Eurosic : Résultats semestriels 2017 - Forte progression des indicateurs financiers suite à l'acquisition de Foncière de Paris

Communiqué de presse

Paris, le 27 juillet 2017

RESULTATS SEMESTRIELS 2017

Forte progression des indicateurs financiers suite à l'acquisition de Foncière de Paris

• Revenus nets de location simple de 121,0 MEUR (+72% vs. juin 2016)
• Résultat net consolidé part du groupe de 388,3 MEUR (+148% vs. juin 2016)
• Cash-flow courant de 71,7 MEUR en progression de 78% (1,51 EUR par action, +10% vs. juin 2016)
• ANR triple net de 48,63 EUR par action (+10% vs. 31 décembre 2016)
• LTV en baisse à 45,4% (vs. 47% au 31 décembre 2016)

Un patrimoine de plus de 8,1 milliards d'euros sous gestion

• Investissement de plus de c.350 MEUR d'actifs et de projets : c.250 MEUR investis sur les secteurs du loisir et de la santé en Europe, et près de c.110 MEUR d'actifs de bureaux
• Poursuite de la politique de rotation du portefeuille avec plus de 300 MEUR de cessions dont c.270 MEUR concernent des actifs de bureaux matures

Un potentiel important lié aux opérations de développement

• Livraison de 2 opérations au cours de la période à Paris et Lille
• 20 projets en cours de développement représentant 2,3 MdEUR d'investissement à terminaison avec un fort potentiel de création de valeur et de loyers à livraison

Principaux indicateurs du Groupe :

 ⁽¹⁾ Part du Groupe, ⁽²⁾ Sous gestion, droits inclus, ⁽³⁾ Consolidée, droits inclus

Le Conseil d'Administration d'Eurosic réuni le 26 juillet 2017 a arrêté les états financiers consolidés semestriels.

« Le 1^er semestre 2017 confirme l'année exceptionnelle qu'a connu Eurosic en 2016 grâce à l'effet plein sur le semestre de l'intégration de Foncière de Paris.

Toutes les classes d'actifs participent à l'amélioration des résultats du groupe. Les indicateurs financiers sont en nette progression.

Il faut à nouveau remercier l'ensemble des collaborateurs du groupe pour le travail accompli, à la veille du rapprochement d'Eurosic avec Gecina.

Je ne doute pas que la dynamique impulsée ces cinq dernières années participera au développement de la nouvelle foncière européenne leader sur le marché des bureaux résultant de ce rapprochement. »

Yan Perchet, Directeur Général d'Eurosic

Rapprochement avec Gecina

Le 21 juin dernier, Gecina et Eurosic ont annoncé la signature d'accords avec certains actionnaires d'Eurosic portant sur l'acquisition par Gecina de 94,8% du capital d'Eurosic, par voie d'acquisition en numéraire de 85,3% du capital d'Eurosic au prix de 51,0 euros par action et par OSRA et par voie d'échange pour 9,5% du capital d'Eurosic sur la base d'une parité d'échange de 7 actions Gecina pour 20 actions Eurosic.

Il est rappelé qu'à la demande de Gecina, Eurosic cédera ses participations dans certaines sociétés de diversification ne correspondant pas à la stratégie de Gecina desquelles le Groupe Batipart s'est porté acquéreur pour 463 millions d'euros.

Conformément aux accords conclus le 20 juin dernier, le Conseil d'Administration d'Eurosic, réuni le 26 juillet 2017, a pris connaissance du rapport du cabinet Ledouble dont les conclusions sont les suivantes :

« A l'issue de l'évaluation multicritère et au stade actuel de nos travaux, que nous compléterons en prévision de la remise de l'attestation d'équité, nous sommes en mesure de conclure,
à 'attention du Conseil d'administration, sur le caractère équitable :

1. des termes de la cession par Eurosic à Batipart des sociétés de diversification (463 millions d'euros de prix de cession pour les sociétés de diversification) et sur l'absence de rupture d'égalité de traitement des actionnaires d'Eurosic du fait de la cession des sociétés de diversification ;
2. des termes de l'Offre (51 EUR pour la branche numéraire de l'Offre Publique, 7 actions Gecina pour
   20 Actions ou OSRA Eurosic pour la branche actions de l'Offre Publique), dans la perspective d'un retrait obligatoire. »

Le Conseil d'Administration d'Eurosic a approuvé les conclusions de ce rapport telles qu'elles lui ont été présentées et confirme à l'unanimité son soutien à l'opération de rapprochement avec Gecina.

La réalisation des cessions des blocs d'actions Eurosic et des participations dans les sociétés de diversification devrait intervenir d'ici fin août 2017, une fois satisfaites les autres conditions suspensives  (principalement l'obtention de l'autorisation de l'Autorité de la Concurrence). Cette cession sera approuvée par le Conseil d'Administration d'Eurosic nouvellement composé à la suite de la prise de contrôle d'Eurosic par Gecina.

Il est par ailleurs rappelé que conformément à la réglementation boursière applicable, Gecina sera tenue de déposer un projet d'offre publique d'achat et d'échange visant l'ensemble des titres Eurosic non détenus par Gecina (l'« Offre Publique »).

Il est enfin précisé que « l'attestation d'équité aux termes de l'article 262-1 du règlement général de l'AMF sera établie par l'expert indépendant préalablement au dépôt du projet de note d'information en réponse auprès de l'AMF, afin de permettre au Conseil d'administration de rendre son avis motivé sur l'Offre Publique. »

Evénements significatifs de la période

Au cours du premier semestre 2017, le groupe Eurosic a poursuivi la mise en oeuvre de sa stratégie.

• Suite à l'acquisition de Foncière de Paris en 2016, Eurosic a procédé au retrait obligatoire de Foncière de Paris en janvier 2017, de sorte que le pourcentage d'intérêt d'Eurosic dans Foncière de Paris est désormais de 100% ;
• Au sein du pôle diversification, le groupe Eurosic a acquis des actifs ou s'est engagé sur des projets d'investissements pour un montant cumulé de c.250 MEUR ;
• Au sein du pôle bureaux, le groupe a fait l'acquisition de 11 actifs pour un montant total de c.110 MEUR (droits et frais inclus) correspondant à une surface locative de près de 54 000 m² situés principalement dans des métropoles régionales françaises ;
• Le groupe a poursuivi sa politique de gestion proactive de son portefeuille en cédant 6 actifs de bureaux d'une surface totale de plus de 41 000 m2 pour un montant total de c.270 MEUR et des actifs du pôle diversification (principalement des actifs du portefeuille EDF) pour c.10 MEUR ;
• Enfin, deux opérations de développement de bureaux ont été livrées : City'Zen à Lille (4 513 m2) et le 14 Londres à Paris 9ème (5 537 m²).

L'Assemblée Générale Mixte du 23 mai 2017 a approuvé une distribution en numéraire de 2,30 EUR par action. Le paiement est intervenu le 30 mai 2017 pour un montant total de 108,6 MEUR.

Activité du Pôle Bureaux

Le Groupe Eurosic gère un portefeuille de bureaux de 6,0 MdsEUR au 30 juin 2017, réparti en 185 actifs représentant une surface locative de près de 850 000 m².

Caractéristiques DU PÔLE BUREAUX au 30 JUIN 2017

Chiffres-clés des bureaux

* Taux de vacance de 7,1% dont 0,3% de vacance stratégique (vacance souhaitée par le Groupe en vue de réaliser un programme de redéveloppement ou d'une cession).

Répartition par zone géographique des bureaux

Répartition des actifs de bureaux entre exploitation et développement⁶

Résultats du pôle Bureaux

Les revenus nets du pôle Bureaux s'élèvent à 85,5 MEUR au 30 juin 2017, contre 53,4 MEUR pour la même période en 2016. Les revenus nets ont augmenté de 60% par rapport à la période précédente du fait des acquisitions (principalement avec l'acquisition de Foncière de Paris en 2016).

Activité du pôle Diversification

Le pôle Diversification d'Eurosic est constitué d'un portefeuille de 1,9 MdsEUR et regroupe :

• les actifs d'Eurosic Lagune, véhicule de rendement long terme dédié à la détention et la gestion d'actifs principalement dans les secteurs du loisir et de la santé ;
• les actifs du Groupe hors bureaux et crédit-bail dont principalement les actifs d'hôtellerie pour lesquels le Groupe détient les murs et gère les fonds de commerce (sept actifs) et des actifs de location simple pour des activités autres que du bureau. Ce patrimoine provient principalement du portefeuille de Foncière de Paris ;
• par ailleurs le Groupe détient au travers de sa filiale Eurosic Investment Spain un portefeuille d'actifs de loisirs en Espagne principalement composé de résidences de vacances et hôtels opérés par des tiers.

Le pôle Diversification dispose d'un pipeline de neuf projets en développement représentant plus de 222 000 m² de surface locative.

Caractéristiques DU PÔle DIVERSIFICATION au 30 JUIN 2017

Chiffres-clés de la diversification

*Taux de vacance de 3,7% dont 0,7% de vacance stratégique (vacance souhaitée par le Groupe en vue de réaliser un programme de redéveloppement ou d'une cession).

Répartition par typologie des actifs de diversification

Répartition par zone géographique des actifs de diversification⁷

Répartition des actifs en diversification entre exploitation et développement⁷

Résultats du pôle Diversification

Les revenus nets de location simple du pôle Diversification s'élèvent à 35,4 MEUR au 30 juin 2017, contre 16,9 MEUR pour la même période de 2016. Ces revenus ont augmenté de plus de 109 % du fait des acquisitions de la période (notamment au travers d'Eurosic Lagune) et de l'acquisition de Foncière de Paris en 2016.

Résultat de l'activité hôtelière

Le résultat opérationnel courant de l'activité hôtelière s'établit à 0,8 MEUR pour le 1^er semestre 2017.

Activité de crédit-bail

Le Groupe Eurosic gère un portefeuille de crédit-bail en extinction d'une valeur globale de 0,3 MdEUR au 30 juin 2017.

Caractéristiques du portefeuille de crédit-bail

Chiffres-clés de l'activité de crédit-bail

Répartition du portefeuille de crédit-bail selon l'activité du crédit-preneur 

Répartition du portefeuille de crédit-bail par zone géographique

9 actifs de crédit-bail ont fait l'objet de levées d'options sur le premier semestre pour un montant de 27 MEUR.

Résultats de l'activité crédit-bail

Projets en développement

Le Groupe dispose d'un pipeline de projets en développement parmi les plus importants du secteur avec un montant total d'investissement à terminaison de plus de 2,3 MdEUR à 100% dont 1,5 MdEUR déjà décaissés (respectivement 1,6 MdEUR et 1,2 MdEUR en quote-part de détention).

Le restant à décaisser de 0,4 MdEUR (en quote-part de détention) se répartit pour moitié entre bureaux et actifs de diversification.

Il se compose de :

• 11 actifs de bureaux pour près de 150 000 m² de surface locative ;
• 9 actifs de diversification pour plus de 220 000 m² de surface locative.

Le Groupe attend un taux de rendement immobilier moyen sur les opérations de développement de l'ordre de 6% sur les bureaux et de 7% sur le périmètre de diversification.

Par ailleurs, les opérations de développement du pôle Diversification sont intégralement pré-louées.

Résultats consolidés du premier semestre 2017

Le Groupe Eurosic a dégagé un résultat net consolidé part du Groupe de 388,3 MEUR au cours du 1^er semestre 2017, en augmentation de +148% par rapport au premier semestre 2016 (156,9 MEUR).

Revenus nets sur opérations de location simple

Les revenus nets sur opérations de location simple intègrent les loyers des actifs en location simple, les honoraires de gestion et d'administration desquels sont déduites les charges liées aux immeubles et au foncier non refacturées aux locataires.

Au premier semestre 2017, le Groupe a généré des revenus nets de 121,0 MEUR contre 70,3 MEUR sur la même période en 2016, soit une hausse de 72% (voir chapitres 1.2, 1.3 et 1.4 pour plus de détails par pôle d'activité).

Les charges immobilières non récupérées s'élèvent à -17,3 MEUR.

Résultat opérationnel courant sur opérations de crédit-bail

Au cours du premier semestre 2017, l'activité de crédit-bail a généré un résultat opérationnel courant de 6,9 MEUR.

Résultat opérationnel courant sur l'activité hôtelière

Au cours du premier semestre 2017, l'activité hôtelière a généré un résultat opérationnel courant de 0,8 MEUR.

Charges générales d'exploitation

Les charges générales d'exploitation du Groupe sont en augmentation de 9,5 MEUR entre S1 2016 et S1 2017 pour s'établir à près de 22,5 MEUR, reflétant la croissance du Groupe et notamment l'acquisition de Foncière de Paris.

Résultat opérationnel courant

Le résultat opérationnel courant du Groupe ressort à 107,3 MEUR sur le premier semestre 2017 contre 57,6 MEUR sur la même période en 2016, soit une hausse de +86%.

Résultat opérationnel

Le résultat opérationnel du Groupe s'établit à 408,1 MEUR, en augmentation de 103% par rapport à la même période en 2016. Il intègre notamment :

• l'augmentation de la juste valeur des actifs de 297,5 MEUR sur le semestre ;
• le résultat de cession des immeubles de placement pour 3,3MEUR.

Coût de l'endettement financier

Le coût de l'endettement financier net s'établit à 21,8 MEUR pour le premier semestre 2017 (après l'immobilisation d'environ 10 MEUR de frais financiers liés aux opérations de développement) contre 14,4 MEUR pour la même période en 2016. Cette évolution résulte principalement de l'augmentation du montant de la dette suite à l'acquisition de Foncière de Paris.

Quote-part des sociétés mises en équivalence

La quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence ressort à 12,6 MEUR sur le premier semestre 2017.

Résultat net attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle

La part du résultat net revenant aux participations ne donnant pas le contrôle ressort à 19,9 MEUR sur le premier semestre 2017 contre 14,6 MEUR sur la même période en 2016. Cette hausse s'explique principalement par la croissance d'Eurosic Lagune et par l'entrée de partenaires au capital d'Eurosic Investment Spain depuis décembre 2016.

Cash-flow courant

Le cash-flow courant part du Groupe est un des indicateurs de référence suivi par le Groupe Eurosic et correspond au résultat du Groupe retraité des événements exceptionnels ou non récurrents.

Cet indicateur est déterminé à partir du résultat net consolidé part du Groupe, duquel sont retraités les éléments suivants :

• revenus non récurrents (-3,0 MEUR) ;
• charges d'exploitation des opérations en développement et non récurrentes, lissage des taxes immobilières non refacturées (+8,7 MEUR) ;
• marge immobilière (-2,5 MEUR) ;
• effet du regroupement d'entreprises et autres charges d'exploitation non récurrentes (+0,4 MEUR) ;
• résultat de cession des actifs immobiliers hors cessions récurrentes (portefeuille Garden) (-1,5 MEUR) ;
• variation de juste valeur des immeubles de placements (-297,5 MEUR) ;
• variation de juste valeur des instruments financiers (-12,3 MEUR).

La quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence et la part du résultat attribuable aux participations ne donnant pas le contrôle (intérêts minoritaires) sont également ajustées de la variation de juste valeur des immeubles de placement et des instruments financiers, respectivement à hauteur de -8,3 MEUR et de +9,6 MEUR.

Le cash-flow courant est déterminé après prise en compte du coût des OSRA, de manière à déterminer les sommes disponibles pour les actionnaires.

Le cash-flow courant part du Groupe s'élève ainsi à 71,7 MEUR au 30 juin 2017 contre 40,2 MEUR au 30 juin 2016, soit une progression de 78%. Le cash-flow courant par action s'élève à 1,51 EUR contre 1,38 EUR au 30 juin 2017, soit en hausse de 10%.

Ressources financières

Marqués par un calendrier macro-économique et politique chargé, les marchés financiers sont restés volatiles au cours du 1^er semestre 2017. Dans ce contexte, le Groupe Eurosic a levé et refinancé sur cette période près de 450 MEUR de dettes à moyen et long terme lui permettant ainsi de sécuriser des conditions financières très attractives sur le long terme.

La structure de financement du Groupe présente des indicateurs solides au 30 juin 2017 :

• le ratio de couverture des intérêts par l'EBE (ICR) reste stable à son plus haut historique à 5,5x au H1-2017 ;
• le ratio d'endettement consolidé (LTV) diminue pour atteindre 45,4%, cette baisse s'expliquant principalement par la hausse des valeurs des actifs à périmètre constant ;
• la maturité moyenne de la dette ressort à 5,2 années par rapport à 5,4 années au 31 décembre 2016 (après affectation des lignes de crédit confirmées non utilisées) ;
• le coût spot moyen de la dette du Groupe (y compris coût des couvertures et des lignes de crédit confirmées) reste stable à 2,0% au 30 juin 2017 (2,0% à fin 2016) ;
• le Groupe dispose de 428 MEUR de lignes de crédit confirmées non tirées au 30 juin 2017 (hors découverts autorisés).

Patrimoine et ANR au 30/06/2017

Patrimoine du Groupe

Actif net réévalué

L'Actif Net Réévalué EPRA triple net (EPRA NNNAV) est déterminé à partir :

• des capitaux propres consolidés en normes IFRS (avec application de la méthode de la juste valeur) ;
• l'ajout de la valeur de marché de la dette à taux fixe ;
• du retraitement des plus ou moins-values latentes sur les actifs comptabilisés au coût selon la norme IAS 2 ;
• ajustement des droits de mutations et frais : prise en compte des droits de mutations et frais correspondant au mode de cession de l'actif le plus approprié (soit cession de l'actif ou des titres de la société qui détient l'actif).

Par ailleurs, afin de mesurer le montant de capitaux propres nécessaires pour reconstituer le portefeuille existant le Groupe détermine un Actif Net Réévalué de reconstitution qui est calculé à partir de l'ANR EPRA triple net auquel sont ajoutés les droits de mutation et frais estimés et hors prise en compte de la mise en juste valeur de la dette à taux fixe.

Indicateurs EPRA

Eurosic applique les recommandations de l'EPRA relatives aux indicateurs listés ci-après. Les recommandations de l'EPRA portent notamment sur des indicateurs de performances visant à favoriser la transparence et la comparabilité des états financiers des sociétés immobilières cotées en Europe.

EPRA Earnings

L'EPRA Earnings est défini comme le « résultat récurrent provenant des activités opérationnelles ».

Passage du résultat part du Groupe à l'EPRA Earnings et au cash-flow courant :

A propos d'Eurosic

Eurosic est une société d'investissement immobilier cotée (SIIC) qui gère un patrimoine évalué à plus de 8,1 milliards d'euros à fin juin 2017, principalement composé de bureaux, situés à Paris, en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales.

L'action Eurosic est cotée à Euronext Paris - Compartiment A sous le code ISIN FR0000038200.

Relations Investisseurs

EUROSIC

Nicolas Darius

Directeur Finances

+33 1 45 02 24 73

communication@eurosic.fr

Relations Presse

DGM Conseil

+33 1 40 70 11 89

Pour plus d'information : www.eurosic.fr

Annexe 1 - Compte de résultat consolidé au 30/06/2017

Annexe 2 - Bilan consolidé au 30/06/2017