTES - RÉSIDENTIEL

En nombre d'unités		12 mois - 2008		12 mois - 2007		Variation
France		1 483		1 249		+ 19%
Espagne		- 11		245		NS
Allemagne		311		332		- 6%
Autres implantations		192		231		- 17%
Total		1 975		2 057		- 4%

SÉRIE TRIMESTRIELLE DU CA DES RÉSERVATIONS NETTES PAR PÔLE - RÉSIDENTIEL

En millions d'euros TTC		2008								2007
		T1		T2		T3		T4		T1		T2		T3		T4
France		104		90		56		72		75		94		64		61
Espagne		19		-2		-1		-19		31		27		13		4
Allemagne		33		20		19		15		28		22		21		27
Autres implantations		6		4		5		3		5		3		7		8
Total		161		112		79		71		138		146		106		100

CARNET DE COMMANDES PAR TRIMESTRE (en fin de période)

En millions d'euros HT		2008								2007
		T1		T2		T3		T4		T1		T2		T3		T4
France		482		485		450		402		295		317		394		433
Espagne		130		96		83		49		150		172		185		121
Allemagne		129		125		107		81		165		156		134		100
Autres implantations		13		14		15		12		14		15		17		13
Total		754		720		655		544		625		660		729		668
Y compris immobilier d'entreprise

PORTEFEUILLE FONCIER AU 31 DECEMBRE

En nombre d'unités		2008		2007		Variation
France		2 229		3 934		- 43%
Espagne		649		1 375		- 53%
Allemagne		722		793		- 9%
Autres implantations		233		2 026		- 88%
Total		3 833		8 128		- 53%
Hors immobilier d'entreprise

PORTEFEUILLE FONCIER PAR TRIMESTRE (en fin de période)

En millions d'euros HT		2008								2007
		T1		T2		T3		T4		T1		T2		T3		T4
France		762		694		597		451		859		768		735		825
Espagne		359		168		197		184		367		408		367		377
Allemagne		256		218		202		261		182		170		206		259
Autres implantations		283		169		164		22		113		150		209		272
Total		1 659		1 249		1 160		918		1 521		1 497		1 516		1 733
Hors immobilier d'entreprise

AVERTISSEMENT

Les données, hypothèses et estimations sur lesquelles la société a pu raisonnablement se fonder pour déterminer ses objectifs sont susceptibles d'évoluer ou d'être modifiées en raison des incertitudes liées notamment à l'environnement économique, financier, concurrentiel, réglementaire et à la réalisation de programmes d'investissements et de cessions. En outre, il ne peut pas être exclu que certains risques décrits au chapitre 4 du document de base enregistré auprès de l'AMF sous le numéro I.06-155 puissent avoir un impact sur les activités de LNC SA et sa capacité à réaliser ses perspectives financières. Par ailleurs, la réalisation des objectifs suppose le succès de la stratégie commerciale de la société présentée au chapitre 6 du document de base. La société ne prend aucun engagement ni ne donne aucune garantie sur la réalisation des objectifs et ne s'engage pas à publier ou communiquer d'éventuels rectificatifs ou mises à jour sur ces éléments sous réserve du respect des principes de l'information permanente prévus aux articles 221-1 et suivants du Règlement Général de l'AMF.