GECINA : RÉSULTATS au 30 septembre 2007

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GECINA (Paris:GFC) :

Sommaire
1. CHIFFRES CLÉS AU 30 SEPTEMBRE 2007	3
2. SITUATION FINANCIÈRE	4
Comptes de résultats	4
Bilan	7
3. ACTIVITÉ	8
Revenus locatifs	8
Cessions	9
Investissements	9
Projets de développement	9
4. PERSPECTIVES	11

1. Chiffres clés au 30 septembre 2007

Comptes de résultats simplifiés
En millions d’euros	3T2007	3T2006	Variation
Revenus locatifs	436,4	410,6	+6,3%
Résultat d’exploitation	340,9	318,7	+6,9%
Excédent brut d’exploitation (après variation de valeur)	1 262,8	1 022,3	+23,5%
Résultat avant impôts	1 149,2	941,4	+22,1%
Résultat net consolidé
Résultat net hors variation de valeur	257,2	300,9	-14,5%
Résultat net part du Groupe	1 117,1	925,0	+20,8%
Nombre moyen d’actions (millions)	60,18	60,01	+0,3%
Résultat par action (€)	18,56	15,41	+20,4%

Bilans simplifiés
En millions d’euros	3T 2007	3T 2006	Variation
Actif
Eléments non courants	11 834	9 664	+22,5%
Disponibilités	226	226	0%
Autres éléments courants	648	1 134	-42,9%
Passif
Capital et réserves	7 546	5 800	+30,1%
Dette financière brute	4 707	4 271	+10,2%
Autres dettes	454	953	-52,4%
Dette nette	4 481	4 045	+10,8%

• La progression des loyers du groupe GECINA se poursuit sur un rythme régulier, similaire à fin juin 2007, et supérieure à celle enregistrée au premier trimestre 2007. Au 30 septembre 2007, ils atteignent 436,4 millions d’euros, soit +6,3% par rapport à la même période de l’exercice 2006. A périmètre constant, l’évolution des loyers du Groupe est de +5,1%.
• Le résultat net part du Groupe s’élève à 1 117,1 millions d’euros après prise en compte des variations de valeur, en progression de +20,8%.
• L’excédent brut d’exploitation représente 1 262,8 millions d’euros après variation de valeur, en augmentation de +23,5%.
• Les investissements de la période, 516,1 millions d’euros, concernent principalement les pôles bureaux et logistique.

2. Situation financière

Comptes de résultats

Comptes de résultats analytiques
En millions d’euros (Chiffres non audités)	3T 2007		3T 2006		Variation
Revenus locatifs - bureaux	255,9		239,7		6,7%
Revenus locatifs - résidentiel	146,4		153,5		-4,6%
Revenus locatifs - autres segments	34,1		17,3		96,8%
Revenus locatifs bruts	436,4		410,6		6,3%
Charges sur immeubles	-111,0		-106,9		3,9%
Charges refacturées	65,5		64,9		0,9%
Revenus locatifs nets	390,9		368,7		6,0%
Services et autres produits	5,3		5,1		4,2%
Services et autres charges	-3,5		-2,3		47,5%
Charges de personnel	-34,6		-25,8		34,2%
Frais de gestion nets	-17,2		-26,9		-35,8%
Résultat d'exploitation	340,9		318,7		6,9%
Résultat de cession des stocks	24,7		0,0		ns
Résultat de cession d'actifs	34,6		94,8		-63,4%
Excédent brut d'exploitation avant variation de valeur	400,3		413,5		-3,2%
Variation de valeur des immobilisations	862,6		608,8		41,7%
Excédent brut d'exploitation après variation de valeur	1 262,8		1 022,3		23,5%
Amortissements	-2,0		-2,0		1,0%
Autres provisions d'exploitation	2,8		0,8		241,2%
Frais financiers nets	-131,0		-110,4		18,7%
Amortissements et provisions à caractère financier	0,0		0,0		-100,0%
Variation de valeur des instruments financiers	16,6		30,7		-46,0%
Résultats d'opérations financières	0,0		0,0		ns
Actualisation de dettes et créances	0,0		0,0		ns
Résultat avant impôts	1 149,2		941,4		22,1%
Impôts courants	-16,1		-7,3		120,7%
Exit Tax	-8,1		-16,1		-49,6%
Impôts différés	-7,4		4,5		-264,9%
Résultat net des sociétés mises en équivalence	7,0		0,0		ns
Intérêts minoritaires	7,5		-2,4		-409,4%
Résultat net consolidé (part du Groupe)	1117,1		925,0		20,8%
Résultat net consolidé (hors variation de valeur)	257,2		300,9		-14,5%

Résultats par action
En euros (Chiffres non audités)	3T 2007	3T 2006	Variation
Résultat net	18,56	15,41	20,4%
Résultat courant avant variation de valeur	4,27	5,01	-14,8%
Cash flow courant avant impôt et avant variation de valeur	3,58	3,50	2,3%
Nombre moyen d’actions (hors autocontrôle)	60 181 772	60 012 834	0,3%

Comptes de résultats publiables
En millions d’euros (Chiffres non audités)	3T 2007	3T 2006	Variation
Revenus locatifs - bureaux	255,9	239,7	6,7%
Revenus locatifs - résidentiel	146,4	153,5	-4,6%
Revenus locatifs - autres segments	34,1	17,3	96,8%
Revenus Locatifs Bruts	436,4	410,6	6,3%
Services et autres revenus	5,3	5,1	4,2%
Produit d'exploitation	441,6	415,7	6,3%
Charges sur immeubles	-111,0	-106,9	3,9%
Charges refacturées	65,5	64,9	0,9%
Services et autres charges	-3,5	-2,3	47,5%
Charges d'exploitation directes	-48,9	-44,3	10,5%
Excédent brut d'exploitation des immeubles et activités de service	392,7	371,4	5,7%
Résultats de cession des stocks	24,7	0,0	ns
Résultats de cession d'actifs	34,6	94,8	-63,4%
Excédent brut d'exploitation des immeubles et activités de service après cessions	452,1	466,1	-3,0%
Charges de personnel	-34,6	-25,8	34,2%
Frais de gestions nets	-17,2	-26,9	-35,8%
Amortissements	-2,0	-2,0	1,0%
Autres provisions d'exploitation	2,8	0,8	241,2%
Résultat opérationnel	401,0	412,3	-2,7%
Frais financiers nets	-131,0	-110,4	18,7%
Résultat avant impôts et variation de juste valeur	270,0	302,0	-10,6%
Amortissement et provisions à caractère financier	0,0	0,0	-100,0%
Variation de juste valeur des immobilisations	862,6	608,8	41,7%
Variation de juste valeur des instruments financiers	16,6	30,7	-46,0%
Actualisation des dettes et créances	0,0	0,0	ns
Résultat avant impôts	1149,2	941,4	22,1%
Impôts courants	-16,1	-7,3	120,7%
Exit Tax	-8,1	-16,1	-49,6%
Impôts différés	-7,4	4,5	-264,9%
Résultat net des sociétés mises en équivalence	7,0	0,0	ns
Intérêts minoritaires	7,5	-2,4	-409,4%
Résultat Net (part du groupe)	1117,1	925,0	20,8%

DES RESULTATS EN LIGNE

• La progression des loyers du groupe GECINA se poursuit sur un rythme régulier et similaire à fin juin 2007. Ils atteignent 436,4 millions d’euros, et progressent de +6,3% par rapport au 30 septembre 2006. A structure égale et hors surfaces en vente, leur progression est de +5,1%.
• Les frais généraux et de personnel s’établissent respectivement à 17,2 millions d’euros et 34,6 millions d’euros. Ces deux postes totalisent 51,8 millions d’euros, soit une baisse de 1,7% par rapport à la même période de l’exercice précédent.
• L’excédent brut d’exploitation (analytique), avant variation de valeur, se situe à 400,3 millions d’euros. Après variation de valeur, l’excédent brut d’exploitation représente 1 262,8 millions d’euros, en progression de +23,5%.
• Les cessions, 346,4 millions d’euros, ont principalement porté sur des actifs résidentiels, dans la continuité du plan de cessions. Les plus-values générées par les ventes d’actifs s’élèvent à 59,4 millions d’euros, la plupart des cessions d’immeubles de bureaux programmées ayant été reportées.

Résultat net part du Groupe, +20,8%

• Le résultat net part du Groupe progresse de +20,8% et s’établit à 1 117,1 millions d’euros, après prise en compte des variations de valeur. Hors variation de valeur, il ressort à 257,2 millions d’euros.
• Par action, le résultat net part du Groupe s ‘élève à 18,56 euros, en progression de +20,4% par rapport au 30 septembre 2006.

Valorisation du patrimoine

• GECINA n’a pas diligenté d’expertises de la part des experts indépendants immeuble par immeuble au 30 septembre 2007, mais a effectué une mise à jour de l’ensemble des valeurs du patrimoine à partir des données internes (évolution des loyers). Cette méthode intègre des informations complémentaires transmises par les experts. Elle prend également en compte les éventuels évènements non récurrents observés au cours de la période (nouveaux baux signés, restructurations achevées ou offres reçues d’acheteurs potentiels). Cette estimation a été déterminée comme aux 30 septembre 2006 et 31 mars 2007, sur la base de valeurs bloc hors droits.

Une prochaine campagne d’expertises sera effectuée par les experts en vue de la publication des résultats de l’exercice 2007.

A fin septembre 2007, GECINA a estimé, sur des bases raisonnables, la variation de valeur de son portefeuille d’actifs à 862,6 millions d’euros par rapport au 31 décembre 2006. Cette estimation fait ressortir une variation de valeur en très légère baisse par rapport à l’évaluation réalisée au 30 juin 2007.

Note : sur la base des éléments des comptes de résultats analytiques.

Bilan

(Chiffres non audités)	30 sept. 2007		30 sept. 2006			30 sept. 2007		30 sept. 2006
ACTIF	M €		M €		PASSIF	M €		M €
Eléments non courants	11 833,8		9 664,1		Capital et réserves	7 546,2		5 799,9
Immeubles de placement	11 146,0		9 405,5		Capital	467,2		466,8
Immeubles en restructuration	398,7		162,9		Primes d'émission, de fusion, d'apport	1 858,1		1 856,0
Immobilisations en cours	0,0		0,0		Réserves consolidées	4 089,5		2 541,0
Immeubles d'exploitation	72,3		73,7		Résultat consolidé du Groupe	1 117,1		925,0
Autres immobilisations corporelles	2,6		3,2		Capitaux propres du Groupe	7 531,9		5 788,8
Immobilisations incorporelles	2,0		2,0		Intérêts minoritaires	14,3		11,1
Immobilisations financières	151,6		10,3
Titres en équivalence	59,9		0,0		Dettes non courantes	4 110,3		3 800,2
Impôts différés	0,5		6,5		Dettes financières	3 962,5		3 660,3
					Instruments dérivés	2,5		5,8
					Impôts différés passifs	88,3		79,8
					Dettes fiscales et sociales	21,3		20,1
Eléments courants	873,7		1 360,2		Provisions pour risques et charges	35,7		34,2
Immeubles en vente	382,6		294,7
Stocks	27,1		39,9		Dettes courantes	1 050,9		1 424,3
Clients et autres créances	45,6		45,8		Part court terme des dettes financières	744,8		611,2
Autres créances	79,1		178,1		Instruments dérivés	8,2		15,5
Charges constatées d'avance	13,5		12,7		Dépôts de garantie	68,6		65,8
Instruments dérivés	99,8		31,0		Fournisseurs	110,7		85,7
Disponibilités et valeurs mobilières	225,9		226,2		Dettes fiscales et sociales	86,9		202,0
Actifs destinés à la vente	0,0		531,7		Autres dettes	30,3		27,0
					Produits comptabilisés d'avance	1,5		2,0
					Passifs destinés à la vente	0,0		415,1
TOTAL ACTIF	12 707,4		11 024,4		TOTAL PASSIF	12 707,4		11 024,4

Au 30 septembre 2007, le total de bilan s’établit à 12 707 millions d’euros, comprenant 7 546 millions d’euros de capitaux propres y compris 14,3 millions d’euros pour les intérêts minoritaires.

Gecimed, structure dédiée à l’immobilier de la santé dans laquelle GECINA détient une participation à hauteur de 38%, et qui est consolidée par mise en équivalence dans les comptes du Groupe, représente une quote-part d’actif de 59,9 millions d’euros.

Dette financière

A fin septembre 2007, l’endettement financier net s’élève à 4 481,4 millions d’euros.

Le ratio dette nette sur la valeur des actifs ressort ainsi à 36,0%, sur la base de l’estimation de la valeur (bloc) du patrimoine. Le ratio de couverture, excédent brut d’exploitation sur frais financiers, s’établit quant à lui à 2,8. Le coût de la dette progresse par rapport à fin juin 2007, et se situe à 4,48%. La duration de la dette est de 4,5 années. La dette à taux variable est à 81% couverte par des dérivés.

Investissements au 30 septembre 2007

Les investissements totaux réalisés au cours des neuf premiers mois de l’année 2007 s’élèvent à 516,1 millions d’euros et concernent principalement les pôles bureaux et logistique.

3. Activité

Revenus locatifs

Revenus locatifs
M€	3T 2007	3T 2006	Variation	Variation Pér. constant
Bureaux	255,9	239,7	6,7%	5,7%
Résidentiel	146,4	153,6	-4,6%	3,6%
Autres Segments	34,1	17,3	96,8%	11,2%
Logistique	21,7	7,1	204,8%
Hôtels	12,4	10,2	21,7%
Revenus locatifs totaux	436,4	410,6	6,3%	5,1%

Les loyers au 30 septembre 2007 représentent 436,4 millions d’euros et augmentent de +6,3%. Les nouveaux investissements réalisés au cours de la période contribuent à hauteur de 17,5 millions d’euros. A structure égale et hors surfaces en vente, la progression est de +5,1% : +5,7% pour les bureaux, +3,6% pour le secteur résidentiel, et +11,2% pour les autres segments.

Le pôle bureaux enregistre 255,9 millions de loyers, soit une progression de +6,7%, et représente 58,6% des revenus locatifs du groupe GECINA. Près de 60 000 m² ont été loués au cours des neuf premiers mois de l’année 2007, dont 24 600 m² concernent des locations faisant suite à la livraison de nouveaux immeubles (Défense Ouest à Colombes, Cristallin à Boulogne-Billancourt,..). Les surfaces relouées ont été effectuées à un loyer supérieur à 10%.

Les loyers du secteur résidentiel, sous l’effet des cessions réalisées, sont en baisse de 4,6% par rapport à la même période de l’exercice 2006. Ils s’établissent à 146,4 millions d’euros, soit 33,6% des revenus locatifs du Groupe. Les relocations ont concerné 1 674 appartements, 101 439 m² de surfaces résidentielles, soit un taux de rotation de 14,1%. Le loyer moyen de relocation ressort à 15,54 euros, en progression de +8,1% par rapport au 30 septembre 2006.

Les revenus locatifs des autres produits, 34,1 millions d’euros, progressent de +96,8% et contribuent pour 7,8% aux loyers totaux de GECINA. Ils se répartissent entre la logistique pour 21,7 millions d’euros et l’hôtellerie à hauteur de 12,4 millions d’euros. Près de 17 500 m² de nouvelles locations ont été réalisées sur ce segment au cours de la période.

Le portefeuille de GECINA totalise 3,54 millions de m² à fin septembre 2007. Le taux d’occupation physique du patrimoine de GECINA s’établit pour sa part à 97,3%. Par secteur, il se situe à 97,4% pour les bureaux (sans les livraisons d’immeubles neufs intervenues au premier semestre), 98,1% pour le résidentiel, et 96,5% pour les autres actifs.

Cessions

Tout au long de la période, GECINA a poursuivi sa politique de cessions et d’optimisation de son patrimoine, bien que certaines cessions d’immeubles de bureaux aient été reportées. Au 30 septembre 2007, les cessions d’actifs représentent 346,4 millions d’euros, et portent pour près de 70% sur des actifs résidentiels vendus principalement par lots.

Ces cessions ont été effectuées à un prix supérieur de 17% en moyenne par rapport aux valeurs d’expertises bloc, et à un prix supérieur de 7% en moyenne par rapport aux valeurs d’expertises lots du 31 décembre 2006.

Investissements

Les investissements réalisés au 30 septembre 2007 se sont élevés à 516,1 millions d’euros, dont 366 millions d’euros d’actifs en exploitation et 34,4 millions d’euros de nouveaux projets de développement. Ils ont principalement concerné les pôles bureaux et logistique.

Un immeuble de bureaux de 2 000 m² à Paris 2^ème (rue Volney) a été acquis au premier semestre 2007. Cet actif est entièrement loué.

Au cours des neuf premiers mois de l’année, GECINA a également réalisé l’acquisition de près de 190 000 m² de surfaces logistiques existantes. Un portefeuille comprenant 13 actifs répartis sur le territoire français a ainsi été acquis auprès du groupe Mory. Trois autres investissements ont été effectués sur ce segment : un entrepôt de 55 000 m² à Trappes, une plate-forme logistique de 24 000 m² à Chilly-Mazarin, et enfin trois actifs à dominante logistique pour 20 800 m² à Trappes, Villeneuve-la-Garenne et Morangis.

Sur le pôle santé, au travers de GECIMED, trois EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ont été acquis (280 lits, 13 000 m²).

Projets de développement

Au 30 septembre 2007, GECINA possède une réserve de projets de près de 599 000 m² dont les livraisons s’échelonnent de 2007 à 2011.

Hines et GECINA ont annoncé le lancement du programme immobilier de bureaux Made for People sur l’Ile Seguin - Rives de Seine à Boulogne-Billancourt. Ce projet de plus de 77 300 m² (4 immeubles de bureaux : L’Angle, Khapa, Anthos, Horizons) marque le coup d’envoi de la première phase d’aménagement des anciens terrains Renault (Trapèze ouest), l’un des plus grands projets d’urbanisme en Ile-de-France.

Sur le pôle résidentiel, GECINA a fait son entrée sur le segment des résidences étudiants en s’engageant dans le développement d’un immeuble de près de 7 000 m² (238 logements) sur la commune du Bourget. La pose de la première pierre de cette résidence a eu lieu au mois de septembre. En outre, une promesse de vente a été signée pour l’acquisition d’un terrain de 4,58 hectares sur la région du pays genevois en Haute-Savoie, pour le développement de 11 600 m² de surfaces résidentielles (98 appartements et 48 maisons individuelles). Le permis de construire de ce programme vient d’être obtenu, les travaux débuteront au premier trimestre 2008. Enfin, le Groupe s’est engagé dans le développement d’un immeuble résidentiel de 5 900 m² (80 logements) à Marseille. Le rendement moyen pour ces trois projets, supérieur à 6,5%, contribuera à augmenter la profitabilité du portefeuille résidentiel de GECINA.

Les projets de développement sur le segment de la logistique totalisent plus de 433 000 m² à la fin du mois de septembre 2007.

Enfin, GECIMED, structure dédiée à l’immobilier de la santé, a acquis un terrain de 8 hectares au Havre afin de réaliser la construction d’un hôpital privé (356 lits, 34 000 m²).

Projets de développement livrés au 30 septembre 2007

Sur les neuf premiers mois de l’année 2007, plus de 127 000 m² de nouvelles surfaces ont été livrées. Elles ont concerné des immeubles de bureaux (93 000 m²) et deux plates-formes logistiques (34 300 m²).

Pour le pôle bureaux, trois immeubles de taille importante ont été livrés sur la période :

• Défense Ouest (Colombes), 58 000 m²,
• Crystalys (Vélizy), 25 600 m²,
• Pyramidion (Courbevoie), 9 400 m².

Ces trois actifs sont situés dans l’ouest parisien, sur des secteurs en forte croissance.

Enfin, sur le segment de la logistique, une plate-forme de 16 300 m² située à Lagny le Sec a été livrée au mois de février 2007. Cet actif est entièrement loué. Un autre actif logistique (18 000 m² à Budapest) a également été livré au cours du premier semestre.

4. Perspectives

En dépit des mouvements divers affectant le marché de l’immobilier au niveau mondial, les perspectives de GECINA restent favorables en raison notamment de la structuration longue de ses baux, et grâce à un portefeuille de projets de développement important.

Dans le cadre de la mise en place du processus de séparation entre METROVACESA et GECINA, la CNMV (Autorité de marché espagnole) a approuvé le 19 septembre 2007 l’Offre publique de rachat d’actions de METROVACESA sur ses propres actions qui sera rémunérée en actions de GECINA. L’Offre publique de rachat d’actions de METROVACESA sur ses propres actions a débuté le 24 septembre 2007. Elle sera close le 24 octobre 2007. Cette première étape matérialise le début du processus de séparation entre METROVACESA et GECINA, selon les termes de l’Accord de Séparation. L’objectif principal de l’Accord de Séparation consiste à mettre un terme au différend qui opposait les trois principaux actionnaires de METROVACESA, Messieurs Sanahuja, Monsieur Rivero et Monsieur Soler, et par voie de conséquence à clarifier l’actionnariat de GECINA.

La deuxième étape de la mise en œuvre du processus de séparation incombera à GECINA et ne pourra intervenir que lorsque les opérations envisagées auront été arrêtées par son Conseil d’Administration et auront reçu l’aval des autorités concernées et, notamment, de l’Autorité des marchés financiers. Elle consistera pour GECINA à apporter à Medea, une société cotée actuellement contrôlée par Messieurs Sanahuja, des actifs immobiliers de bureaux de bureaux de GECINA d’une valeur maximale de 1 800 millions d’euros.

A la suite de cet apport, et sous réserve que l’opération ait été approuvée par son Conseil d’Administration et l’Assemblée Générale des actionnaires, GECINA lancera une Offre publique de rachat d’actions sur environ 14 millions de ses actions qui sera rémunérée en actions de la nouvelle société de bureaux Medea. D’autre part, Monsieur Rivero et Monsieur Soler ne participeront pas à cette Offre. Les actionnaires minoritaires pourront ainsi choisir de rester actionnaires de GECINA ou de devenir actionnaires de Medea. Cette nouvelle société sera contrôlée par METROVACESA, GECINA ne détiendra aucune participation dans cette entité. Cette dernière phase du processus de séparation devrait intervenir au cours du mois de décembre 2007. A la fin de ce processus de séparation, METROVACESA ne détiendra plus aucune action de GECINA.

GECINA poursuivra ainsi sa stratégie de développement, fondée sur la croissance, la diversification et l’optimisation de son patrimoine, et mènera une politique de rémunération attractive pour l’actionnaire.