KLÉPIERRE PREND LE CONTRÔLE DE LA 1ÈRE FONCIÈRE SCANDINAVE SUR FOND DE BONS RÉSULTATS SEMESTRIELS

Regulatory News:

Le ralentissement de la croissance économique n’a que faiblement affecté Klépierre (Paris:LI) au cours du 1^er semestre 2008, l’activité d’externalisation d’immobilier des grandes enseignes de Klémurs ayant même connu une forte progression. En consolidé, les loyers progressent de 14%, le cash-flow net courant par action de 11,5% et l’actif net réévalué par action (droits compris) de 3,5% sur 6 mois pour un patrimoine expertisé à 12 milliards d’euros en part totale. Les investissements du semestre se sont élevés à 516 millions d’euros dont 154,5 millions d’euros pour Klémurs.

Ces performances satisfaisantes s’expliquent notamment par la diversification géographique du portefeuille et par la bonne résistance en France des centres intercommunaux.

Klépierre a par ailleurs revu de manière rigoureuse son portefeuille de développement en relevant ses seuils d’exigence en matière de rentabilité et d’intérêt stratégique. Le nouveau portefeuille, s’établit à 3 milliards d’euros sur la période 2008-2012 dont 1,3 milliard d’euros pour les projets engagés affichant un taux de rendement moyen à l’ouverture de 6,4%.

ACQUISITION DE LA 1^ÈRE FONCIÈRE DE CENTRES COMMERCIAUX SCANDINAVE CONJOINTEMENT AVEC LE FONDS HOLLANDAIS ABP

Poursuivant son projet de créer le leader européen de l’immobilier de centres commerciaux et de commerce et d’en diversifier la base économique, Klépierre vient d’annoncer, sous réserve de l’accord des autorités de la concurrence concernées, l’acquisition, aux cotés du fonds de pension néerlandais ABP du numéro 1 scandinave, le norvégien Steen & Strøm pour 2,7 milliards d’euros. Steen & Strøm détient 30 centres commerciaux en Norvège, Suède et Danemark représentant un patrimoine de près de 2,5 milliards d’euros en part totale. Le montant de loyers nets attendus en année pleine s’élève à 154 millions d’euros. La société dispose par ailleurs en Scandinavie d’un portefeuille de développement de grande qualité de plus de 1 milliard d’euros dont 0,5 milliard d’euros pour les projets engagés.

« Dans une période de ralentissement de la croissance économique en Europe de l’Ouest l’acquisition de Steen & Strøm permet à Klépierre de diversifier son patrimoine, son portefeuille de développement et ses revenus sur une zone économique très solide en s’appuyant sur une équipe de gestion extrêmement performante de 400 collaborateurs. » a déclaré Michel Clair, Président du Directoire de Klépierre. « Elle constitue par ailleurs une plateforme d’observation unique sur les marchés avoisinants».

A l’issue de cette opération, le patrimoine de Klépierre en part totale se montera à 14,5 milliards d’euros et son portefeuille de projets de développement à 4 milliards d’euros dont 1,8 milliard d’euros pour la partie engagée.

Compte tenu des dettes existantes et d’une participation à hauteur de 56,1% (ABP 43,9%), le montant de l’investissement pour Klépierre est de l’ordre de 600 millions d’euros. Il est prévu que l'opération soit effective au 2^nd semestre 2008. Klépierre dispose de la capacité de mobiliser des ressources suffisantes afin de régler les sommes qui seront dues à cette occasion mais envisage par la suite de refinancer probablement entre le tiers et la moitié de cet investissement par la voie d'une augmentation de capital avec droit préférentiel de souscription. Le principe, les modalités et le calendrier détaillés de cette opération, qui fera l'objet d'un prospectus soumis au visa de l'Autorité des marchés financiers (AMF), seront fixés ultérieurement. BNP Paribas, premier actionnaire de Klépierre, a d'ores et déjà informé la Société de son intention de principe d'y participer au moins à hauteur de sa participation actuelle dans Klépierre.

Dans le cadre de cette annonce, Michel Clair, Président du Directoire de Klépierre a déclaré : « Au cours des huit dernières années, Klépierre a développé sa stratégie de croissance en Europe dans les centres commerciaux sur quatre axes: investissement dans tous les formats adoptés par le commerce moderne, gestion locative active, diversification géographique et multiplication des partenariats financiers et industriels. C’est dans cette vision stratégique que s’inscrit aujourd’hui l’acquisition de la très belle société qu’est Steen & Strøm, aux cotés d’ABP l’un des investisseurs les plus actifs dans l’univers des centres commerciaux. Cette acquisition donne à Klépierre le leadership sur trois marchés scandinaves, parmi les plus sûrs d’Europe, mais aussi les plus difficiles à pénétrer. Elle renforce notre modèle et nous ouvre de nouvelles perspectives. »

L’augmentation de capital prévue pour financer cette opération aura mécaniquement un effet sur le cash flow net courant par action qui, du fait de la dilution et d’un contexte économique moins porteur, progressera à un taux inférieur à 10% la première année de l’acquisition. Michel Clair a toutefois précisé « Si la baisse en 2009 du taux de croissance de notre cash flow par action semble inévitable, nous sommes convaincus que ce phénomène ne sera que temporaire et que la dynamique de notre modèle, accrue par l’intégration de Steen & Strøm, nous permettra d’atteindre de nouveau très rapidement un taux de progression à deux chiffres, taux qui reste notre objectif de moyenne période ».

I. DE BONS RÉSULTATS SEMESTRIELS

Le Conseil de surveillance, réuni le 25 juillet, a examiné l’activité de la société et validé les comptes du 1^er semestre 2008, arrêtés par le Directoire le 22 juillet dernier.

En millions d’euros						Variation		Variation à  périmètre constant
		30-juin 2008		30-juin 2007
Loyers		324,9		285,0		14,0%		5,5%
dont centres commerciaux		284,4		249,3		14,1%		5,2%
dont commerces		15,1		11,4		32,3%		8,4%
dont bureaux		25,4		24,3		4,5%		7,1%
Loyers nets		303,2		266,9		13,6%
Honoraires		32,3		30,0		7,5%
Cash-flow d’exploitation		293,3		257,1		14,1%
En euros par action
Cash-flow net courant		1,20		1,08		11,5%
Bénéfice net		0,59		0,72		-17,8%
Actif net réévalué (1)		42,5		36,3		17,1%
(1) droits compris, après fiscalité sur plus-values latentes et remise en valeur de marché des instruments financiers

UN EFFET LIMITÉ DU RALENTISSEMENT DE LA CROISSANCE SUR L’ACTIVITÉ DES GALERIES

Le ralentissement de la consommation des ménages, en Europe de l’ouest principalement, a eu un effet limité sur le chiffre d’affaires des galeries détenues par Klépierre et différent en fonction de leur localisation et de leur format.

Sur les cinq premiers mois de l’année, les chiffres d’affaires des galeries sont en hausse de 1,1% (cumul janvier – mai 2007/2006 : +3,4%) avec des évolutions contrastées: l’Europe centrale, la Grèce et la Belgique connaissent une évolution positive alors que les chiffres d’affaires espagnols, italiens et portugais sont en baisse (respectivement de -2,9%, - 2,2% et -4,5%).

En France, les chiffres d’affaires des galeries en cumul sur le semestre sont stables principalement du fait d’un mois de juin en baisse, notamment dû à un effet calendaire. L’activité a été bien orientée dans les centres intercommunaux (84 centres en France) qui enregistrent un 1^er semestre en progression (+1,4%), les centres régionaux (-0,8%) et les centres de centre-ville (-1,1%) étant en léger repli.

Les loyers Centres commerciaux sont en hausse de 14,1% au 1^er semestre 2008 pour atteindre 284,4 millions d’euros. Les acquisitions réalisées en 2007 ont contribué aux loyers du semestre à hauteur de 22,7 millions d’euros : en France (11,7 M€) avec notamment les extensions de Rambouillet, Orléans-Saran, les deux hypermarchés Leclerc de la région toulousaine et le centre Victor Hugo à Valence ; au Portugal (2,2 M€) avec le rachat des 50% du centre Parque Nascente et en Pologne (6,9 M€) avec les 3 centres de Rybnik, Sosnowiec et Lublin, pour les principaux changements.

Les acquisitions réalisées au 1^er semestre 2008 ont contribué plus modestement (3,1 M€) ; il s’agit essentiellement des deux galeries italiennes de Lonato et Verone.

A périmètre constant, la progression de 5,2% résulte de l’indexation (impact de +3,7% sur l’ensemble de la zone) et de la revalorisation locative : 270 baux recommercialisés et 304 baux renouvelés avec des conditions en hausse respectives de 10,9% et 14,1%.

Les loyers Commerces, à 15,1 millions d’euros au 30 juin 2008, progressent de 32,3% sous l’effet des acquisitions réalisées en 2007 et 2008 (+2,7 M€). A périmètre constant, la hausse de 8,4% provient de l’indexation (+4,8%) et de la perception des premiers loyers variables (0,4 M€).

Les loyers Bureaux augmentent de 7,1% à périmètre constant sous l’impact de l’indexation (+4,1%) et des relocations réalisées en 2007 et 2008 (+4,0%) malgré une vacance résiduelle sur l’immeuble Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine (-0,2%).

Les honoraires atteignent 32,3 millions d’euros, en hausse de 7,5% et proviennent quasi exclusivement du secteur Centres commerciaux.

CASH FLOW NET COURANT PAR ACTION : +11,5%

Le cash flow d’exploitation en part totale s’établit à 293,3 millions d’euros, en progression de 14,1%. Le coût de l’endettement net est de 91,4 millions d’euros sur le 1^er semestre 2008, en hausse de 20% par rapport à la même période de 2007 sous l’effet de l’augmentation de la dette qui est passée de 4 108 millions d’euros à 4 992 millions d’euros en 1 an. Le coût de la dette est resté stable aux alentours de 4,3% sur la période, bénéficiant du renforcement des couvertures à taux fixe (85% au 30 juin 2008).

Les dotations aux amortissements et provisions sur immeubles sont en forte augmentation (36,4%) du fait de 22,7 millions d’euros de dotations aux provisions pour dépréciation, liée en grande partie (17,0 M€) à l’appréciation de devises non euro et son impact sur le rehaussement des valeurs nettes comptables de certains actifs. Sur le semestre, l’appréciation des monnaies non euro du Groupe a généré une augmentation des capitaux propres de 79 millions d’euros.

Le cash flow net courant atteint 192,0 millions d’euros (164,6 M€ en part du groupe, +11,0%). Ramené par action, il ressort à 1,20 euro, en hausse de 11,5%.

Le résultat de cessions est pratiquement stable à 21,6 millions d’euros et enregistre la vente d’une quote-part indivise de la galerie Annecy Courier ainsi que la cession de la participation dans la société belge de gestion Devimo.

Le résultat net consolidé s’élève à 99,3 millions d’euros en part totale et à 80,6 millions d’euros en part du groupe. Cette baisse de 18,1% s’explique par l’augmentation des dotations aux provisions mais également par une charge d’impôt non récurrente pour un montant net de 8,5 millions d’euros due à l’entrée dans le régime SIIC de la société Progest.

ACTIF NET RÉÉVALUÉ PAR ACTION : +3,5% SUR 6 MOIS

La valeur du patrimoine, droits compris, au 30 juin 2008 s’élève à 12,0 milliards d’euros en part totale et 10,7 milliards d’euros en part du groupe.

Appréciée à périmètre constant, la valorisation des actifs sur les 6 premiers mois de l’année est en hausse de 1,1% pour les centres commerciaux, 0,6% pour les commerces et de 2,4% pour les bureaux (respectivement +8,3%, +7,0% et +6,9% sur 12 mois).

Cette évolution prend en compte la hausse des revenus sur 6 mois qui est venue plus que compensée la hausse des taux de rendement sur la période (+ 4 bp pour les centres commerciaux, stables pour les commerces et + 10 bp pour les bureaux).

L’Actif Net Réévalué, droits compris et après fiscalité latente et mise en valeur de marché des instruments financiers, atteint 42,5 euros par action au 30 juin 2008 contre 41,1 euros au 31 décembre 2007 (+3,5% sur 6 mois) et 40,0 euros hors droits.

516 MILLIONS D’EUROS D’INVESTISSEMENT AU 1^ER SEMESTRE 2008

Klépierre a investi pour 516,4 millions d’euros au 1^er semestre 2008, la majeure partie en centres commerciaux (350,8 M€), également dans les commerces au travers de Klémurs (154,5 M€) et dans une moindre mesure dans les bureaux (11,1 M€).

Les investissements en centres commerciaux, dont 304 millions d’euros sur des opérations engagées, se sont concentrés principalement :

• sur la France (145 M€) et concernent des projets de nouveaux centres (Aubervilliers, Montpellier Odysseum etc…) ou des extensions en cours de construction (Val d’Europe, Blagnac, Saint-Orens, Clermont Jaude etc…) ;
• sur l’Italie (139 M€) avec principalement les galeries de Lonato et Vérone ;
• et sur la Hongrie (44 M€) avec un premier acompte sur le projet Corvin et l’acquisition du terrain pour développer un nouveau centre à Szekesfehervar.

UN PORTEFEUILLE DE DÉVELOPPEMENT AUX EXIGENCES RENFORCÉES

Klépierre a par ailleurs revu de manière rigoureuse son portefeuille de développement en relevant ses seuils d’exigence en matière de rentabilité et d’intérêt stratégique. Le nouveau portefeuille, s’établit à 3 milliards d’euros sur la période 2008-2012 dont 1,3 milliard d’euros pour les projets engagés affichant un taux de rendement moyen à l’ouverture de 6,4%. Un peu moins de la moitié de ses projets sont situés en France.

En y ajoutant les projets conduits par Steen & Strøm, le portefeuille de développement se monte à 4 milliards d’euros dont 1,8 milliard au titre des projets engagés.

II. KLÉPIERRE, CONJOINTEMENT AVEC LE FONDS DE PENSION HOLLANDAIS ABP, ACQUIERT STEEN & STRØM, 1^ÈRE FONCIÈRE DE CENTRES COMMERCIAUX EN SCANDINAVIE POUR UN PRIX DE NOK 21,9 MILLIARDS (EUR 2,7 MDS)

Communiqué conjoint ABP Pension Fund – Klépierre

ABP Pension Fund (“ABP”) et Klépierre ont signé conjointement avec la société Canica un protocole le 25 juillet dernier en vue d’acquérir 100% du capital de la société norvégienne Steen & Strøm ASA, pour un prix de NOK 21.9 milliards (EUR 2.7 milliards).

Steen & Strøm est la première foncière intégrée de centres commerciaux de Scandinavie. La société détient un portefeuille de grande qualité composé de 30 centres commerciaux (18 en Norvège, 9 en Suède et 3 au Danemark) représentant une surface locative nette de 780.000 m² environ. Le taux d’occupation financier des centres est de 96.4%. Le portefeuille comprend des centres de référence en Scandinavie comme Fields à Copenhague au Danemark et Allum à Partille en Suède. Les locataires de Steen & Strøm comptent toutes les principales enseignes scandinaves, de grandes enseignes internationales comme des commerces indépendants.

En complément des centres détenus, la société a constitué un portefeuille de développement important de nouveaux centres en Scandinavie, dont 6 sont en cours de construction. Steen & Strøm gère également pour compte de tiers 26 centres commerciaux en Norvège et au Danemark.

Cette opération donne à ABP et Klépierre la taille critique sur le marché scandinave et les deux sociétés utiliseront Steen & Strøm comme leur plateforme principale de centres commerciaux dans la région nordique pour de futurs investissements. Aux termes du protocole, Steen & Strøm sera détenue à hauteur de 43,9% par ABP et de 56,1% par Klépierre. La société demeura une entité légale à part entière, conservant son management et ses employés.

Steen & Strøm dispose de la meilleure équipe de gestion en Scandinavie composée de 400 collaborateurs expérimentés sous la direction d’un management de premier niveau. Klépierre et ABP apporteront leur expérience et leur capacité financière au management en place pour exprimer tout le potentiel de l’activité. L’intention commune d’ABP et Klépierre est de poursuivre l’activité de Steen & Strøm sous sa forme actuelle et de soutenir la société dans la conduite de ses ambitions de croissance, y compris la réalisation de son programme de développement.

Commentant l’opération, Laurent Morel, Membre du Directoire de Klépierre, a déclaré : « La qualité des centres en exploitation et l’existence d’un portefeuille significatif de projets dont beaucoup sont déjà en développement, sont les deux attraits majeurs de cette acquisition. De plus, la démonstration n'est plus à faire que l'entreprise Steen & Strøm est la plateforme idéale pour gérer et développer dynamiquement ce patrimoine. Nous sommes très heureux de pouvoir collaborer bientôt avec cette équipe au track record remarquable. »

Patrick Kanters, Directeur Général de Global Real Estate d’ABP, a ajouté : « C’est très rare de pouvoir acquérir une position substantielle au sein d’une plateforme intégrée de centres commerciaux de cette réputation en Europe. Cette acquisition renforce notre portefeuille de foncières européennes spécialisées et offre au management de Steen & Strøm un soutien pour la poursuite de leur développement. »

Olav Line, Directeur Général de Steen & Strøm, a déclaré en commentaire: « Je suis ravi de voir Klépierre et ABP s’unir pour la détention de Steen & Strøm, leur engagement significatif marqué par cette transaction reflétant une profonde confiance dans nos capacités et notre potentiel. Leur dimension internationale alliée à leurs compétences et leur capacité financière offriront à Steen & Strøm de nouvelles opportunités et nous permettrons de conforter l’importante plateforme créée par l’ancien actionnaire ».

L’acquisition définitive devrait avoir lieu au cours du 2^nd semestre 2008, après approbation des autorités concernées.

Prochains évènements et publications :

• 28 octobre 2008, chiffre d’affaires 3^ème trimestre 2008