SFL lance une offre publique sur les titres de SOPHIA pour constituer une nouvelle grande foncière cotée
OFFRE PUBLIQUE ALTERNATIVE D'ACHAT OU D'ECHANGE PORTANT SUR LES ACTIONS DE SOPHIA ET OFFRE PUBLIQUE D'ACHAT VISANT LES OBLIGATIONS CONVERTIBLES DE SOPHIA PAR SFL
- UN PROJET INDUSTRIEL A FORTE VALEUR AJOUTEE
- LA PREMIERE OPERATION DE RAPPROCHEMENT SOUS LE NOUVEAU REGIME DE TRANSPARENCE FISCALE ( SIIC)
- UN PROFIL FINANCIER ATTRACTIF
- UN ENDETTEMENT MAITRISE
Paris, le 30 septembre 2003 - Le Conseil d'Administration de SFL - Société
Foncière Lyonnaise cotée au Premier Marché de la Bourse de Paris, code ISIN
0000033409 -, réuni le 28 septembre 2003, a décidé de proposer aux actionnaires
de Sophia - cotée au Premier Marché, Code ISIN 0000120776 - une offre
alternative (sans qu'il soit fixé de plafond à l'une ou l'autre branche) faite à 5
actions SFL à émettre pour 4 actions Sophia dans le cadre de l'Offre Publique
d'Echange, 38,5 euros pour 1 action Sophia et 58,91 euros pour une obligation
convertible Sophia dans le cadre de l'Offre Publique d'Achat.
La parité d'échange de l'OPE représente une prime de 14,1% sur le dernier cours
avant mouvement sur le titre Sophia(*) et de 14,2% sur la moyenne(**) des cours des
douze derniers mois. Sur la base du cours de SFL avant suspension, la valeur
implicite par action Sophia est de 40,75 euros.
L'OPA offre une prime de 14,6% sur le dernier cours avant mouvement sur le titre
Sophia(*) et de 25,4% sur la moyenne (**) des cours des douze derniers mois.
L'OPA sur les obligations convertibles représente une prime de 13,3% sur le
dernier cours avant mouvement sur le titre Sophia(*) et de 20,8% sur la moyenne(**)
des douze derniers mois.
Le prix d'OPA fait ressortir une décote de 1,9% par rapport à l'ANR au 30 juin
(hors droits(***) et après exit tax) et hors potentiel d'upside.
(*) cours de clôture du 3 septembre 2003 - (**) moyenne pondérée par les volumes - (***) 6 %
. Un projet industriel à forte valeur ajoutée : la première opération de
rapprochement sous le nouveau régime de transparence fiscale (SIIC)
Cette opération amicale, qui s'inscrit dans le cadre d'un projet industriel
stratégique et pérenne, donnera naissance à une nouvelle grande foncière, leader
sur le marché de l'immobilier de bureaux et de commerces dans le Quartier
Central des Affaires (Paris) et en Région Parisienne.
Le patrimoine de l'entité combinée comptera 1,7 millions de m 2 pour une valeur
totale (au 30 juin 2003) de 5,2 milliards d'euros (hors droits - en valeur d'expertise)
dont 94% à Paris et en région parisienne et plus de 70% de bureaux. Les loyers
provenant du patrimoine de l'entité combinée sont de l'ordre de 350 millions
d'euros par an.
La nouvelle entité disposera d'équipes pluridisciplinaires expérimentées au savoir-
faire reconnu et bénéficiera d'une taille critique susceptible de produire des
synergies d'exploitation compte tenu des similitudes et des complémentarités des
actifs de la SFL et de Sophia. Elle sera dotée d'un patrimoine attractif par sa
qualité, sa localisation ainsi que sa spécialisation en bureaux, avec une très bonne
qualité du risque locatif et recelant un potentiel de croissance significatif de ses
revenus locatifs.
La nouvelle société verra s'accroître sa capacité d'arbitrage et d'investissement lui
permettant de bénéficier pleinement de l'impact favorable du nouveau régime
SIIC, d'intervenir sur des opérations portant sur des portefeuilles ou des biens
immobiliers de taille significative - mis sur le marché par les groupes privés ou
' externalisés ' par l'Etat - , et d'afficher des rendements en ligne avec les
exigences du régime SIIC (dans la ligne des rendements proposés par Sophia et
SFL à leurs actionnaires actuels).
SFL prévoit ainsi de poursuivre les plans de cessions déjà engagés et de mettre
en oeuvre un programme de cessions additionnel afin d'accélérer le recentrage
stratégique entrepris par les deux sociétés. Il s'agira essentiellement de cessions
d'actifs non stratégiques (hotels, entrepôts, habitations) ou à perspectives de
croissance de revenus limitées (' actifs matures '). Le plan de cessions envisagé
représente un montant total de l'ordre de 1,7 milliards d'euros d'ici à fin 2005, soit
un taux de rotation du portefeuille d'environ 10 à 15% par an. Ce taux de rotation
est en phase avec les nouvelles perspectives du régime SIIC.
Par ailleurs, dans la continuité de la stratégie actuelle de Sophia, SFL entend
maintenir la gestion immobilière pour compte de tiers et la gestion en extinction du
portefeuille de crédit-bail. Pour cette raison, la demande d'autorisation de prise de
contrôle de Sophia auprès du CECEI est assortie d'une demande de retrait de son
agrément en qualité d'établissement de crédit à l'échéance d'un délai maximum
d'un an.
Dans la logique de cette opération de rapprochement, il est envisagé de procéder,
au moment venu, à une fusion des deux entités qui pourrait se traduire par la
création d'une nouvelle raison sociale et par le regroupement des équipes sur un
nouveau site commun.
. Complémentarité et optimisation des savoir-faire
Dans le cadre de ce projet industriel, il est prévu que les principaux dirigeants de
Sophia rejoindront le futur Comité Exécutif du nouveau Groupe.
Dans cette même disposition d'esprit, les équipes de SFL et de Sophia - 260
collaborateurs au total (au 30 juin) - seront intégrées afin de promouvoir les
' meilleures pratiques ' et développer leurs complémentarités.
Cette intégration des équipes, largement par addition, est essentielle pour la
réussite du projet compte tenu de l'importance du patrimoine de l'entité combinée
et de ses ambitions en matière d'arbitrage et d'investissement. Elle bénéficiera
ainsi des compétences et connaissances spécifiques développées par les équipes
des deux sociétés et pourra mobiliser toutes les ressources disponibles pour
mener à bien cet ambitieux projet industriel et financier.
A cet égard, afin d'encourager et de récompenser la performance opérationnelle et
boursière de la nouvelle société, des mécanismes d'intéressement et de
participation seront mis en place pour les salariés dans la ligne des pratiques
actuelles des deux sociétés.
. Un profil financier attractif
Cette nouvelle foncière disposera d'un actionnariat plus diversifié offrant à ses
actionnaires une meilleure liquidité. L'arrivée ou le renforcement (à hauteur de 170
millions d'euros), à l'occasion de cette opération, d'investisseurs de très grand
renom (Groupe Crédit Agricole et Forum European Realty Income GP ltd.) confirme la pertinence de ce projet de rapprochement, d'une part, et le regain
d'intérêt pour le secteur des foncières cotés, d'autre part.
De plus, la Société Générale, déjà actionnaire de SFL à hauteur de 7,3% s'est
engagé à apporter 50% de sa participation actuelle dans Sophia à l'OPE. C'est
ainsi près de 370 millions d'euros de nouveaux capitaux qui seront apportés par
des investisseurs de premier rang pour la mise en oeuvre de ce rapprochement.
Forte de sa capitalisation boursière, de la taille de son flottant et du recentrage de
sa stratégie industrielle, la nouvelle entité aura vocation à intégrer les principaux
indices boursiers et sectoriels européens et français, offrant ainsi un support
reconnu et liquide aux investisseurs dans l'immobilier coté en Europe.
Cette transaction aura un impact très positif sur le cash flow courant avant impôt
par action de SFL et un impact marginal sur l'Actif Net Réévalué par action.
Par cette opération, la nouvelle entité pourra optimiser le financement de ses actifs
en menant une politique d'endettement maîtrisée. La structure financière du
nouvel ensemble bénéficiera pleinement d'un effet de levier positif tout en
conservant un profil de risque stable.
La politique de distribution de dividendes pour les actionnaires du nouveau groupe
sera maintenue à un niveau comparable à celui dont les actionnaires de Sophia
bénéficiaient.
' La naissance d'une nouvelle valeur de rendement '
En déposant l'offre de SFL, Yves Mansion, son Président, a déclaré :
' Aujourd'hui SFL franchit une nouvelle étape de son développement. En se
rapprochant de Sophia, elle double son patrimoine et devient l'un des
opérateurs les plus actifs du marché parisien. A ce stade de notre
croissance, et au moment de la mise en place du nouveau régime fiscal de
SIIC, le rapprochement avec Sophia, dont le patrimoine est complémentaire
de celui de SFL, représente une opportunité pour nos deux entreprises. Je
suis convaincu que le marché appréciera la pertinence du projet industriel et
les perspectives ouvertes à cette valeur de rendement. '
SFL est conseillé dans cette transaction par JPMorgan et Crédit Agricole
Indosuez.
Yves Mansion convie :
- Les journalistes à une Conférence de Presse qui se tiendra le mercredi 1 er
octobre à 9H00 au Pavillon Gabriel (5 avenue Gabriel 75008 Paris).
- Et les analystes à une Conférence Analystes qui se tiendra le mercredi 1 er
octobre à 11H30 au Pavillon Gabriel (5 avenue Gabriel 75008 Paris).
La conférence de 11H30 est accessible par téléphone aux numéros suivants :
Version française : +33 (0) 1 70 99 32 12
Version anglaise : +44 (0) 20 7 162 01 25
Profil : La SFL, avec un patrimoine exceptionnel de près de 2,5 milliards d'euros hors droits (x 2,5 en 4 ans)
centré sur le Quartier Central des Affaires de Paris, constitue le vecteur privilégié d'accès au marché immobilier
de bureaux et de commerces de la capitale.
Le groupe, leader sur ce marché, se positionne aujourd'hui résolument vers la gestion dynamique d'actifs
immobiliers de grande qualité.
L'action de la Société Foncière Lyonnaise est cotée au Premier Marché de la Bourse de Paris (code ISIN
0000033409).
Contacts : Société SFL
Nathalie Palladitcheff
Tel : 01 42 97 01 65
n.palladitcheff@fonciere-lyonnaise.com
Communication
Altedia PR
Contact Presse : Catherine Durand
Tel : 01 44 91 58 38
cdurand@altedia.fr
Contact Analystes/Investisseurs : J. Gacoin
Tel : 01 44 91 52 49
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