Emerging Trends in Real Estate Europe 2004 : les investisseurs affichent un optimisme prudent teinté d'inquiétude face à l'économie
PARIS, January 23 /PRNewswire/ -- - Moscou est le choix numéro un du marché, suivie de Prague et de Bruxelles
Malgré la faiblesse de l'économie qui continue de frapper la plupart des marchés européens, les investisseurs immobiliers conservent un optimisme prudent face à l'orientation que prendra le secteur au cours de la prochaine année. Bon nombre d'entre eux anticipent une rentabilité "modérément bonne", selon le rapport Emerging Trends in Real Estate(MD) Europe 2004, que viennent de publier l'Urban Land Institute (ULI) et PricewaterhouseCoopers s.r.l.
L'ULI, établi à Washington, DC, est un institut mondial d'éducation et de recherche qui se consacre à l'utilisation responsable du terrain. L'Institut compte actuellement plus de 1 000 membres dans toute l'Europe. PricewaterhouseCoopers s.r.l. est le plus grand cabinet de services professionnels du monde. L'ULI et PricewaterhouseCoopers s.r.l. ont publié conjointement la toute première version européenne du très respecté rapport annuel sur les tendances de l'industrie immobilière publié depuis 25 ans aux Etats-Unis, Emerging Trends in Real Estate(MD). La nouvelle version européenne, distribuée aujourd'hui à l'occasion de la conférence sur l'aménagement et l'investissement immobilier en Europe de l'ULI (European Property Development and Investment Conference), tenue à Paris, repose sur des entrevues et des sondages réalisés auprès de plus de 210 des principales instances du secteur dans l'ensemble de l'Europe.
Selon Emerging Trends, la volonté d'investir dans le secteur européen de l'immobilier, particulièrement dans le segment des bureaux, lequel domine les investissements, demeure élevée, en grande partie en raison de l'abondance du capital provenant de fonds ouverts, de consortiums privés et de fonds pour la création de possibilités économiques constitués en Allemagne. En outre, le rapport souligne la transparence que l'on observe de plus en plus sur les marchés européens de l'immobilier. "Les marchés qui sont essentiellement 'locaux' deviennent moins opaques et plus diversifiés dans leur bassin d'investissement... Bien que l'on considère toujours que des partenaires locaux, particulièrement des promoteurs locaux sont grandement nécessaires, des investisseurs étrangers ont ouvert dans leurs chéquiers des brèches qui n'existaient pas auparavant", peut-on lire dans le rapport. De fait, les participants au sondage ont désigné les instruments d'immobilier direct et d'immobilier privé comme classe d'actifs favorite pour 2004, devant les obligations et les actions nationales et internationales.
Cependant, malgré des perspectives favorables, Emerging Trends révèle que le plein potentiel du secteur immobilier est freiné par le maintien des obstacles à l'investissement paneuropéen, dont les structures fiscales et juridiques, les infrastructures commerciales, les conventions de location, les normes de fonctionnement et les cultures commerciales extrêmement variées et les différences linguistiques.
Sur le plan des perspectives d'aménagement, Emerging Trends fait ressortir l'inquiétude grandissante face aux sociétés qui déplacent des emplois vers l'Inde et d'autres pays orientaux, inquiétude qu'avaient verbalisée bon nombre de participants à la version américaine d'Emerging Trends publiée l'automne dernier. "Bien que la question ne soulève pas encore autant de controverse en Europe qu'aux Etats-Unis, l'inquiétude qu'elle suscite augmente d'un cran chaque fois qu'on annonce que l'Europe perd un nouveau centre d'appels ou un service de post-marché au profit de l'étranger", précise le rapport. Comme s'interroge un répondant : "Aurons-nous besoin de tous les bureaux que nous avons construits si les emplois sont tous transférés en Inde?"
Une autre question abordée dans le rapport ayant également été soulevée aux Etats-Unis est celle de la capacité de combler des besoins en hébergement actuels et futurs en fonction des changements démographiques et ménagers. "Nous construisons comme nous le faisons depuis 30 ans sans se demander si cela répond aux besoins d'une société en transformation", indique un répondant. Emerging Trends note que la hausse de l'engorgement des voies de circulation, les migrations alternantes plus longues et le nombre croissant de foyers occupés par une personne célibataire ou des parents esseulés renouvellent la demande de lieux d'habitation situés au centre de maintes villes européennes. Ces changements laissent entrevoir un besoin de régénération urbaine accrue et un développement à usage mixte qui combine les usages résidentiels et commerciaux de détail et à bureaux, toujours suivant le rapport.
Un autre facteur démographique dont il faut tenir compte est celui du vieillissement de la population de la plupart des pays européens, ce qui laisse poindre un besoin manifeste d'un plus grand nombre d'habitations pour retraités. Les participants au sondage ont signalé que l'industrie immobilière doit travailler plus étroitement avec les administrations locales afin de se préparer en vue de ce changement.
Dans la catégorie des "marchés à surveiller", ceux en périphérie, dont bon nombre sont situés à l'extérieur de l'Union européenne, ont été classés premiers par les participants au sondage pour ce qui est des possibilités d'investissement, notamment en raison de la croissance économique prometteuse et parce qu'ils font du rattrapage avec le reste de l'Europe. Moscou, qui figure parmi les marchés les moins développés et les moins intégrés, s'est classée au premier rang; près de 60 pour cent des répondants ont recommandé l'achat immobilier à Moscou, tandis que 25 pour cent ont recommandé la vente. Prague s'est classée deuxième, suivie de Bruxelles, Budapest, Helsinki, Varsovie et Copenhague.
Bruxelles s'est démarquée par son rendement exceptionnel parmi les grandes villes de l'Union européenne, ce qui s'explique par le fait qu'elle est le siège du gouvernement de l'Union européenne. Comme l'Union européenne passera à 25 membres en mai, la demande de locaux à bureaux par les gouvernements en processus d'accession permettra au marché immobilier de Bruxelles de conserver sa vigueur, souligne le rapport. Milan, Paris et Barcelone ont obtenu un classement moyen, tandis que Berlin, Francfort et Amsterdam sont arrivées bonnes dernières pour ce qui est des perspectives d'investissement. Les opinions étaient très divergentes quant aux perspectives pour les marchés du Royaume-Uni. Par exemple, pour Londres, 31 pour cent des répondants ont recommandé l'achat de propriétés; 22 pour cent, la vente; et 47 pour cent, la conservation.
Quant au type de propriétés, on ne s'attend à des résultats exceptionnels d'aucun segment spécifique en 2004. Le secteur des centres commerciaux et le secteur résidentiel sont les favoris sur le plan de l'investissement et de l'aménagement, les bureaux situés au centre-ville ainsi que les parcs manufacturiers et commerciaux étant les secteurs qui, selon les prévisions, seront les plus faibles en 2004.
L'Urban Land Institute (www.uli.org) est un institut d'éducation et de recherche sans but lucratif qui est soutenu par ses membres. Sa mission est de responsabiliser l'utilisation du terrain afin d'enrichir l'environnement global. Chaque année, l'Institut honore un bâtisseur exceptionnel en lui remettant le prix Urban Land Institute J.C. Nichols Prize for Visionary Urban Development. Créé en 1936, l'Institut compte quelque 20 000 membres et associés qui proviennent de tous les secteurs de l'utilisation et de l'aménagement du terrain.
PricewaterhouseCoopers (http://www.pwcglobal.com) est le plus important cabinet de services professionnels du monde. Grâce aux connaissances et aux compétences de plus de 125 000 professionnels répartis dans 142 pays, la société aide ses clients à résoudre des problèmes commerciaux complexes et à améliorer, de façon appréciable, leur capacité de s'enrichir, de gérer les risques et de rehausser le rendement de leurs entreprises à l'ère de l'Internet.
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