Société de la Tour Eiffel : résultats annuels 2015 - Une année de transition et de consolidation marquée par une dynamique de croissance

Chiffres consolidés

Des indicateurs d'exploitation stables

• Chiffre d'affaires 2015

Le chiffre d'affaires consolidé de la Société de la Tour Eiffel s'élève à 65,6 MEUR au 31 décembre 2015 dont 53,0 MEUR de loyers, le solde étant constitué de charges locatives refacturées aux locataires et du produit constaté à l'avancement de la vente du bâtiment B2 du parc de Nantes, vendu en VEFA.

1. Les acquisitions récentes de 5 immeubles à Bagneux (juillet 2014), Suresnes (octobre 2014), Vélizy-Villacoublay (mars 2015), Guyancourt (avril 2015) et Puteaux (novembre 2015), pour un volume de 265 MEUR d'investissement, ont eu un impact de + 8,1 MEUR par rapport aux loyers consolidés de 2014 (+16,5 MEUR en année pleine). Ces acquisitions d'actifs sécurisés de qualité, loués auprès de signatures de premier plan et bien situés témoignent de la nouvelle stratégie de développement active mise en oeuvre depuis mi-2014.
    
2. Le groupe a par ailleurs mis un terme, au cours de l'exercice, au plan de désinvestissement entamé en 2012. Ainsi en 2015, les cessions ont porté sur 10,5 MEUR, contre 39 MEUR en 2014 et plus de 200 MEUR en 2013. Ces cessions résiduelles ont eu un impact sur les loyers de
   -1,3 MEUR.
    
3. La Société a accompli un important travail proactif de renouvellement des baux et de sécurisation des flux locatifs, notamment sur des lignes importantes de son portefeuille (Le Plessis-Robinson, Asnières-sur-Seine, Champigny-sur-Marne, Caen Colombelles). Ce travail a porté sur près d'un tiers du revenu global de la Société. La durée moyenne ferme des baux (hors parcs) s'établit ainsi à plus de 4 ans (au 31 décembre 2015).
    
4. L'effet de l'indexation est neutre.

Le solde de loyers net sur le portefeuille existant connait un fléchissement (impact des prorogations de baux et de la libération de l'actif de Rueil-Malmaison au 30 septembre 2014).

• Le taux d'occupation financier EPRA est stable. Il passe de 89,6 % au 31 décembre 2014 à 89,7% au 31 décembre 2015.
   
• Le résultat opérationnel courant est en progression de 6% à 24,6 MEUR.
   
• Le Cash-Flow courant est en forte progression à 32,3 MEUR pour 2015, contre 27,0 MEUR pour 2014.
   
• Développements

En 2015, la société a également mis en oeuvre son plan de développement de ses réserves foncières, avec la programmation de projets de constructions adaptés à la demande locative :

• Sur le parc Eiffel d'Orsay, avec un projet de construction immédiat de 15.000 m² de bureaux complémentaires ;
• Sur le Campus Eiffel à Massy pour un ensemble immobilier de 55.000 m² sur plusieurs bâtiments ;
• en région, à Marseille et à Aix en Provence pour des projets de construction de respectivement 3.600 m² et 4.600 m².

Un patrimoine en forte progression

La valeur IFRS hors droit du patrimoine ressort à 915,3 MEUR au 31 décembre 2015, en augmentation significative, de près de 20%, par rapport au 31 décembre 2014 (765,1 MEUR). Les bureaux représentent 94% de cette valeur, dont 88% sont situés en Ile-de-France, ce qui fait de la Société un des acteurs majeurs du Grand Paris.

La valorisation des immeubles fait ressortir un rendement net moyen (EPRA topped up) de 6%.

A périmètre constant, les valeurs d'expertise du patrimoine sont stables (+0,5%) à 758,7 MEUR.

Sur la base de cette évaluation IFRS du patrimoine, le ratio d'endettement du Groupe (« loan-to-value ») ressort à 37,6 % au 31 décembre 2015 contre 47,7% fin 2014, et l'ANR EPRA triple net atteint 58,1 EUR par action contre 58,2 EUR par action au 31 décembre 2014.

Une augmentation de capital réussie

Un renforcement des fonds propres de la Société est intervenu en 2015 à l'occasion de l'ouverture de son capital pour un montant global de 180 MEUR. Cette augmentation de capital a permis :

• l'entrée au capital de la Société de plusieurs institutionnels de premier plan,
• la réduction de la participation du groupe SMA en deçà de 60% du capital (près de 90% à l'issue de l'OPA lancée en 2014),
• le maintien du statut SIIC de la Société,
• l'apport de moyens pour le financement de la croissance.

Une structure de financement renouvelée

L'année 2015 et les conditions de marché favorables ont été propices à la restructuration totale de la dette de la société. Une émission obligataire EURO PP de 200 MEUR et la signature d'un financement bancaire de type « Corporate » de 210 MEUR ont permis le remboursement par anticipation de l'ensemble des crédits hypothécaires (302,6 MEUR) et des avances en compte courant octroyées par le groupe SMA (127,6 MEUR). Ces remboursements ont notamment eu pour conséquence la libération de toutes les suretés réelles grevant le patrimoine.

Cette restructuration complète, réalisée au cours du 2^ème semestre, a entrainé, dès 2015, une réduction du taux moyen de la dette à 3,2 % (contre 3,8% en 2014). Cet effet favorable sera accentué en année pleine, dès 2016. Par ailleurs, cette restructuration permet un allongement significatif de la maturité moyenne de l'endettement à 6,1 ans (contre 3,1 ans en 2014), tout en mettant en place des modes de financements plus en adéquation avec le nouveau profil de la Société.

Un dividende stable

Le Conseil d'Administration proposera à l'Assemblée Générale des actionnaires la distribution d'un dividende de 3,0 EUR par action, en numéraire, dont la mise en paiement sera réalisée dans les délais légaux.

Des perspectives conformes au plan stratégique

Dans un contexte économique qui incite à une grande prudence, l'objectif de la Société de la Tour Eiffel est de porter à 1,5 MdEUR la valeur de son patrimoine d'ici à 2 à 3 ans. La foncière a donc abordé l'année 2016 avec des fondamentaux solides et une ambition réaliste. Cet objectif de croissance sera réalisé par l'acquisition d'actifs sécurisés, par des développements sur des fonciers disponibles et à acquérir, mais également par croissance externe, sur des portefeuilles d'actifs déjà constitués, compatibles et cohérents avec le patrimoine existant.

Ainsi, en 2016, la Société de la Tour Eiffel s'inscrit à nouveau dans une tendance de croissance significative de ses cash flows.

« L'année 2015 a été celle de la confirmation du retour de la Société de la Tour Eiffel sur le chemin de la croissance, avec un projet structuré et ambitieux soutenu par un actionnariat solide et de long terme », déclare Hubert Rodarie, Président de la Société de la Tour Eiffel.

« Le renforcement de notre capital et le refinancement de la totalité de notre dette dans d'excellentes conditions viennent souligner la pertinence de notre positionnement et la confiance du marché, se félicite Philippe Lemoine, Directeur Général de la Société de la Tour Eiffel. Dans la continuité de 2015, nos acquisitions récentes de 2016 à Puteaux et à Guyancourt ainsi que la signature d'un BEFA (Bail en l'Etat Futur d'Achèvement) à Aix-en-Provence pour la construction d'un immeuble neuf de 4.600 m² témoignent de la dynamique de croissance et de création de valeur dans laquelle est engagée notre Société ».

Date à retenir :      25 mai  2016 - assemblée générale annuelle