GECINA: RÉSULTATS SEMESTRIELS 2007

Regulatory News:

GECINA (Paris:GFC)

Sommaire

1. Chiffres clés du 1^er semestre 2007

2. Situation financière

Comptes de résultat

Bilan

3. Valorisation du patrimoine

Augmentation de la valeur du patrimoine

Actif net réévalué

4. Activité

Revenus locatifs

Cessions

Investissements

Projets de développement

Projets de développement livrés au premier semestre

5. Perspectives

1. Chiffres clés du 1^er semestre 2007

Comptes de résultats simplifiés
En millions d’euros		1S2007		1S2006		Variation
Revenus locatifs		289,5		270,2		+7,2%
Excédent brut d’exploitation (avant variation de valeur)		273,5		224,5		+21,8%
Excédent brut d’exploitation (après variation de valeur)		1 211,7		672,2		+80,3%
Résultat avant impôts		1 216,4		660,9		+84,1%
Résultat net consolidé
Résultat net hors variation de valeur		180,2		154,6		+16,6%
Résultat net part du Groupe		1 178,3		651,6		+80,8%
Nombre moyen d’actions (millions)		60,15		59, 99		+0,3%
Résultat par action (€)		19,59		10,86		+80,4%

Valorisation des actifs
		1S2007		1S2006		Variation
Variation de valeur des immobilisations (M€)		938,2		447,7		+109,6%
Valorisation du patrimoine* (Md€)		13,3		10,5		+26,7%
Actif net réévalué* par action (€)		141,56		105,88		+33,7%
* base bloc pour tous les segments, à l’exception du résidentiel (lots)

Bilan simplifié
En millions d’euros		1S2007		1S2006		Variation
Fonds propres		7 607		5 526		+37,8%
Dette nette		4 443		3 800		+16,9%

Informations opérationnelles
		1S2007		1S2006		Variation
Portefeuille total (Mm2)		3,54		2,95		+20,0%
Taux d’occupation physique %		94,4%		96,5%		-

• Le résultat net part du Groupe s’élève à 1 178,3 millions d’euros après prise en compte des variations de valeur, en progression de +80,8%.

• L’excédent brut d’exploitation, avant variation de valeur, progresse de +21,8%, à 273,5 millions d’euros. Après variation de valeur, l’excédent brut d’exploitation représente 1 211,7 millions d’euros.

• Les revenus locatifs du Groupe atteignent 289,5 millions d’euros, soit +7,2% par rapport à la même période de l’exercice 2006.

• La variation de valeur des immobilisations augmente de +109,6%, et s’ébablit à 938,2 millions d’euros.

• L’actif net réévalué (ANR) par action s’élève pour sa part à 141,56 euros, en progression de +33,7%.

• Les investissements de la période, 431,4 millions d’euros, concernent principalement les pôles bureaux et logistique.

2. Situation financière

Comptes de résultat

Comptes de résultats analytiques
En millions d’euros		1S2007		1S2006		Variation
Revenus locatifs - bureaux		169,7		158,1		7,3%
Revenus locatifs - résidentiel		98,0		102,7		-4,6%
Revenus locatifs - autres segments		21,9		9,3		134,9%
Revenus locatifs bruts		289,5		270,2		7,2%
Charges sur immeubles		-74,4		-70,7		5,3%
Charges refacturées		44,4		43,4		2,3%
Revenus locatifs nets		259,5		242,9		6,8%
Services et autres produits		3,6		2,5		47,4%
Services et autres charges		-1,6		-1,4		19,1%
Charges de personnel		-23,5		-17,3		35,7%
Frais de gestion nets		-12,6		-12,4		1,7%
Résultat d'exploitation		225,3		214,2		5,2%
Résultat de cession des stocks		24,7		1,0		2393,4%
Résultat de cession d'actifs		23,5		9,3		152,9%
Excédent brut d'exploitation (avant variation de valeur)		273,5		224,5		21,8%
Variation de valeur des immobilisations		938,2		447,7		109,6%
Excédent brut d'exploitation (après variation de valeur)		1 211,7		672,2		80,3%
Amortissements		-1,3		-1,3		0,6%
Autres provisions d'exploitation		1,2		0,0		8157,1%
Frais financiers nets		-79,9		-66,0		21,1%
Variation de valeur des instruments financiers		84,8		56,0		51,4%
Résultats d'opérations financières		0,0		0,0		ns
Actualisation de dettes et créances		0,0		0,0		ns
Résultat avant impôts		1 216,4		660,9		84,1%
Impôts courants		-14,5		-5,0		190,8%
Exit tax		0,0		-16,1		-100,0%
Impôts différés		-22,5		12,2		-284,2%
Résultat net des sociétés mises en équivalence		6,5		0,0		ns
Intérêts minoritaires		-7,7		-0,5		1528,9%
Résultat net consolidé (part du Groupe)		1 178,3		651,6		80,8%
Résultat net consolidé (hors variation de valeur)		180,3		154,6		16,6%

Résultats par action
En euros		1S2007		1S2006		Variation
Résultat net		19,59		10,86		80,4%
Résultat courant avant variation de valeur		3,00		2,58		16,3%
Cash flow courant avant impôt et avant variation de valeur		3,28		2,66		23,5%
Nombre moyen d’actions (hors autocontrôle)		60 147 005		59 995 330		0,3%

Comptes de résultats publiables
En millions d’euros		1S2007		1S2006		Variation
Revenus locatifs - bureaux		169,7		158,1		7,3%
Revenus locatifs - résidentiel		98,0		102,7		-4,6%
Revenus locatifs - autres segments		21,9		9,3		134,9%
Revenus locatifs bruts		289,5		270,2		7,2%
Services et autres produits		3,6		2,5		47,4%
Produit d'exploitation		293,1		272,6		7,5%
Charges sur immeubles		-74,4		-70,7		5,3%
Charges refacturées		44,4		43,4		2,3%
Services et autres charges		-1,6		-1,4		19,1%
Charges d'exploitation directes		-31,7		-28,7		10,4%
Excédent brut d'exploitation des immeubles et activités de service		261,5		243,9		7,2%
Résultats de cession des stocks		24,7		1,0		2393,4%
Résultats de cession d'actifs		23,5		9,3		152,9%
Excédent brut d'exploitation des immeubles et activités de service après cessions		309,6		254,2		21,8%
Charges de personnel		-23,5		-17,3		35,7%
Frais de gestion nets		-12,6		-12,4		1,7%
Amortissements		-1,3		-1,3		0,6%
Autres provisions d'exploitation		1,2		0,0		8157,1%
Résultat opérationnel		273,3		223,2		22,5%
Frais financiers nets		-79,9		-66,0		21,1%
Résultat avant impôts et variation de valeur		193,4		157,2		23,1%
Variation de valeur des immobilisations		938,2		447,7		109,6%
Variation de valeur des instruments financiers		84,8		56,0		51,4%
Actualisation des dettes et créances		0,0		0,0		ns
Résultat avant impôts		1216,4		660,9		84,1%
Impôts courants		-14,5		-5,0		190,8%
Exit tax		0,0		-16,1		ns
Impôts différés		-22,5		12,2		-284,2%
Résultat net des sociétés mises en équivalence		6,5		0,0		ns
Intérêts minoritaires		-7,7		-0,5		1528,9%
Résultat net (part du Groupe)		1178,3		651,6		80,8%

Un très bon premier semestre 2007

• Les loyers du Groupe GECINA atteignent 289,5 millions d’euros au premier semestre de l’exercice 2007 et progressent de +7,2%.
• Les frais généraux et de personnel s’établissent respectivement à 12,6 millions d’euros et 23,5 millions d’euros. Provisionnés dans les comptes au 31 décembre 2006 pour un montant de 30 millions d’euros, les frais de l’opération Resico (projet d’introduction en Bourse suspendu à l’annonce de l’accord de séparation entre les actionnaires principaux de METROVACESA et GECINA) sont estimés à 18 millions d’euros. Il ressort ainsi un solde de 12 millions d’euros, qui sera utilisé pour couvrir les coûts liés à l’accord de séparation.
• La variation de valeur des immeubles du patrimoine s’établit à 938,2 millions d’euros, conséquence de la bonne tenue des marchés immobiliers.
• L’excédent brut d’exploitation (analytique), avant variation de valeur, progresse de +21,8%, à 273,5 millions d’euros. Après variation de valeur, l’excédent brut d’exploitation représente 1 211,7 millions d’euros, en progression de +80,3%.

Résultat net part du Groupe, +80,8%

• Le résultat net part du Groupe progresse de +80,8% et s’établit à 1 178,3 millions d’euros, après prise en compte des variations de valeur. Hors variation de valeur, il atteint 180,3 millions d’euros, soit une évolution de +16,6%.
• Par action, le résultat net part du Groupe ressort à 19,59 euros, en progression de +80,4% par rapport au 30 juin 2006.

Note : sur la base des éléments des comptes de résultats analytiques.

Bilan

		30 juin 2007		31 Déc. 2006
ACTIF		M €		M €
Eléments non courants		11 789,6		10 387,4
Immeubles de placement		11 226,6		9 590,1
Immeubles en restructuration		340,3		639,4
Immobilisations en cours		0,0		0,0
Immeubles d'exploitation		72,6		73,5
Autres immobilisations corporelles		2,7		3,1
Immobilisations incorporelles		2,0		2,0
Immobilisations financières		85,5		23,8
Titres en équivalence		59,3		53,6
Impôts différés		0,5		1,9
Eléments courants		947,4		1 207,9
Immeubles en vente		432,3		598,3
Stocks		27,4		47,7
Clients et autres créances		45,9		45,0
Autres créances		67,4		291,8
Charges constatées d'avance		14,7		7,2
Instruments dérivés		134,8		45,6
Disponibilités et valeurs mobilières		225,0		172,3
TOTAL ACTIF		12 737,0		11 595,3

		30 juin 2007		31 Déc. 2006
PASSIF		M €		M €
Capital et réserves		7 607,0		6 666,0
Capital		467,1		467,0
Primes d'émission, de fusion, d'apport		1 857,3		1 856,9
Réserves consolidées		4 087,9		2 547,3
Résultat consolidé du Groupe		1 178,3		1 778,6
Capitaux propres du Groupe		7 590,6		6 649,8
Intérêts minoritaires		16,4		16,2
Dettes non courantes		4 081,0		3 763,8
Dettes financières		3 921,8		3 626,4
Instruments dérivés		2,3		4,2
Impôts différés passifs		103,3		73,9
Dettes fiscales et sociales		18,0		22,5
Provisions pour risques et charges		35,6		36,8
Dettes courantes		1 049,1		1 165,5
Part court terme des dettes financières		746,2		780,4
Instruments dérivés		13,3		6,5
Dépôts de garantie		66,2		62,1
Fournisseurs		121,2		229,9
Dettes fiscales et sociales		67,2		44,3
Autres dettes		32,9		41,0
Produits comptabilisés d'avance		2,0		1,3
TOTAL PASSIF		12 737,0		11 595,3

A la fin du mois de juin 2007, le total de bilan s’établit à 12 737 millions d’euros, comprenant

7 607 millions d’euros de capitaux propres y compris 16,4 millions d’euros pour les intérêts minoritaires.

Gecimed, structure dédiée à l’immobilier de la santé dans laquelle GECINA détient une participation à hauteur de 38%, et qui est consolidée par mise en équivalence dans les comptes du Groupe, représente une quote-part d’actif de 59,3 millions d’euros.

Dette financière

A fin juin 2007, l’endettement financier net s’élève à 4 443 millions d’euros.

Le ratio dette nette sur la valeur des actifs ressort ainsi à 33,5% sur la base des valeurs d’expertises, prix nets vendeurs, en lots pour les immeubles résidentiels et en bloc pour les actifs tertiaires. Le ratio de couverture, excédent brut d’exploitation sur frais financiers, s’établit quant à lui à 3,1. Le coût de la dette progresse par rapport à la fin de l’année 2006, et se situe à 4,42%. La durée moyenne de la dette est de 4,6 années. Elle est couverte à 82% par des taux fixes, le solde étant à taux variables.

Investissements du premier semestre 2007

Les investissements totaux réalisés au cours du premier semestre 2007 s’élèvent à 431,4 millions d’euros et concernent principalement les pôles bureaux et logistique.

3. Valorisation du patrimoine

Augmentation de la valeur du patrimoine

Les immeubles du patrimoine de GECINA sont expertisés deux fois par an par des experts indépendants. A fin juin 2007, le portefeuille de GECINA est ainsi évalué à 13,3 milliards d’euros (lots), en croissance de +26,7% par rapport à

10,5 milliards d’euros au 30 juin 2006. A structure égale et hors surfaces en vente, la progression est de +23,2% (lots) et de +24,6% (bloc). Sur la base d’expertises en bloc des immeubles, la valeur du patrimoine ressort à 12,5 milliards d’euros.

Par rapport à fin juin 2006, la valorisation de la Division bureaux enregistre une très bonne performance, avec une progression supérieure à +39%. La valeur du patrimoine résidentiel, pour sa part, augmente de +7%. Celle des hôtels progresse de +26,2%. Et enfin, le segment de la logistique fait ressortir la plus forte évolution du portefeuille total de GECINA, à +54%.

Dans un contexte de marché où les taux de rendement diminuent encore, le rendement global du patrimoine de GECINA ressort pour sa part à 4,81% : 5,22% pour les bureaux, 4,12% pour le résidentiel et 6,33% pour les autres segments.

Valorisation du patrimoine (M€)
		juin-06		déc-06		juin-07			Variation 1S07/1S06
Bureaux		5 156,8		6 278,0		7 181,1			39,3%
Résidentiel		4 770,5		4 942,4		5 104,8			7,0%
Hôtels		211,5		232,7		266,9			26,2%
Logistique		329,6		391,2		508,0			54,1%
Santé		0,0		203,2		205,9			ns
Valeur totale du Patrimoine		10 468,4		12 047,5		13 266,7			26,7%

^{Sur la base d’une valorisation en bloc pour tous les segments à l’exception du résidentiel (lots)}

^{Valorisation du patrimoine santé sur la base de la participation de GECINA dans Gecimed (38%)}

Actif net réévalué

L’actif net réévalué dilué après impôt s’élève à 8,6 milliards d’euros (lots), et à 7,9 milliards d’euros (bloc). Par action, les actifs nets réévalués dilués après impôt ont atteint 141,56 euros (lots) et 129,12 euros (bloc), soit des progressions respectives de +33,7% et de +38,5% par rapport à la même période de l’exercice 2006.

				ANR LOTS						ANR BLOC
En millions d’euros		1S2006		Déc-2006		1S2007		1S2006		Déc-2006		1S2007
Capitaux propres		5 511,8		6 649,8		7 590,6		5 511,8		6 649,8		7 590,6
+ Plus-values		870,4		888,3		969,2		102,9		155,9		209,3
+/- Impôts / Autres		-6,5		-5,4		-1,9		-5,9		-4,7		-1,5
- Intérêts minoritaires		-10,1		-7,5		-1,7		-10,1		-7,5		-1,7
+/- Dette		16,4		25,4		22,7		16,4		25,4		22,7
= ANR - non dilué		6 382,0		7 550,5		8 579,0		5 615,1		6 818,8		7 819,4
Nombre d'actions (hors autodétention)		60 041 829		60 127 800		60 227 470		60 041 829		60 127 800		60 227 470
= ANR par action - non dilué (en €)		106,29		125,57		142,44		93,52		113,41		129,83
Variation		34,0%		13,4%				38,8%		14,5%
ANR - non dilué		6 382,0		7 550,5		8 579,0		5 615,1		6 818,8		7 819,4
+ Impact stock options		40,6		66,9		63,9		40,6		66,9		63,9
= ANR - dilué		6 422,6		7 617,4		8 642,9		5 655,7		6 885,7		7 883,3
Nombre dilué d'actions (hors autodétention)		60 656 977		60 990 887		61 054 344		60 656 977		60 990 887		61 054 344
= ANR par action – dilué (en €)		105,88		124,89		141,56		93,24		112,90		129,12
?		33,7%		13,3%				38,5%		14,4%

4. Activité

Revenus locatifs

Revenus locatifs
M€		1S2007		1S2006		Variation		? Pér. constant
Bureaux		169,7		158,1		7,3%		5,4%
Résidentiel		98,0		102,7		-4,6%		3,6%
Autres Segments		21,9		9,3		134,9%		13,5%
Logistique		13,6		2,5		445,4%
Hôtels		8,3		6,8		21,6%
Revenus locatifs totaux		289,5		270,2		7,2%		5,0%

Les loyers du premier semestre 2007 représentent 289,5 millions d’euros et augmentent de +7,2%. Les nouveaux investissements réalisés au cours de la période contribuent à hauteur de 25,8 millions d’euros. A structure égale et hors surfaces en vente, la progression est de +5,0% : +5,4% pour les bureaux, +3,6% pour le secteur résidentiel, et +13,5% pour les autres segments.

Le pôle bureaux enregistre 169,7 millions de loyers, soit une progression de +7,3%, et représente 58,6% des revenus locatifs du groupe GECINA. Plus de 38 000 m² ont été loués au cours du premier semestre, dont 22 200 m² concernent des locations faisant suite à la livraison de nouveaux immeubles (Défense Ouest à Colombes, Cristallin à Boulogne-Billancourt).

Les loyers du secteur résidentiel, sous l’effet des cessions réalisées au premier semestre, sont en baisse de 4,6% par rapport à la même période de l’exercice 2006. Ils s’établissent à 98,0 millions d’euros, soit 33,8% des revenus locatifs du Groupe. Les relocations ont concerné 973 appartements, 58 200 m² de surfaces résidentielles, soit un taux de rotation de 14,3%. Le loyer moyen de relocation ressort à 15,52 euros, en progression de +8,5% par rapport au 30 juin 2006.

Les revenus locatifs des autres segments, 21,9 millions d’euros, contribuent pour 7,6% aux loyers totaux de GECINA. Ils se répartissent entre la logistique pour 13,6 millions d’euros et l’hôtellerie à hauteur de 8,3 millions d’euros. De nouvelles locations sont intervenues sur ce segment, avec la livraison de la plateforme logistique de Lagny-le-Sec (16 300 m²), et d’un actif à Budapest (18 000 m²).

Le patrimoine de GECINA totalise 3,54 millions de m² à fin juin 2007, en tenant compte de 0,5 million de m² de projets de développement.

Le taux d’occupation physique du patrimoine de GECINA s’établit à 96,6%. Par secteur, il se situe à 95,9% pour les bureaux (sans les livraisons d’immeubles neufs intervenues au premier semestre), 98,3% pour le résidentiel, et 95,3% pour les autres actifs.

La marge locative du groupe GECINA est stable, à 89,6%.

Cessions

GECINA poursuit sa politique de cessions et d’optimisation de son patrimoine. Sur la période écoulée, les cessions d’actifs représentent 271,9 millions d’euros, et portent principalement sur des actifs résidentiels (438 logements, 36 856 m²) et 9 840 m² de bureaux.

Ces cessions ont été effectuées à un prix supérieur de 7% en moyenne par rapport aux valeurs d’expertises lots, et à un prix supérieur de 16% en moyenne par rapport aux valeurs d’expertises bloc du 31 décembre 2006.

Investissements

Les investissements réalisés au cours du premier semestre 2007 se sont élevés à 431,4 millions d’euros. Ils ont principalement concerné les pôles bureaux et logistique.

Un immeuble de bureaux de 2 000 m² à Paris 2^ème (rue Volney) a été acquis au premier semestre 2007. Cet actif est entièrement loué.

GECINA a également réalisé l’acquisition de 169 000 m² de surfaces logistiques existantes. Un portefeuille comprenant 13 actifs répartis sur le territoire français a ainsi été acquis auprès du groupe Mory. Deux autres investissements ont été effectués sur ce segment : un entrepôt de 55 000 m² à Trappes, et enfin une plate-forme logistique de 24 000 m² à Chilly-Mazarin.

Projets de développement

A fin juin 2007, GECINA possède une réserve de projets de près de 593 000 m² dont les livraisons s’échelonnent de 2007 à 2011.

En complément de sa politique d’investissement d’immeubles d’habitation existants ou à construire, GECINA a initié la constitution d’un patrimoine spécifique de résidences étudiants sur un secteur immobilier porteur. Ce nouveau type d’actifs résidentiels offrant d’excellents rendements, viendra dynamiser et augmenter la profitabilité du portefeuille résidentiel de GECINA. Le Groupe s’est ainsi engagé dans la réalisation d’une résidence étudiants de 238 logements (6 980 m²) sur la commune du Bourget. La livraison de cet actif devrait intervenir à la fin du troisième trimestre 2008.

En outre, une promesse de vente a été signée pour l’acquisition d’un terrain de 4,58 hectares sur la région du pays genevois en Haute-Savoie. Cet investissement est accompagné d’un projet résidentiel de 11 600 m² dont la livraison est prévue pour 2010 : 98 appartements répartis dans 8 immeubles et 48 maisons individuelles.

Au premier semestre 2007, GECINA s’est engagé dans le développement de 230 000 m² de plates-formes logistiques. Au début de l’année, le Groupe a signé une promesse de vente portant sur l’acquisition d’un terrain de 26 hectares en vue de réaliser un parc logistique de 90 000 m² sur la commune de Moussy le Neuf. Enfin, la livraison d’un autre projet de développement d’un parc logistique de 140 000 m² situé à Louailles, à proximité de Sablé sur Sarthe, devrait intervenir à partir de la fin de l’année 2009.

Les travaux de réhabilitation du centre commercial Beaugrenelle (Paris 15^ème) ont commencé, les permis de démolir et de construire ayant été obtenus. La livraison de ce complexe commercial est prévue en 2010.

Projets de développement livrés au premier semestre

Les principaux développements livrés sur les six premiers mois de l’année 2007 ont concerné des immeubles de bureaux (93 000 m²) et deux plates-formes logistiques (34 300 m²). Ces nouveaux actifs représentent un investissement total de plus de 530 millions d’euros.

Pour le pôle bureaux, trois immeubles de taille importante ont été livrés sur la période :

• Défense Ouest (Colombes), 58 000 m²,
• Crystalys (Vélizy), 25 600 m²,
• Pyramidion (Courbevoie), 9 400 m².

Ces trois actifs sont situés dans l’ouest parisien, sur des secteurs en forte croissance.

Enfin, sur le segment de la logistique, une plate-forme de 16 300 m² située à Lagny le Sec a été livrée au mois de février 2007. Cet actif est entièrement loué. Un autre actif logistique (18 000 m² à Budapest) a également été livré au cours du premier semestre.

5. Perspectives

Grâce au dynamisme des marchés immobiliers soutenu par un contexte macro-économique bien orienté, les perspectives pour la fin de l’année 2007 sont bonnes. Les actifs livrés au cours des six premiers mois contribueront à la croissance des loyers. En outre, au 30 juin 2007, GECINA dispose d’une réserve de projets de près de 593 000 m², principalement sur les segments des bureaux (Paris et Région parisienne) et de la logistique, dont l’achèvement est prévu entre 2007 et 2011.

Au cours du deuxième semestre, la mise en place de l’Accord de séparation entre les principaux actionnaires de METROVACESA annoncé en 2007 devrait intervenir.