KLÉPIERRE : SOLIDITE DES REVENUS ET FLEXIBILITE FINANCIÈRE RENFORCÉE

Regulatory News:

Klépierre (Paris:LI):

M?		30/06/09				30/06/08				Variation		Variation à périmètre constant
Loyers		437,3				324,9				+34,6%		+3,0%
Centres commerciaux		390,5		94%		284,4		92%		+37,3%		+2,4%
Commerces		20,8				15,1				+37,7%		+6,4%
Bureaux		26,0		6%		25,4		8%		+2,4%		+7,7%
Loyers nets		397,3				303,2				+31,0%
Honoraires		37,9				32,3				+17,4%
Cash-flow d'exploitation		377,9				293,3				+28,8%
? par action 1
Cash-flow net courant		1,05				1,05				-0,2%
Bénéfice net		0,39				0,52				-24,9%
M?		30/06/09				31/12/08				Variation
Actif Net Réévalué 2		28,6				33,3				-14,1%

¹ Données ajustées suite au paiement de dividende en actions le 15 mai 2009 et à l'augmentation de capital de 2008

² Droits compris, après fiscalité sur plus-values latentes et mise en valeur de marché des instruments financiers

• Bonne résistance du chiffre d'affaires des commerçants des galeries de Klépierre dans un contexte économique difficile. Aucune défaillance majeure d'enseigne n'est à déplorer.
• Forte progression des loyers des centres commerciaux (+37,3%) sous l'effet des croissances externes (Steen & Strøm notamment), d'une indexation favorable et des revalorisations locatives.
• Croissance de 13,7% du cash-flow net courant part du groupe. Stabilité du cash-flow net courant par action compte tenu de l'effet dilutif des opérations en capital.
• Baisse de l'ANR droits compris (-14,1%) sur la base d'un taux moyen de rendement de 6,7% (hors droits) - niveau de valorisation dans le marché comme en atteste les négociations d'arbitrage en cours.
• Cessions de 154 millions d'euros d'actifs de centres commerciaux et signature de la promesse de vente d'un immeuble de bureaux rue La Pérouse (Paris 16^ème) pour 32 millions d'euros.
• Renforcement des marges de man?uvre financières par l'allégement des covenants et l'allongement de la durée de la dette (6,4 ans). Près de 650 millions d'euros de lignes de crédit sont disponibles.

Commentant ces résultats, Laurent Morel, Président du Directoire de Klépierre, a déclaré :

« Dans un contexte économique difficile, on constate dans l'ensemble une bonne résistance de la grande distribution en Europe et on perçoit déjà les signes de sa capacité d'adaptation.

Dans cet environnement, Klépierre bénéficie de son positionnement focalisé sur les centres commerciaux, d'une diversification géographique surpondérant des zones à fort pouvoir d'achat (Scandinavie, France et Italie du Nord pour plus de 70% du portefeuille) et d'une diversité de formats qui permet de profiter de la surperformance des galeries d'hyper sur tous les marchés et notamment en Espagne.

La bonne visibilité sur les revenus, la sécurisation d'une dette longue à un coût moyen attractif, l'engagement d'un programme de cession d'actifs non stratégiques ou matures et la poursuite de projets d'avenirs à fort potentiel, confortent la capacité de Klépierre à délivrer une croissance durable de son cash-flow. »

Prochain rendez-vous :

Chiffre d'affaires T3 2009

27 octobre 2009

Analyse détaillée

CHIFFRES D'AFFAIRES DES COMMERÇANTS : UNE BAISSE MODEREE DANS UN CONTEXTE ÉCONOMIQUE DIFFICILE

• Sur les 5 premiers mois de l'année, les chiffres d'affaires des commerçants des galeries Klépierre sont en baisse de 3,0% par rapport à l'année dernière.
• France-Belgique, Scandinavie et Italie-Grèce, les trois premières zones d'implantation du Groupe (3/4 des loyers centres commerciaux) résistent bien. Alors que les galeries d'hypermarché en Espagne surperforment très nettement les centres régionaux, la Hongrie pèse sur les performances de l'Europe centrale.

Zone		France-Belgique		Scandinavie		Italie-Grèce		Ibérie		Europe centrale
CA des commerçants		-2,2%		-1,9%		-0,9%		-6,0%		-3,0%

* Données sur 6 mois en France et sur 5 mois pour les autres pays

DES LOYERS EN HAUSSE DE 3,0% À PÉRIMÈTRE CONSTANT

• Les loyers Centres commerciaux s'établissent à 390,5 millions d'euros au 30 juin 2009, en progression de 37,3% sur un an.

• La croissance externe y contribue à hauteur de +34,9%, en particulier sous l'effet de l'intégration de Steen & Strøm (+78,4M?), mais aussi des acquisitions et extensions en France (Drancy, Blagnac, Nîmes Etoile, 1^ères tranches de St-Orens : +10,3 M?), Espagne (La Gavia : +7,1 M?), Italie (Lonato/Verona : +1,7 M?) et République tchèque (Plzen Plaza : +2,6M?)
• A périmètre constant, la progression est de 2,4%, sous les effets conjugués de l'indexation (+3,7%) et des opérations de revalorisation locative ; sur le semestre, ces dernières ont été réalisées à des conditions financières en hausse de 10,8% en moyenne.

Zone		France-Belgique		Scandinavie		Italie-Grèce		Ibérie		Europe centrale
Croissance à périmètre constant, hors effet de change		+5,7%		+3,2%		+1,6%		-4,2%		+0,1%

• Les loyers du pôle Commerces atteignent 20,8 millions d'euros (+37,7%)

• Les acquisitions 2008 (Defi Mode) et 2009 y ont contribué à hauteur de 31,3%.
• À périmètre constant, la hausse est de 6,4%, et provient à la fois de l'indexation (+7,5%), de la diminution du montant des loyers variables (-0,3 M?) absorbés par cette forte indexation, et de la contribution des plus-values locatives.

• Les loyers du pôle Bureaux s'établissent à 26,0 millions d'euros (+2,4%)

• Cette évolution intègre l'effet de la cession en octobre 2008 de l'immeuble du 46 Notre-Dame-des-Victoires (Paris).
• A périmètre constant, ils progressent de 7,7%, essentiellement portés par l'indexation (+6,5%).

• Les honoraires s'élèvent à 37,9 millions d'euros (+17,4%)

• La contribution de l'activité de gestion pour compte de tiers de Steen & Strøm a largement compensé la baisse des honoraires de développement.

CASH-FLOW NET COURANT PAR ACTION : STABILITÉ À 1,04 ? PAR ACTION

• Le cash-flow d'exploitation s'établit à 377,9 millions d'euros (+28,8%) en part totale.

• Le coût de l'endettement net est de 143,5 millions d'euros, contre 90,0 millions d'euros au 30 juin 2008, sous l'effet de l'augmentation de l'endettement net (7 223 M? au 30 juin 2009 contre 4 992 M? un an plus tôt, compte tenu notamment de l'intégration de Steen & Strøm).

• Le cash-flow net courant s'élève à 231,9 millions d'euros en part totale. Il atteint 187,2 millions d'euros en part du groupe (+13,7%).

• La composante organique de cette croissance est de +8,3% (après retraitement de l'économie de frais financiers générée par les opérations réalisées sur le capital en 2008 et 2009, sur la base du coût moyen de la dette).
• Par action, compte tenu de l'effet dilutif des opérations de capital, il ressort à 1,05 euro par action, stable par rapport au 1^er semestre 2008.

• Le résultat net consolidé au 30 juin 2009 s'établit à 87,3 millions d'euros (part totale) et à 68,9 millions d'euros (part du groupe), en baisse de 14,4% principalement sous l'effet de l'augmentation des dotations aux amortissements et provisions des immeubles.

ACTIF NET RÉÉVALUÉ (DROITS COMPRIS) : 28,6 ? PAR ACTION (-14,1%)

• La valorisation du patrimoine, droits compris, atteint 14,4 milliards d'euros en part totale et 11,7 milliards d'euros en part du groupe.

• À périmètre constant, la baisse sur 6 mois est de 6,5%, sous l'effet d'un relèvement de 50 pbs du taux de rendement moyen du portefeuille, de 6% à 6,5%.

		Baisse de valeurs		Hausse des taux
Centres commerciaux		-5,7%		+50 pbs
Commerces		-7,9%		+ 80 pbs
Bureaux		-12,2%		+ 150 pbs

• L'Actif net réévalué (droits compris), après fiscalité latente et mise en valeur de marché de la dette à taux fixe, ressort à 28,6 euros par action au 30 juin 2009, contre 37,3 euros par action un an plus tôt et 33,3 euros au 31 décembre 2008. Sur 6 mois, la baisse est de 14,1% :

• -11,4% sous l'effet de la baisse des valeurs immobilières ;
• - 3,3% en raison de la baisse des taux d'intérêt et des spreads qui ont dégradé la valeur de marché des instruments financiers du Groupe ;
• le solde correspond au résultat de la période, partiellement compensé par des effets de change.

UNE FLEXIBILITE FINANCIÈRE RENFORCÉE

• Après la restructuration de ses financements bancaires finalisée en juin 2009, Klépierre bénéficie :

• d'une dette longue (6,4 ans en moyenne), dont le coût (4,5% au 1^er semestre 2009) est largement sécurisé par une gestion prudente du risque de taux (taux de couverture de 80%),
• de covenants offrant une réelle flexibilité :

		Limite applicable		30/06/2009
Ratio Loan-to-Value		? 63%		50,2%
EBITDA / Frais financiers nets		? 1,9		2,6

• de 648 millions d'euros de lignes de crédit disponibles

• Le succès du paiement du dividende en actions a permis au Groupe de renforcer ses fonds propres à hauteur de 175,4 millions d'euros.
• En juin 2009, Klépierre a par ailleurs procédé à la cession d'une galerie commerciale au Mans et d'une quote-part minoritaire d'environ 25% dans les centres de Noisy Arcades, Blagnac et St-Orens, pour un prix global de 154,5 millions d'euros. Une promesse a également été signée le 23 juillet en vue de la vente de l'immeuble 18-20 rue La Pérouse Paris 16^ème pour un prix acte en mains de 32 millions d'euros.

PERSPECTIVES

• Sur l'ensemble de l'année 2009, la croissance des loyers devrait être significative, soutenue, à périmètre constant, par l'indexation et par la diversité des pays d'implantation du Groupe, et à périmètre courant, par la contribution des acquisitions 2008 et 2009.
• Le cash-flow net courant 2009 par action devrait s'établir en légère baisse du fait de la dilution provenant de l'augmentation de capital réalisée en 2008.
• 5 centres commerciaux nouveaux sont en cours de construction pour un achèvement d'ici fin 2011 : près de 50 M? de loyers supplémentaires attendus.
• Klépierre poursuit parallèlement la réalisation de son programme de cessions : outre les 180 millions d'euros déjà encaissés ou engagés, des négociations sont en cours sur près de 300 millions d'euros supplémentaires.