Klépierre : CHIFFRE D''AFFAIRES 3EME TRIMESTRE 2007

Regulatory News:

Klépierre (Paris:LI):

En millions d’euros		30 septembre 2007		3ème trimestre 2007		30 septembre 2006		Variation 07/06		Variation périmètre constant
Loyers		434,0		149,0		378,9		+ 14,6%		+ 6,1%
dont Centres commerciaux		380,0		130,7		336,9		+ 12,8%		+ 5,9%
dont Commerces		17,4		6,0		1,7		nc		+ 7,1%
dont Bureaux		36,6		12,3		40,3		- 9,3%		+ 8,3%
Honoraires		47,1		17,1		36,2		+ 29,8%
Chiffre d’affaires total		481,1		166,1		415,1		+15,9%

Les enseignes des galeries commerciales détenues par Klépierre ont continué de voir croître leur chiffre d’affaires à un rythme satisfaisant supérieur aux consommations nationales des pays concernés.

Grace à la combinaison équilibrée du flux régulier d'acquisitions et de la gestion dynamique des centres, les loyers des galeries progressent de 15,9% sur le trimestre et de 12,8% sur les 9 premiers mois de l'exercice. Cette croissance régulière et soutenue bénéficie de la bonne répartition géographique des centres et de la diversité des formats.

Les loyers des murs de commerce gérés par Klémurs sont en ligne avec les objectifs (+7,1%) et les loyers des bureaux progressent de 8,3% à périmètre constant.

Compte tenu des données disponibles et des indices d’indexation pour 2008, le niveau d'activité devrait continuer à progresser sur la même tendance.

LOYERS CENTRES COMMERCIAUX : + 12,8%

Bon niveau d'activité des commerces des galeries Klépierre

Les chiffres d’affaires des commerces installés dans les galeries détenues par Klépierre ont poursuivi leur progression au cours du 3^ème trimestre. Tous les pays à l’exception de la Grèce affichent des croissances supérieures aux consommations nationales.

Les chiffres d’affaires des galeries françaises ont progressé de 3,8% sur les 8 premiers mois de l’année et, en cumul sur 9 mois, de 3,7%, tirés par les centres intercommunaux (+ 4,6%) qui démontrent toute l'efficacité de ce format de galerie commerciale de proximité adossée à des hypermarchés à fort pouvoir d'attractivité.

Les chiffres d’affaires à fin aôut des galeries espagnoles ont progressé de 5,2% alors que l’Italie connaît une progression plus modeste (+ 1,3%). Sur l’ensemble du portefeuille, la progression est de 3,8%.

Tous les secteurs d’activité sont bien orientés, la plus forte évolution concerne le secteur Beauté/Santé (+6,7%) suivi de l’Équipement de la personne (+4,3%) et Culture/cadeaux/Loisirs (+ 4,1%).

Croissance soutenue et équilibrée des loyers des centres commerciaux

Au 30 septembre 2007, les loyers Centres commerciaux s’établissent à 380,0 millions d’euros, en hausse de 12,8%. Les principales zones de contribution sont : la France (196,0 M€, soit 51,6%), l’Italie (59,4 M€, soit 15,6%), l’Espagne (48,7 M€, soit 12,8%) et la Hongrie (22,1 M€, soit 5,8%); la Pologne représente désormais 4,7% avec 18,0 millions d’euros.

L'Europe centrale dont la consommation est l'une des plus dynamiques d'Europe représente 13,5% des loyers des galeries du groupe. En Hongrie et en Pologne, les équipes de gestion de Klépierre, désormais bien implantées sur ces nouveaux marchés, ont mis en œuvre un plan de repositionnement commercial de certains centres afin d'en améliorer les performances. Le processus est largement engagé et les premiers résultats sont encourageants. Ils auront pour effet, de remettre dès 2008, les loyers sur la voie de la croissance.

La croissance externe a contribué à hauteur de 6,9% à la progression des loyers (+23,3 M€). Les acquisitions réalisées en 2006 y ont contribué à hauteur de 10,5 millions d’euros et notamment Novo Plaza à Prague – République tchèque (1,7 M€), Minho center à Braga – Portugal (1,8 M€) et Toulouse Purpan – France (1,4 M€) alors que la nouvelle galerie de centre-ville à Valenciennes – France compte pour 1,5 million d’euros supplémentaire. Les 3 centres polonais de Rybnik, Sosnowiec et Lublin acquis en mai et juillet 2007 ont apporté 3,7 millions d’euros et l’acquisition en janvier 2007 du patrimoine de Progest 5,3 millions d’euros. Au total, les acquisitions réalisées depuis le début de l’exercice ont contribué à hauteur de 11,7 millions d’euros.

A périmètre constant, les loyers progressent de 5,9% sous l’effet :

• De l’indexation qui est de 4,5% sur l’ensemble du portefeuille et de 6,9% sur les loyers minima garantis français,
• Des revalorisations locatives toujours soutenues : 502 renouvellements en hausse de 14% et 493 recommercialisations en progression de 11,1%.

Les compléments de loyers variables s’établissent à 8,6 millions d’euros, en hausse de 3,1% par rapport au 30 septembre 2006, et représentent 2,3% du total (contre 2,5% un an plus tôt). En France, ils sont stables à 5,5 millions d’euros conséquence de la forte indexation appliquée en 2007. Les progressions les plus notables sont en Pologne (+ 346 K€) et en Hongrie (+ 252 K€).

Le taux d’occupation financier est de 98,2% contre 98,6% au 30 septembre 2006 sous l’effet de la vacance liée aux restructurations en Hongrie, en Pologne et au Portugal.

LOYERS COMMERCES : UNE CROISSANCE EN LIGNE AVEC LES OBJECTIFS

Les loyers Commerces de 17,4 millions d’euros sont constitués à hauteur de 14,4 millions d’euros par les loyers des restaurants Buffalo Grill. Les loyers des 3 actifs historiques de Klémurs, qui constituent le périmètre constant, progressent du niveau de l’indexation, +7,05%, et représentent 1,8 million d’euros. La contribution du portefeuille immobilier de Cap Nord, acquis le 29 mars dernier, s’élève à 1,2 million d’euros.

Le taux d’occupation est stable à 100% et aucun impayé n’est enregistré à ce jour.

LOYERS BUREAUX : + 8,3% A PERIMETRE CONSTANT

Les loyers des immeubles de bureaux s’élèvent à 36,6 millions d’euros au 30 septembre 2007 contre 40,3 millions un an plus tôt. Cette baisse de 9,3% à périmètre courant s’explique par les cessions réalisées en 2006 et 2007 (- 6,6 M€), partiellement compensées par les loyers provenant de l’immeuble situé 7 rue Meyerbeer à Paris acquis en décembre 2006 (+1,3M€).

A périmètre constant, la progression des loyers est de 8,3% sous l’effet :

• de l’indexation moyenne de + 5,0%, soit 1,6 million d’euros de loyers supplémentaires
• des relocations signées en 2006 et 2007 (+ 3,3%).

La gestion active du patrimoine s’est poursuivie avec 16 baux renégociés depuis le début de l’année, en hausse de 30,7%.

Le taux d’occupation est de 99,6% au 30 septembre 2007 contre 98,8% un an plus tôt.

HONORAIRES : UNE PROGRESSION TIREE PAR L’ACTIVITE DE DEVELOPPEMENT

Les honoraires provenant des activités des sociétés de service s’établissent à 47,1 millions d’euros au 30 septembre 2007, en progression de 29,8% sur un an. Cette augmentation de 10,8 millions d’euros provient à hauteur de 6,7 millions d’euros des honoraires de développement, principalement en France.

POURSUITE D'UN NIVEAU SOUTENU D'ACTIVITE

Sur la zone Euro, les perspectives de croissance du PIB demeurent élevées + 2,6% et devraient conforter la croissance de l'activité des galeries. Les loyers devraient donc bénéficier de cette tendance et du bon niveau des indices d'indexation pour 2008.

Par ailleurs, les revenus du groupe bénéficieront également de la poursuite des investissements pour un montant objectif correspondant à 8 à 10% de la valeur du portefeuille en base annuelle.

Prochaines publications :
Chiffre d'affaires annuel 2007		29 janvier 2008
Résultats annuels 2007		12 février 2008 (communiqué de presse la veille au soir)

A – ACTIVITE DU TRIMESTRE PAR POLE

I – Pôle centres commerciaux et commerces

1 – Point sur la consommation

1.1. Environnement économique¹

En dépit des turbulences financières apparues cet été et des nouvelles incertitudes qu’elles engendrent au niveau mondial, l’Europe devrait poursuivre son bon rythme de croissance sur l’ensemble de l’année 2007. Pour la zone Euro, cette prévision est actualisée à 2,6% en septembre par l’O.C.D.E. (v.s. 2,7% à fin mai) et est principalement soutenue par les « petits pays ». Elle est en revanche révisée à la baisse en Allemagne (de 2,9% à 2,6%), en Italie (de 2,0% à 1,8%) et de manière plus significative en France (de 2,2% à 1,8%). La France continue toutefois à bénéficier d’une forte dynamique de la consommation privée, qui demeure plus que jamais le principal pilier de la croissance. Le commerce de détail est également très bien orienté dans les autres pays d’implantation de Klépierre (et dans une moindre mesure en Italie).

Rappel des autres prévisions de croissance (O.C.D.E. - mai 2007) : Espagne : 3,6%, Portugal : 1,8%, Belgique : 2,5%, Hongrie : 2,5%, Pologne : 6,7%, République Tchèque : 5,5% et Slovaquie : 5,5%.

¹ Source : prévisions OCDE (24 mai 2007 pour l’ensemble des pays membres et actualisation le 5 septembre 2007 pour les pays du G7).

1.2. Evolution des Chiffres d’affaires du cumul janvier – Août 2007

Les galeries Klépierre enregistrent sur la période de juillet – août une hausse de 1,5% de leurs chiffres d’affaires, sur le fort niveau de référence de l’an dernier (juillet – août 2006/2005 : + 5,2%). Ces deux mois sont positifs dans la quasi-totalité des pays, et en particulier au Portugal (+ 12,2%) et à Louvain La Neuve en Belgique (+ 15,3%). Seule l’Italie est en léger repli alors que la Grèce stagne.

En cumul depuis janvier, à l’exception de la Grèce (- 5,7%), tous les pays affichent de bonnes progressions, supérieures d’une manière générale aux consommations nationales. Cela est en particulier vrai dans les trois principaux pays en termes de chiffres d’affaires : Espagne (+ 5,2%), France (+ 3,8%) et Italie (+ 1,3%). Relevons également les bons résultats de la République tchèque (+ 6,0%), de la Slovaquie (+ 8,4%), de la Belgique - Louvain La Neuve (+ 19,4%) et du Portugal (+ 3,8%) dont le chiffre d’affaire des galeries se redresse sur ces 2 derniers mois.

Par secteur, tous les marchés sont en hausse, avec notamment une forte activité en Beauté/Santé (+ 6,7%), en Equipement de la personne (+ 4,3%) et en Culture/Cadeaux/Loisirs (+ 4,1%). La Restauration et l’Equipement du ménage progressent également de 2,6% et 1,1%, respectivement.

1.3. France – bilan des trois premiers trimestres 2007²

En France, avec le même nombre de samedis, mais un jour ouvré de moins que l’an dernier, septembre (+ 2,6%) modifie peu le cumul annuel depuis janvier. Au total sur les trois premiers trimestres, le chiffre d’affaires des galeries est en hausse de 3,7% (v.s. 3,8% à fin août), tiré par les centres de périphérie (centres régionaux : + 4,1%, centres intercommunaux : + 4,6%). Avec une progression de 1,4%, les galeries de centre-ville enregistrent en revanche une activité moins soutenue. Hors ces résultats, relevons la bonne progression de Valenciennes Place d’Armes, ouvert en avril 2006 : +15% au cours des 3 derniers mois par rapport à la même période de 2006.

Par secteur d’activité, le cumul depuis janvier s’établit à + 6,5% en Beauté/Santé, + 5,4% en Equipement de la personne, + 3,0% en Culture/Cadeaux/Loisirs, + 1,9% en Restauration et – 1,2% en Equipement du ménage.

² Hors Valenciennes Place d’Armes et hors les extensions d’Angers St Serge et de Melun Boissénart. Sur la base de 76% de la collecte de chiffres d’affaires.

2 – Activité locative

L’activité de gestion locative en Europe progresse significativement: les loyers au 30 septembre 2007 s’élèvent à 434,0 millions d’euros (378,9 millions au 30 septembre 2006), en hausse de 14,6%. Sur ce total, les compléments de loyers variables représentent 8,6 millions d’euros.

A périmètre constant, la progression est de 6,1%.

2.1. France

Centres commerciaux

Les loyers s’élèvent à 196,0 millions d’euros (dont 5,5 M€ de compléments de loyers variables), en progression de 16,0% (et 8,7% à périmètre comparable).

A périmètre constant, cette augmentation résulte principalement de :

• l’impact de l’indexation des loyers garantis, soit + 6,7% en moyenne sur l’ensemble du patrimoine ; à noter que la majorité des baux (79% des baux en valeur) est indexée sur l’indice du coût de la construction du 2^ème trimestre, qui a progressé de + 7,05%.
• 108 opérations de recommercialisations et de renouvellements de baux qui ont amélioré la valorisation locative du patrimoine.

L’augmentation des loyers du périmètre courant par rapport à celle du périmètre comparable s’explique pour l’essentiel :

• par l’appréhension sur neuf mois entiers des loyers issus d’opérations nouvelles générées en 2006 : ouverture de la galerie de centre ville de Place d’Armes à Valenciennes (impact : + 1,5 M€), acquisition de la galerie périurbaine de Toulouse Purpan (impact : + 1,4 M€).
• par des prises de participations, au 1^er semestre 2007, dans différentes sociétés du périmètre Progest, propriétaires de galeries commerciales, notamment Tourville La Rivière, Osny L’Oseraie, Creil et du retail park de Creil St Maximin ; cette opération contribue à hauteur de 5,3 millions d’euros aux loyers enregistrés au 30 septembre 2007.
• par les extensions des centres de Rambouillet, Angers St Serge, Blagnac, pour un impact sur les loyers de 1,4 million d’euros.

Au 30 septembre 2007, les créances non recouvrées représentent 0,7% de la facturation (au lieu de 0,8% au 30 septembre 2006) et le taux d’occupation financier s’établit à 98,8% (au lieu de 99,2% au 30 septembre 2006).

Au cours du 3^ème trimestre, 9 commercialisations, 47 opérations de recommercialisations et 61 renouvellements de baux ont été menés.

Cela porte au 30 septembre 2007 le nombre de recommercialisations à 150 (avec une progression moyenne de 27,5% du loyer minimum garanti LMG ) et le nombre de renouvellements à 140 (avec une progression moyenne de 18,5% du LMG).

Commerces

Les loyers issus du pôle Commerces atteignent 17,4 millions d’euros au 30 septembre 2007. Ils comprennent à hauteur de 14,4 millions d’euros les loyers provenant des 128 restaurants Buffalo Grill acquis fin décembre 2006 et à hauteur de 1,2 million d’euros la contribution des 23 magasins (principalement Mondial Moquette) implantés dans différents retail parks de périphérie, acquis au 1^er semestre 2007.

A périmètre constant, les loyers augmentent de 7,1% et concerne uniquement les 3 actifs du périmètre historique de Klémurs.

L’ensemble du patrimoine présente un taux d’occupation de 100%. Aucun bail ne venait à échéance sur la période.

2.2. Italie

Les loyers consolidés s’élèvent à 59,4 millions d’euros au 30 septembre 2007, en hausse de + 7,5%. La croissance externe a contribué à hauteur de 1,3 million d’euros et concerne l’extension de Giussano et de Varese (ouvertes respectivement en avril 2006 et en décembre 2006).

A périmètre constant, les loyers italiens progressent de + 5,2%, soit une augmentation de 2,9 millions d’euros provenant principalement d’une valorisation locative hors indexation de 2,3 millions d’euros dont :

• 1 million d’euros : impact de la restructuration complète du centre Paderno-Brianza sur 2005 -2006
• 316 milliers d’euros du fait de la restructuration de Val Vibrata en 2006 pour l’implantation de Mediamarkt (ouvert en décembre 2006)
• 220 milliers d’euros sur le centre d’Assago, les abattements de loyers accordés à l’ouverture arrivant à échéance sur 2007.
• 457 milliers d’euros des effets des modifications locatives de 2006 sur le centre de Romanina (+ 30%) et de Massa (+ 40%)

L’indexation pondérée s’élève à 1,7% en Italie et représente un gain de 0,9 million d’euros.

Les compléments de loyers variables diminuent de -181 milliers d’euros sur Romanina et Paderno-Brianza du fait de la consolidation du LMG suite aux recommercialisations et renouvellements des baux en 2006.

Le périmètre italien affiche de fortes progressions aussi bien au niveau des 26 opérations de recommercialisations à +27,5% qu’au niveau des 44 renouvellements de baux à + 28,1%. 9 commercialisations ont engendré 291 millions d’euros de LMG annuel supplémentaires.

Le taux d’impayés est de 3,2% au 30 septembre 2007, confirmant ainsi les progrès réalisés depuis plus d’un an (3,9% du 30 septembre 2006 à 3,3% au 30 juin 2007). Le taux d’occupation financier au 3^ème trimestre 2007 s’établit à 97,9%.

2.3. Espagne

Les loyers consolidés s’élèvent à 48,7 millions d’euros au 30 septembre 2007, soit une progression de + 8,9%. La croissance externe provient essentiellement du centre Molina de Segura acquis le 30 juin 2006 (747 milliers d’euros de loyers supplémentaires). L’impact du changement des modalités de déchargement des baux espagnols ressort à +1,6 million d’euros.

A périmètre constant, les loyers espagnols progressent de + 3,5%, l’impact de l’indexation étant de +2,5%.

La bonne performance des principales galeries comme Augusta, Tenerife Meridiano, Santander-Pena Castillo, Alameda (Malaga) et Alcobendas est en partie masquée par l’impact de la restructuration de Los Prados à Oviedo. Les effets positifs de l’ouverture de la moyenne unité Saturn (Mediamarkt) prévue pour fin novembre 2007 seront perceptibles dès le début 2008.

Depuis le 1^er janvier 2007, 81 baux ont été commercialisés, en hausse de +12,8% et 180 baux renouvelés, en hausse de + 2,8%. Cette faible progression prend en compte les renouvellements des 80 baux des activités dites de zones communes (cabines téléphoniques, distributeurs de billets) dont le concept économique est remis en cause. Hors ces activités, 100 baux ont été renouvelés avec une progression de 7,1%. 19 lots ont été commercialisés pour un montant de 0,7 million d’euros.

On notera une diminution des compléments de loyers variables de - 221 milliers d’euros en raison du changement de méthode de comptabilisation mais une progression des loyers précaires de + 207 milliers d’euros du fait de régularisation des années antérieures.

Le taux d’impayés est stable à 1,5% au 30 septembre 2007.

Le taux d’occupation financier s’établit à 97% contre 98% au 30 septembre 2006, du fait des restructurations et rénovations en cours sur les centres de Los Patios (Oviedo), de Los Angeles et de Los Llanos.

2.4. Hongrie

Les loyers consolidés s’élèvent à 22,1 millions d’euros au 30 septembre 2007, soit une diminution de - 0,3%. La croissance externe représente + 365 milliers d’euros et concerne l’acquisition des bureaux du centre de Duna à Budapest le 18 mai 2007.

A périmètre constant, les loyers hongrois présentent une baisse de - 1,9%, soit - 424 milliers d’euros.

La plupart des centres hongrois font l’objet depuis l’an passé d’un profond remaniement de leur merchandising. 30% du patrimoine ont ainsi connu des modifications locatives depuis le début de 2007. Cette campagne vise principalement à remplacer les supermarchés qui n’offraient pas de bonnes performances et ne correspondaient pas à la demande des consommateurs et à renforcer l’attractivité des centres par l’implantation de moyennes unités puissantes telles Mediamarkt, Hervis ou C&A. La venue de ces nouvelles enseignes se traduit le plus souvent par une baisse des loyers minima garantis par rapport aux preneurs précédents. Une fois cet effet de seuil passé, il convient d’indiquer que Klépierre dispose d’une visibilité suffisante pour prévoir que les loyers 2008 en Hongrie s’inscriront de nouveau en hausse.

121 baux ont été recommercialisés en 2007, avec une baisse moyenne de 2,8% (-101K€). L’installation de Mediamarkt prévue en novembre 2007 dans le centre de Duna Plaza explique cette performance négative. L’ensemble des autres baux affichent une progression de +5,3%. Les 165 renouvellements sont en hausse de 0,9% apportant 33 milliers d’euros de loyers supplémentaires pour 3,5 millions de LMG. 50 commercialisations ont engendré 603 milliers d’euros de LMG annuel supplémentaires.

Les difficultés actuelles de Duna en restructuration masquent les bonnes performances des centres de Nyir (+46 K€), de Miskolc (+22 K€) et de Debrecen (+19 K€). Le centre de Gyor (- 177 K€) souffre de l’ouverture d’un centre concurrent Arkad en octobre 2006. Une rénovation du centre est prévue sur 2007 pour un montant de travaux de 677 milliers d’euros.

Au 30 septembre 2007, le taux d’impayés s’établit à 3,9%, en nette amélioration par rapport au 30 septembre 2006 (4,3%). Sur la même période, le taux d’occupation financier s’améliore passant de 96,2% à 97,1% reflétant d’ores et déjà les nombreuses commercialisations sur 2007 et la diminution de la vacance technique.

2.5. Pologne

Les loyers consolidés s’élèvent à 18,0 millions d’euros au 30 septembre 2007, soit une hausse de + 23,4%. La croissance externe représente 3,7 millions d’euros et concerne les acquisitions de Rybnik Plaza et Sosnowiec Plaza (le 7 mai 2007), Lublin Plaza (le 27 juillet 2007).

A périmètre constant, les loyers polonais présentent une diminution de -2,1% soit -300 milliers d’euros.

Les centres de Krakow Plaza et de Ruda Slaska font actuellement l’objet d’une restructuration : installation d’un supermarché Carrefour et de moyennes unités afin de renforcer leur position concurrentielle face à l’ouverture à proximité de nouveaux centres. Les centres de Poznan et Sadyba à Varsovie connaissent une évolution satisfaisante, avec notamment des compléments de loyers variables en progression de 75% sur 2006.

Les 45 opérations de recommercialisations affichent une baisse de -5,1% (soit -116 K€) sous l’effet des restructurations évoquées ci-dessus alors que les 14 renouvellements de baux offrent une progression de + 8%, 3 commercialisations ont engendré 76 milliers d’euros de LMG annuel supplémentaires depuis le début d’année.

Le taux d’impayés s’établit à 7,7% au 30 septembre 2007 contre 5% au 30 juin 2007. L’augmentation du taux d’impayés par rapport au 2^ème trimestre s’explique par deux phénomènes : une augmentation générale provenant d’un décalage ponctuel des envois de factures et une situation temporairement plus difficile à Krakow et Ruda Slaska, dans l’attente de la finalisation des restructurations au 4^ème trimestre. Le taux d’occupation financier (hors les 3 nouvelles acquisitions de 2007) passe de 97,5% à 96% en raison de la restructuration de Ruda Slaska Plaza.

2.6. Portugal

Les loyers consolidés s’élèvent à 10,6 millions d’euros au 30 septembre 2007, soit une progression de + 24,2%. La croissance externe a contribué à hauteur de 90% à cette augmentation et correspond pour 1,8 million d’euros aux loyers du centre Minho Center acquis le 28 décembre 2006.

Les centres portugais souffrent d’une conjoncture économique difficile et d’une concurrence accrue. A périmètre constant, les loyers portugais présentent une hausse de + 2,5% presque essentiellement due à l’indexation.

La restructuration du centre Parque Nascente avec l’installation sur 6 544 m² de l’enseigne Media Saturn (Mediamarkt) est effective depuis juillet 2007. Sa contribution récente ne compense pas encore totalement le manque à gagner généré par la vacance technique sur les 6 premiers mois de l’année.

24% du patrimoine portugais (dont Minho Center) ont subi des modifications locatives depuis le début de l’année. 35 opérations de recommercialisations ont été réalisées sur les 3 premiers trimestres de 2007 en baisse de 19,3% sous l’impact de l’installation de Mediamarkt à Parque Nascente (-64%). Hors ce bail, la baisse est limitée à 2,3%. 20 renouvellements affichent une baisse de 1,4%. 4 commercialisations dont 2 dans le centre de Gaia engendrent 92 milliers d’euros de LMG annuel supplémentaires.

Le taux d’impayés s’est dégradé (7,8% au 30 septembre 2007) principalement du fait des 2 centres de Parque Nascente et Gaia. Une amélioration significative est attendue, la résolution de 2 contentieux ayant abouti récemment. Le taux d’occupation s’établit à 96,9%, en légère amélioration par rapport au 30 septembre 2006 (96,6%).

2.7. République tchèque - Slovaquie

Les loyers consolidés s’élèvent à 11,3 millions d’euros au 30 septembre 2007, soit une progression de + 24,9%. La croissance externe a contribué à hauteur de 77% à cette augmentation et correspond aux loyers du centre Novo Plaza (1,7 M€) acquis le 30 juin 2006.

A périmètre constant, les loyers présentent une hausse de + 5,8% sur Novy Smichov et de + 11,6% sur Danubia, l’impact de l’indexation étant de 1,6%.

Novy Smichov affiche 24 opérations de commercialisations engendrant une plus-value locative de + 30 %, 18 renouvellements de baux à +34 ,8 % et 10 commercialisations devraient rapporter 208 milliers d’euros de LMG annuel supplémentaires.

Le centre de Danubia a fait l’objet de 2 commercialisations depuis le début d’année pour 51 milliers d’euros de LMG annuel supplémentaires.

Le taux d’impayés en République tchèque s’établit à 9,4% au 30 septembre 2007 et reflète l’intégration de Novo Plaza. La phase de lancement de ce centre tirant à sa fin, une nette amélioration est attendue dans les prochains mois. En Slovaquie, il est de 20,9% au 30 septembre 2007 contre 21,2% au 30 juin 2006, la moitié du montant est due à un contentieux avec un preneur dont l’issue est attendue pour fin 2007.

Le taux d’occupation financier en République tchèque est de 97%, il passe à Danubia de 93,8% à 92,8% entre le 30 septembre 2006 et le 30 septembre 2007 suite au départ d’un preneur.

2.8. Belgique

Les loyers consolidés s’élèvent à 9 millions d’euros au 30 septembre 2007.

A périmètre constant, les loyers belges présentent une hausse de + 7,1%, l’impact de l’indexation étant de 1,6%.

A Louvain-la-Neuve, la rue Charlemagne s’est progressivement commercialisée au cours de l’année 2006 (reste 2 lots vacants à aujourd’hui) et l’ouverture de la FNAC et de la Grande Récré est effective depuis septembre 2007.

4 opérations de recommercialisations se sont effectuées en hausse de + 25,3% et 3 commercialisations rapporteront 511 milliers d’euros de LMG annuel supplémentaires.

Le taux d’impayés montre une dégradation temporaire à 4,5% au 30 septembre 2007 liée principalement à la facturation de la taxe foncière au 20 septembre 2007 qui sera recouvrée au cours du trimestre suivant. Le taux d’occupation financier progresse de 94,5% à 98,5% durant la même période.

2.9. Grèce

Les loyers consolidés s’élèvent à 5,1 millions d’euros au 30 septembre 2007, soit une hausse de + 11%. La croissance externe contribue à hauteur de 88% à cette augmentation et concerne l’acquisition du centre Larissa le 11 juin 2007 (442 K€ de loyers supplémentaires).

A périmètre constant, les loyers grecs présentent une hausse de +1,3%.

L’effet de l’indexation (+ 3,6%) masque les difficultés rencontrées par la galerie Athinon suite au départ d’une moyenne unité. Une recommercialisation du local est à l’étude.

7 opérations de recommercialisations (+1,8%) et un renouvellement de bail (+17,1%) ont été réalisés depuis le début de l’année.

Le taux d’impayés s’établit à 2,8% au 30 septembre 2007 contre 2,9% au 30 septembre 2006. Le taux d’occupation passe de 99,7% à 97,6% en 2007 du fait de la vacance à Athinon.

2.10. Perspectives à fin 2007

Les loyers sur le périmètre français bénéficieront au 4^ème trimestre 2007 de l’impact sur une année pleine d’opérations réalisées en 2006, notamment l’acquisition des murs des restaurants Buffalo Grill réalisée en décembre 2006.

Par ailleurs, le 4^ème trimestre sera marqué par l’ouverture des extensions d’Orléans Saran et de Brest Iroise au mois d’octobre.

Sur l’international, différentes opérations de restructurations prendront effet avant fin 2007 et seront ainsi prises en compte dans les loyers, ex : Implantation de la moyenne unité Saturn à Duna Plaza en Hongrie, ouverture de l’enseigne Kappahl à Krakow Plaza en Pologne, de Carrefour Express et de Avans à Ruda Plaza en Pologne et de différentes enseignes à Novo Plaza en République tchèque.

De plus, les campagnes de renouvellements de baux les plus significatives, à savoir sur Settimo en Italie et Novy Smichov en République tchèque seront achevées.

Enfin, le dernier trimestre de l’année 2007 verra l’ouverture de la restructuration commerciale de la galerie de Bari en Italie et de sa moyenne unité Eldo.

3 - Développement

3.1. Investissements centres commerciaux réalisés au 3^ème trimestre 2007

Le 3^ème trimestre 2007 a principalement été caractérisé en France par l’achat des murs des hypermarchés Leclerc de Blagnac (44 M€) et St Orens (34 M€) ainsi que par la signature des contrats de Promotion Immobilière (CPI) engageant les extensions significatives de ces deux galeries.

A noter également l’ouverture au public le 4 septembre 2007 de la galerie d’Angoulême, opération de cœur de ville.

A l’étranger, ce trimestre a permis l’acquisition en Pologne de la galerie commerciale de centre-ville de Lublin pour 78 millions d’euros, portant ainsi le patrimoine polonais à 7 centres en exploitation et concluant le volet polonais des accords avec Plaza Centers signés en 2005.

Toujours en Europe Centrale mais en Hongrie, l’acquisition en juillet de la société portant les droits du centre commercial CORVIN après obtention du permis de construire pour un montant total de 229 millions d’euros (dont 111 M€ décaissés) concrétise l’accord signé avec le promoteur hongrois Futureal. Ce dernier a démarré les travaux de construction qui lui ont été confiés par voie de CPI. Cette opération exceptionnellement bien placée en centre-ville de Budapest est l’une des premières traductions des efforts déployés pour constituer dans chaque pays des équipes propres au développement à même de repérer et d’appréhender en amont les opportunités du marché des centres commerciaux.

A l’actif également de ce trimestre, le rachat des 50% détenus par Prédica dans la société commune de détention du centre commercial de Gondomar (Portugal) pour 64,8 millions d’euros portant à 100% notre contrôle de cet équipement de la banlieue Est de Porto.

Au total, 484,9 millions d’euros ont été investis au cours du 3^ème trimestre portant les investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2007 à 888,8 millions d’euros.

3.2 Investissements centres commerciaux prévisionnels du 4^ème trimestre 2007

Le 4^ème trimestre verra l’aboutissement d’une partie du travail entamé sur le renforcement de notre patrimoine existant avec l’inauguration des extensions-rénovations des galeries d’Orléans-Saran et Brest-Iroise dans la lignée de celles déjà réalisées à Quétigny, Angers St Serge, Rambouillet.

Le renfort de nos sites commerciaux passe également par la venue d’enseignes leader à proximité de nos galeries comme sur Pontault-Combault avec l’ouverture du magasin Alinéa en octobre ou sur Orléans Saran avec l’acquisition d’un bâtiment (Porcelanosa) qui sera recommercialisé pour y accueillir une moyenne unité.

Cette fin d’année va voir la régularisation définitive des accords avec la SNCF, permettant au chantier de la gare St Lazare un démarrage début 2008.

Plusieurs opérations pourraient recevoir leurs autorisations d’urbanisme commercial comme celles de Vannes ex Castorama, Vitrolles extension, Pontault-Combault extension.

En Espagne, à Elche, 3 moyennes unités développées par Carrefour en mitoyenneté de notre galerie devraient nous être cédées.

Au Portugal, nous devrions acquérir la galerie de Povoa de Varzim aujourd’hui détenue par le 2^ème distributeur portugais, Jeronimo Martins. Cette opération, première d’une série de trois, prévoit l’achat des galeries existantes sur lesquelles un projet d’extension a été convenu avec le distributeur et dont nous assurerons en propre le développement. Un partenariat dont nous attendons d’autres opportunités est en train de se nouer avec ce distributeur, dont Ségécé Portugal gère les galeries marchandes, offrant là un intéressant relais de croissance dans ce pays.

3.3 Commerces

Klémurs poursuit son programme d’acquisitions. Seront acquis au cours du 4^ème trimestre 2 magasins Sephora actuellement sous promesse et les murs de plusieurs restaurants Buffalo Grill.

De façon plus générale, Klémurs se positionne sur les dossiers d’externalisation que proposent les grandes enseignes commerciales.

Sur l’ensemble de l’exercice, Klépierre devrait dépasser son objectif initial d’acquisition d’un milliard d’euros.

4 – Activité des sociétés de services

Le 3^ème trimestre 2007 a été marqué par l’accord signé avec AXA et BNP Paribas pour l’acquisition par Klépierre des participations minoritaires (respectivement 10% et 15%) qu’elles détenaient dans le capital de Ségécé.

II – Pôle bureaux

1. Les loyers :

Les revenus locatifs bruts au 30 septembre 2007 s'élèvent à 36,6 millions d'euros, en baisse de 3,8 millions d'euros par rapport au 30 septembre 2006. Cette diminution des loyers est essentiellement due aux cessions de l'année 2006 et de l’année 2007:

• 6,6 millions d'euros de perte de loyer sur les immeubles cédés en 2006 et 2007,
• 2,7 millions d'euros de progression des loyers sur le périmètre constant.

A périmètre constant, les loyers progressent de 8,3% passant de 32,2 millions d'euros au 30 septembre 2006 à 34,9 millions d'euros au 30 septembre 2007. Cette progression de 2,7 millions d'euros s'analyse ainsi :

• L'indexation des loyers a procuré 1,6 million d'euros de loyers supplémentaires par rapport à 2006 (+ 5,0%),
• Les relocations de baux signés en 2006 et 2007 ont produit 1,1 million d'euros de loyers complémentaires (+ 3,3%),

16 baux correspondant à de nouvelles commercialisations, renouvellements ou avenants ont été signés au cours des 3 premiers trimestres et généreront 4,0 millions d'euros en année pleine. Ces nouvelles signatures portent sur une surface utile pondérée⁽¹⁾ de 8 165 m². Leurs conditions financières sont en hausse de 30,7% par rapport aux précédentes, avant déduction des franchises de loyers ou paliers accordés aux locataires.

Les opérations les plus significatives sur les 9 premiers mois de l'année 2007 ont porté sur:

• Le renouvellement d'un bail correspondant à 1.090 m² de l'immeuble 46, rue Notre-Dame des Victoires à Paris 2^ème.
• la relocation de la quasi-totalité de l'ensemble des surfaces bureaux vacantes au 31 décembre 2006 du patrimoine excepté les surfaces de l'immeuble 192, avenue Charles de Gaulle à Neuilly (92) qui seront relouées après la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble .
• La renégociation de l’ensemble des baux du locataire Monte Paschi de l’immeuble 7, rue Meyerbeer à Paris 9^ème.

2. La gestion locative

Sur le 3^ème trimestre 2007, 5 baux ont fait l’objet d’une signature. Ces baux portent sur une surface utile pondérée⁽¹⁾ de 4 787 m² et généreront 2,6 millions d’euros en année pleine soit un prix moyen au m² de 540 euros. Leurs conditions financières sont en hausse de 46,0 % par rapport aux précédentes.

Au 30 septembre 2007, le portefeuille des baux représente une masse locative globale de 52,5 millions d'euros, dont les échéances (option de sortie et fin de bail) sont données dans le tableau ci-dessous :

Echéancier des baux (M€)
Années				Par date de prochaine option de sortie				En % du total				Par date de fin de bail				En % du total
2007				0,0				0,0%				0,0				0,0%
2008				12,9				24,7%				8,3				15,9%
2009				19,5				37,1%				4,5				8,6%
2010				10,5				19,9%				0,6				1,2%
2011				4,8				9,2%				8,5				16,1%
2012				0,0				0,0%				4,9				9,4%
2013				0,0				0,0%				7,3				13,9%
2014				0,0				0,0%				3,3				6,2%
2015 et +				4,8				9,1%				15,1				28,7%
Total des loyers				52,5				100,0%				52,5				100,0%

Le taux d’occupation financier :

Le taux d'occupation financier au 30 septembre 2007 s'établit à 99,6% (contre 98,8% au 30 septembre 2006 et 99,1% au 30 juin 2007).

En l’absence d’évènement majeur d’ici la fin de l’année 2007, ce dernier devrait être stable jusqu’au début de l’année 2008.

⁽¹⁾ Les surfaces sont données en m² pondérés. U.P. = Pondération des différents types de surfaces «Bureaux, Archives – Parkings - RIE» par un coefficient pour rapporter l'ensemble des surfaces au prix du m² de bureaux

3. La gestion immobilière :

Les principaux travaux en cours ou acceptés sont les suivants :

• Neuilly-sur-Seine – avenue Charles de Gaulle, les travaux de rénovation des surfaces vacantes aux standards actuels sont en cours. Décloisonnement et mise aux normes des plateaux, optimisation de la climatisation, rénovation de l’électricité, des peintures et de la moquette (Budget : 1,8 million d’euros).
• Le programme de travaux consenti lors de la signature des nouveaux baux du locataire Monte Paschi sur l’immeuble 7, rue Meyerbeer à Paris 9^ème pour un montant de 1,2 million d’euros. Ils concernent la climatisation de l’ensemble des surfaces, la rénovation des fenêtres avec la pose de double vitrage, la modification du couloir menant au monte charge et à la loge ainsi que les travaux habituels de remise en état de la peinture et de la moquette pour les surfaces du 4^ème et 5^ème étages. Ces travaux seront effectués sur le 4^ème trimestre 2007 et le 1^er trimestre 2008.

4. Le développement :

La construction de l’immeuble « Le Séreinis » à Issy-les-Moulineaux développant une surface SHON d’environ 13 000 m² suit sont cours. Les fondations spéciales et le radier du niveau -1 ont été terminés à la fin du mois de septembre. Sur le 3^ème trimestre,

Klépierre a investit 5,5 millions d’euros soit un total de 43,5 millions d’euros depuis le début de l’opération. La livraison de l’immeuble est maintenue à fin 2008.

Klégestion a réceptionné 12 dossiers d’investissement sur le 3^ème trimestre. Après analyse préalable (localisation, qualité de l’immeuble, revenu locatif, potentiel de revalorisation, ..) 5 dossiers font l’objet d’une étude plus complète.

Le programme d’arbitrage :

Deux immeubles et des droits indivis ont été cédés au cours du 1^er semestre 2007 et ont porté sur 13 466 m² pour un montant total de 73,8 millions d'euros nets vendeur à des prix supérieurs en moyenne (+ 11,4%) aux dernières évaluations des experts. Aucune cession n’est intervenue au cours du 3^ème trimestre.

Désinvestissements Bureaux réalisés en 2007				Surface en m²
Levallois-Perret (92) – Front de Paris – Îlot 5 *				9 991
Paris 8è – 5, rue de Turin				2 596
Champlan (91) – 16 bis, rue de Paris				880
2 actifs cédés + 39,25% de droits indivis pour un total de 73,8 millions d'euros

* Droits indivis

Au 30 septembre 2007, 1 immeuble est sous-promesse de vente dont la cession devrait être concrétisée au 4^ème trimestre.

B- POLITIQUE FINANCIERE

1 – Ressources financières

L’endettement net consolidé de Klépierre au 30 septembre 2007 est de 4 533 millions d’euros, contre 4 109 millions d’euros au 30 juin 2007 et 3 804 millions d’euros au 31 décembre 2006⁽²⁾.

L’augmentation de l’endettement au 3^ème trimestre 2007 découle principalement des flux d’investissements (486,1 millions d’euros) partiellement compensés par le cash flow libre de la période.

Elle a été financée dans un premier temps par un crédit de 400 millions d’euros d’échéance janvier 2008, refinancé dès septembre 2007 par un nouveau crédit syndiqué auprès de 5 banques. Lancé pour un montant initial de 800 millions d’euros, ce nouveau crédit présente les caractéristiques suivantes :

• un montant maximum d’un milliard d’euros, utilisé à hauteur de 400 millions d’euros au 30 septembre 2007;
• une durée ferme de 7 ans;
• une marge entre 0,45% et 0,55%, en fonction d’une grille de ratio « Loan-To-Value» ;
• des covenants financiers, identiques à ceux de la syndication signée en janvier 2006, portant principalement sur le ratio « Loan-To-Value » (limité à 52%), la couverture des frais financiers par l’EBITDA (minimum 2,5), le ratio « dettes financières sécurisées sur valeur du patrimoine réévalué » (limité à 20%).

L’encours de billets de trésorerie de Klépierre est de 220 millions d’euros au 30 septembre 2007, contre 185 millions d’euros au 30 juin 2007. Si les marges exigées se sont nettement élargies depuis la crise du mois d’août (de l’ordre de 30 bps), ce marché reste pour l’instant moins onéreux que celui des crédits, compte tenu de l’écart entre l’Eonia (4,02% fin septembre) et l’Euribor (4,4% à 1 mois fin septembre). Pour mémoire, Klépierre dispose d’une ligne de back-up qui lui permettrait de faire face à toute difficulté de refinancement de son encours de billets de trésorerie : 250 millions d’euros sont disponibles à ce titre à la fin du 3^ème trimestre 2007.

Au 30 septembre 2007, la durée moyenne de la dette du Groupe est de 5,6 ans (y compris ligne de back-up) et Klépierre dispose de 792 millions d’euros de lignes de crédit non utilisées. Ces disponibilités couvrent en grande partie le financement du programme d’investissement de l’année 2008, à des conditions financières en ligne avec les objectifs de rentabilité du Groupe.

⁽²⁾ Hors réévaluation liée aux aux couvertures Fair Value Hedge

2- Couverture du risque de taux

Au 30 septembre 2007, le taux de couverture du Groupe (part des dettes financières à taux fixe dans les dettes financières brutes) est de 70%, sans prendre en compte les swaps à départ décalé. La durée moyenne de l’endettement à taux fixe (dettes et swaps) est de 4,8 ans.

Le portefeuille de swaps de Klépierre se compose quasi-exclusivement de swaps « plain vanilla ».

Au 3^ème trimestre, dans un contexte de forte volatilité et d’incertitude sur l’évolution des taux d’intérêt, Klépierre s’est concentrée sur la couverture du risque de taux lié à ses opérations de financement attendues en 2008. Klépierre a ainsi porté de 300 millions d’euros à 600 millions d’euros la pré-couverture du refinancement de l’emprunt obligataire qui sera remboursé en juillet 2008 ; l’intégralité de cette échéance est aujourd’hui couverte à un taux moyen d’environ 4,04% (hors marge de crédit) pour une durée moyenne de 6,1 ans. Dans la même optique, un nouveau swap commençant en janvier 2009 et d’échéance janvier 2011 a également été souscrit à un taux de 4,39%, pour un montant notionnel de 100 millions d’euros.

3- Coût de la dette

Le coût historique de la dette de Klépierre, calculé comme le rapport des frais financiers aux encours moyens de dettes financières, est de 4,37% sur les neufs premiers mois de l’année 2007. Il était de 4,33% sur le 1^er semestre. Cette hausse s’explique essentiellement par l’impact de la hausse des taux d’intérêt à court terme sur la part de l’endettement à taux variable.

Le coût de la dette projeté sur la base de la structure financière et des taux au 30 septembre 2007 ressort à 4,45%. Une hausse des taux de 100 points de base entraînerait une hausse de ce coût de 0,3% - soit un impact annuel négatif sur le cash flow courant avant impôt de 13,5 millions d’euros.